K2玉兰湾地处通州九棵树板块，该板块南侧紧邻台湖板块，东侧紧邻梨园板块，北侧紧邻果园板块，西侧紧邻朝阳双桥板块。

目前板块内以居住为主，片区产业较少。目前板块内部有大稿国际艺术区，是继798、宋庄、环铁、酒厂、草场地等艺术区之后，新兴的艺术聚集区。2019年，还被北京文化产权交易中心-文创板授予通州区首家“文创板运营商”指定成立“文创板文化金融服务中心”。

板块内有大量的通州本地居民。

本区域还承接了很多通州市政府及其周边核区域和台湖区域外溢客户的住房需求。楼市方面，二手房市场选择性较多；目前新房供应较为稀缺，在售现房单平米均价比二手房均价高出50%左右，因此二手房的交易量远大于新房的交易量，二手房的受关注度也较高。

目前，九棵树板块内暂无新地块供应。

最近一次地块出让是2009年6月25日，北京祁连房地产开发有限公司以总价款17.4亿元竞得的九棵树大街地块，溢价率122.9%，成交楼面价6264元/㎡。该地块是为K2玉兰湾所在地块，目前该项目已于2016年交房。

通州整体待开发的土地资源相对较多，目前供应、成交较多的还是城市副中心和台湖板块。一般情况下，新房成交价较二手成交价格要高，这样一来，新的土地入市会带动周边二手房成交价格的提升，到那时，会挤压部分外溢客户到附近片区；而九棵树板块可以很好的承接这部分客户的购房需求。居住密度不高且环境雅致的京洲世家将会是一个不错的选择。同样的，片区新成交地块也会推升周边房子的价格。性价比较高的京洲世家还是会优先其他小区，获得大家的青睐。

自从2019年北京市政府搬迁通州开始，近3年通州发展步入了快车道。目前通州发展较为迅速的是市政府所在的通州其他区域及其周边板块和台湖板块，这些区域获得了较多的政策支持。九棵树板块就位于这两大区域之间。同样获得了较多的利好规划，包括未来与城区地铁M11号线接驳，带动片区轨道交通并网运行，带动城市副中心的发展；建立若干家园中心建设，为附近居民提供养老、教育等公共服务；建设城市森林等文化休闲广场，迎合居民日益丰富的精神文化需求，为附近居民日常的生活休闲提供必要的场所和环境。

以上这些利好的落地实现，将进一步的完善片区配套，间接提升片区的区域价值。

1、小区楼体外立面干挂石材，防水、防火、耐腐蚀、耐磨。楼体在长时间内不会出现墙体脱落的问题，建筑质量比较好。2018年获得了国家批准的房地产综合大奖广厦奖。

2、小区户型以大户型为主，但户型面积涵盖范围较广，从60㎡的一居到200㎡的六居都有，小区的各种户型能够满足不同家庭的购房需求。

3、小区物业管理水平较高，管理较为严格，保安全天巡查。物业对于小区内各种配套设施的维护比较好，能够带给小区业主比较好的居住品质。

4、小区设置绿化隔离带，能够有效隔离小区外道路上的各种噪音，更好的保证小区业主的隐私性和安全性。绿化隔离带的设置，也可以使小区业主在生活之余能够观赏到美丽的景观带，带给小区业主比较良好的居住体验。

5、小区临近通州的主干道九棵树西路与京塘路，距离地铁八通线也只有400米，小区居民无论自驾出行还是乘坐公共交通工具都非常便捷。

截止2021年7月，该小区挂盘均价为57806元/㎡，环比上升0.32%。从近六个月的价格波动来看，房价总体是趋于稳定的，该小区挂牌均价高于通州地区、九棵树商圈均价。该小区所处位置较好，有意向购房的人群不用担心房价会有大幅度的上升或下降。幸福里APP有26套挂牌房源，以两居和四居及以上户型为主，其次是一居和三居，面积在66.29㎡-232.6㎡之间，售价在400万-1480万之间。

小区户型涵盖范围很广，从一居到六居都有。

一居户型面积66.45㎡-89.98㎡，占比约15%，东、西南朝向；两居户型面积在66.29㎡-92.24㎡之间，占比约33%，多为南、东西、西北、西南朝向；82.66㎡-134.4㎡的三居，占比约15%，东西、南北、南朝向，采光较好；四居及以上户型面积在89.93㎡-232.6㎡，占比约37%，南北、南、西朝向，采光较好。

小区共有12栋楼，均为南北排向。

小区外围楼栋1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、11号楼、12号楼设置有能够隔离外部噪音的缓坡绿化带，住户不会受到太大影响，但是如果特别在意这一点的应谨慎选择。

7号楼、8号楼、9号楼、10号楼位于小区中间位置，环境比较安静，还能够观赏到小区内的景观，可以优先选择。

小区内部居住环境秀美，周边医疗资源相对丰富，适合有养老需求的老年人居住；

小区距离八通线很近，对于以地铁八通线为主要出行工具的上班族来说，此小区是不错的选择；

适合九棵树商圈内及附近商圈的工作人群。

截止2021年7月，九棵树商圈内的新楼盘，有京贸国际公馆和鑫苑盛世天玺入驻，对比数据如下。

京贸国际公馆是北京天旭运河房地产开发有限责任公司开发的项目，2014年开盘。在售户型面积范围覆盖在72㎡-139㎡，截止到7月均价在64000元/㎡，总价最低490万/套起，物业费为3.68元/㎡/月。

鑫苑盛世天玺由北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发建设，2019年开盘，属于期房，2023年交房。在售户型面积范围覆盖在89㎡-142㎡，截止7月均价在63000/㎡,总价最低540/套起。物业费5.8元/㎡/月，生活成本较高。

K2玉兰湾虽然建成时间相对较早，但小区内各项设施维护较好，小区户型涵盖范围也比较广，建筑面积在66.29㎡-232.6㎡之间，选择性较高，能够满足有不同家庭的需求。相比较而言，K2玉兰湾价格较低，总价最低400/套起，性价比相对较高。

小区附近的旧小区较多，这里选择与K2玉兰湾建成年代相近的金成府和龙湖花盛香醍进行对比，对比数据如下：