月亮河城堡公寓小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界。

武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速到达亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。

板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。

北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10年-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。

截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

2021年5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元/㎡；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元/㎡；

第三块是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万㎡“国际人才社区住房”，未来最高售价6.2万/㎡；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1.月亮河城堡公寓位于运河自然生态区内，容积率低至1.0，绿化率高达50%，公共区域和配套设施维护较好，居住的舒适度较高。

2.小区户型一居、两居、三居均有，户型多样，设计合理，可选择性多，不论是单身人士还是刚需家庭等都能找到自己满意的产品。

3.月亮河城堡公寓外观采用欧洲古堡式建筑风格，外观特色比较明显，再加上小区内散布的艺术雕塑，生活中的艺术氛围比较浓厚。

4.月亮河城堡公寓住宅与配套的比例为1:2，配套非常齐全。自行车泵道公园、足球公园等运动场地，可以让大人和孩子在工作、课业之余，锻炼身体，强健体魄；电影院、咖啡厅等休闲场所的存在，则满足了年轻人休闲娱乐的需求；此外，小区距离潞河医院、首都医科大学附属北京友谊医院（通州院区）等医疗配套都不远，看病较为方便。

截至2021年8月，月亮河城堡公寓小区挂牌价格45807元/㎡，比上月下浮0.04%。

近半年的价格走势图显示，房价总体是趋于稳定的，该小区二手房报价高于通州区均价，低于武夷花园均价，小区地理位置优越，环境优美，因此高于通州区的均价，但是作为一个住宅小区，不通天然气，做饭不是很方便，且距离地铁站略远，因此价格低于武夷花园商圈的均价。

该小区挂牌房型比较多样，以一居室为主，也有两居室和三居室，户型面积为58㎡-239㎡，售价在262万/套-1068万/套之间。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的58.18㎡一居为例，报价275万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为普宅，首套首付为96万，二套首付为165万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供购房者做参考之用。

小区户型比较多样，从一居到三居均有，包括58㎡-102㎡的一居、102㎡-133㎡的两居、226㎡-239㎡的三居。

这里选择58.2㎡的一室零厅和70.4㎡的一室一厅进行分析。

月亮河城堡公寓北1门外是运潮减河，501号楼和502号楼距离北1门较近，喜欢外出运动的人，可以优先选择这两个楼栋。

503号楼和506号楼位于小区内部，不临街，相对环境比较安静，喜欢安静居住环境的人，可以优先考虑这两个楼栋。

三居室主要分布在503号楼、505号楼、506号楼，改善型或者是人口较多的大家庭可以优先考虑这三个楼栋。

1.月亮河城堡公寓小区绿化面积大，环境优美，空气清新，周边配套齐全，居住舒适度高，适合对居住环境要求比较高的老年人养老。

2.小区周边有足球公园、棒球场、自行车泵道公园等多个活动场所，可以培养孩子多方面的运动爱好，对于有孩子的家庭也非常适合。

3.小区周边医疗资源比较齐全，1公里范围内有新华街道社区卫生服务中心与多家药店，距离三甲医院首都医科大学附属北京友谊医院（通州院区）仅有2.1公里，4.1公里范围内还有三家综合性医院，对周边医疗配套有一定要求的人群可以考虑。

4.小区内有便利店和生活超市，距离BHGMALL北京华联武夷购物中心2.3公里，能够满足居民日常生活和购物需求，比较在意周边生活配套的家庭可以考虑。

截止2021年8月，在月亮河城堡公寓所在的武夷花园商圈，仅有珠江阙和京贸国际城峰景两个新盘在售，不过，这两个盘的均价与月亮河城堡公寓的均价差都在两万以上，不具有可比性，因此选择距离月亮河城堡公寓5公里范围内，且同样靠近水系的两个新盘——新光大中心和复运通运府进行比较。

小区所在的武夷花园商圈的二手房报价在5.28万/㎡-5.38万/㎡，其中河畔丽景和加华印象街与月亮河城堡公寓小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。