融科钧廷位于马驹桥商圈,马驹桥商圈位于东五环和六环之间,地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合,被京津高速切开;南侧是城乡结合部,以凤港减河为边界;西侧与大兴磁各庄商圈相邻,博兴三路及其南向延长线是最西端;北侧是次渠商圈,隔凉水河对望。
马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导,产城融合为方向,逐渐成为通州西南部的发展增长极。
商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等,圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等,医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。
作为通州的产业板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡;商圈内目前有两个新盘,北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售,在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定,价格相对较高,二手房供应充足,价格长期稳定。
目前商圈价值主要体现在产业预期方面,是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主,居住人群结构简单,主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。
根据北京市规自委官网显示,马驹桥商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈,未来的最高售价是6.2万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对马驹桥商圈的影响微乎其微。
马驹桥商圈地处通州马驹桥镇,是通州传统产业升级发展支撑区,未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。
首先说园区经济,马驹桥是台-马组团的一部分,该组团是构建高精尖经济结构的重要区域,重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载,推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展,逐渐实现产业转型升级。
其次是产城融合方面,马驹桥经过多年发展,已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施,包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。
另外,商圈东南侧目前大量的土地资源储备,使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才,再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件,留住人口,滋补产业,循环发展,生生不息。
1、小区物管服务好。小区为融科开发,融科自持物业,保安保洁认真负责,从园区管理、公共设施的维护等方面,都能体现出其较高的物业管理水平,居民生活品质能得到有效保障。
2、小区为低密度社区。融科钧廷容积率1.25,是标准的低密度社区,楼间距大、社区公共空间大。观景视野好、房间日照时长充足,健身区域、活动中心空间相对富余,居住体验更佳。
3、小区园林景观设计优秀。小区园林景观由美国著名建筑公司设计,由6万㎡成熟园林、40米宽景观绿化带、水榭、艺术雕像、凉亭等共同构造出多层次的园林景观,环境优美,居住舒适惬意。
4、小区健身娱乐设施全。小区内部除了中心花园,在公共绿化带中还有多处健身设施、儿童娱乐设施,不同年龄段的饭后休闲需求都可以得到满足。
2021年7月,幸福里App显示融科钧廷的挂牌均价是3.46万/㎡,总价区间为195万-1600万,挂牌均价环比上月上涨0.29%,价格变化在正常范围。挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看,价格趋势呈现是“稳中有升”的趋势。
目前挂牌待售套数约40套,挂牌率为3.58%,属于较高水平,供应量充足。
融科钧廷位于马驹桥商圈,商圈均价2.68万/㎡,小区价格远高于商圈均价,说明小区在商圈内综合品质处于中上等水平。
购买成本方面,以82.98㎡两居室为例,报价295万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为103万;二套首付约为177万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度上影响首付金额,所以上述条例仅供参考。
融科钧廷的主力户型为两居室和三居室,两居室面积段为63㎡-104㎡,三居室面积段为96㎡-198㎡,小编选取两个有代表性的户型进行分析。
户型一:
本户型为89.97㎡南向两居室,其优点有三:
1、客厅、两个卧室全部南向,采光良好;
2、卧室A带阳台,可作为晾晒区域;
3、卧室分布客厅两侧,有利于隐私。
其缺点有三:
1、卫生间为暗卫,不利于通风;
2、厨房餐厅相隔较远,有浪费空间;
3、没有北向窗户,不利于通风。
户型二:
本户型为55.18㎡南向两居室,其优点有三:
1、卧室、厨房南向,采光好;
2、卧室阳台可作为晾晒区域;
3、动静分区,卧室与客厅、厨房分开。
其缺点有二:
1、卫生间为暗卫,不利于通风;
2、客厅没有窗户,不利于采光。
小区中间位置2号楼前有花园水榭,5号楼旁边有健身器材及儿童游乐设施,下楼遛娃散步都方便,可优先考虑。
小区中间楼栋5号楼、6号楼、7号楼、8号楼相对安静,可优先选择。
小区北侧楼栋部分房间离六环路更近些,会有噪声污染,请慎重选择。
融科钧廷属于优质刚需型社区,社区环境较好,小区管理严格、内部环境优质、内部配套尚可,适合看重小区整体品质的购房人群;本小区公共交通配套一般,公交线路少,而且没有地铁,适合不依赖公共交通出行的购房人群;此外,本小区户型多样,可满足不同需求,单身人士可选择一居,两口、三口之家可选择两居,多人口家庭可选择三居;最后,从位置因素考虑,本小区适合通州区域、马驹桥商圈内及亦庄商圈工作的购房人群。
马驹桥商圈在售新盘有两个,分别是亦庄金悦郡、亦庄橡树湾,其中亦庄橡树湾由中交润致(北京)置业开发,主打77㎡-93㎡两居、三居,单价4.4万/㎡起,总价410万起,车位配比1:1.2,物业费3.8元/㎡/月;亦庄金悦郡由北京融泰开发,在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居,单价3.9万/㎡起,总价290万起,车位配比1:1.3,物业费3.8元/㎡/月。
相比融科钧廷而言,其余两个新盘在车位配比、外部配套方面没有优势。从容积率方面来看,两个新盘的容积率都是高密度社区,而且融科钧廷为低密度社区,居住更舒适。此外亦庄橡树湾交房时间是2023年3月,亦庄金悦郡交房时间是2023年5月,融科钧廷的二手房即买即住,入住时间不紧迫的购房者可考虑新房,对入住时间有要求的可以选择融科钧廷。
融科钧廷所在马驹桥板块二手房均价3.4万/㎡,其中融科钧廷、东亚瑞晶苑和合生世界村E区同属龄10年左右次新社区,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 融科钧廷 | 东亚瑞晶苑 | 合生世界村E区 |
位置 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 3.46万/㎡ | 3.37万/㎡ | 3万/㎡ |
交房时间 | 2011年-2014年 | 2009年-2011年 | 2011年 |
可选户型 | 42㎡-62㎡一居 63㎡-104㎡两居 96㎡-198㎡三居 | 61㎡-63㎡一居 63㎡-83㎡两居 87㎡-90㎡三居 | 85㎡-98㎡两居 97㎡三居 |
物业 | 第一太平融科物业管理(北京)有限公司 | 北京东亚时代物业管理有限公司 | 广东康景物业管理公司 |
物业费 | 2.68元/㎡/月-4.88元/㎡/月 | 1.8元/㎡/月 | 2.48元/㎡/月 |
突出优点 | 1、物业管理认真负责,品质生活有保证 2、低密度社区,居住舒适 3、有小户型,上车总价低 | 1、绿化率高,花木种类多,居住舒适 2、停车费便宜,生活成本低 3、有紧凑三居,实用率高 | 1、人车分流,园区内活动安全、舒适 2、单价低,购房成本低 |
突出缺点 | 1、公共交通配套少,出行不方便 2、离六环路近,部分房间受噪音影响 3、物业管理费较高,生活成本高 | 1、人车不分流,园区活动相对不自由 2、离六环路近,部分房间受噪音影响 | 1、没有小面积,上车总价高 2、大门出口道路狭窄,对出行有一定影响 |
分析结论 | 对比三个社区同属龄10年左右次新社区,相互之间距离在3公里之内,从建成年代来看,三个小区相差不大;从价格方面看,均价也相差不大,融科钧廷单价最高,但因有小户型上车总价低;从物管服务方面看,三个小区均为开发商下属物业公司服务管理,服务较好,绿化、卫生都很到位;从户型方面看,融科钧廷户型比较全面,有三个小区中最小户型,上车总价低,也有三个小区中最大户型,可供人口多家庭选择,东亚瑞晶苑、合生世界村E区没有大面积户型,合生世界村E区没有小面积户型。 所以,三个小区产品各方面相差不大,周边配套也基本一致,预算不充足的朋友可优先考虑融科钧廷的小户型。另外,东亚瑞晶苑小户型可作为最后备选。 |