梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。

“梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。

该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。

教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。

产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。

此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1、园景西区是由北京住总房地产开发有限责任公司开发，是北京国资委重要子企业，也是北京住总集团旗下最具规模的龙头企业。开发建设近百个小区，总建筑面积超过一千万平方米。园景西区项目在周边均属于标杆社区，建筑质量和社区规划都受到居民的认可，在梨园商圈属于热门小区。

2、从中心广场、假山喷泉、儿童滑梯，再到新颖的沙池等配套设施，针对不同年龄段人群的休闲需求，园景西区小区都考虑得非常周到，居住在这里的业主可以享受到幸福指数较高的生活体验。

3、园景西区小区由低层板楼和高层塔板结合结构组成，一共有16栋楼，其中5栋是不带电梯的板楼，另外11栋是带电梯的塔楼，户型齐全，可以满足不同需求的人群。

4、小区停车位分为地上停车和地下停车，车位充足，不仅可以满足家中有两辆以上车的业主的停车需求，同时对车辆防盗和行人安全都有一定的防护作用。在地面区域，专门设置了人车分离的隔离带，避免了人车混行的安全隐患。

2021年7月份，该小区参考价格在3.8万元/㎡-4.9万元/㎡之间，6月份均价为42451元/㎡。园景西区在售房源30套，近90天成交10套。小区对比6月份上涨0.22%，总体价格较为平稳。挂牌售价在梨园区域较为合理。

在售房源中，两居室约占比66%，主要为78㎡-99㎡户型，总价在300万元-450万元之间；三居室在售房源约占比15%，主要有93㎡、96㎡和124㎡户型，总价在369万元-550元万之间；一居室在售房源约占比15%，主要为45㎡-64㎡户型，总价在222万元-290万元之间。

举例：具体购房成本，以在售64.6㎡一居为例，报价总房款275万，贷款购房，参照北京市现行的住宅贷款标准，首套首付为35%，二套首付60%，首套首付97万元，二套首付165万元。

小区在售户型以65㎡-96㎡的两居室为主，有东向、西向、南向、北向和南北通透户型，适合三口或四口之家；一居室有45㎡北向开间和64㎡-74㎡南向正规一居室；三居室为93㎡-129㎡间，93㎡为东南向，96㎡为东西北向，129㎡西南向，无南北通透户型。小区两居室户型朝向广泛，三居室缺乏通透户型。

园景西区小区紧邻云景东路，小区东侧55栋、59栋、61栋、63栋、65栋、67栋、69栋的一、二为裙带商业，选择这些楼栋的购房者需注意楼下噪音，如果对环境噪音较为敏感者，可以选择小区西侧楼栋。小区整体处于繁华街区，更喜欢清幽雅静氛围的家庭应该慎重考虑。

园景西区小区，建筑风格设计新颖，楼栋规划错落有致，楼间距大，采光和视野俱佳，小区周边配套齐全，有商务广场、淘宝广场、苏宁卖场等，居住人群以白领上班家庭和居家养老家庭居多，适合在周边上班求学定居的刚需置业的家庭。

小区距离八通线梨园站约300米，门前有多条公交线路，车位充足，尤为适合地铁上班人群和自驾上班人群。

园景西区小区属于通州梨园区域，截至2021年7月初，本区域周边社区成熟无新房预售项目。距离梨园区域最近的新房项目为土桥区域的华业玫瑰东筑项目和北苑商圈的鑫苑盛世天玺项目，华业玫瑰东筑项目位于园景西区小区东南侧，鑫苑盛世天玺项目位于园景西区小区北侧。

华业玫瑰东筑项目由北京君合百年房地产开发有限公司开发，70年产权住宅，塔板结合设计，毛坯交房。项目开盘时间是2019年7月，参考均价50000元/㎡，在售房源均为131㎡的三居室户型，选择性较少，价格对比园景西区小区略高。物业费用和物业品质也高出园景西区小区。该项目与园景西区不属于同区域，对梨园区域二手房项目不构成影响，故不做具体对比。购房资金充裕、对大户型有刚性要求的人群可以考虑该项目。

鑫苑盛世天玺项目是北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发的住宅项目，该项目2020年12月份开盘出售，70年住宅，塔板结合设计结构，项目参考均价63000元/㎡，总价540万/套起，物业费用还未定。鑫苑盛世天玺项目，在售户型均为三居室，主要针对改善型客户。该项目与园景西区不属于同区域，对梨园区域二手房项目不构成影响，故不做具体对比。购房资金充裕、对大户型有刚性要求的人群可以考虑该项目。

这里选择同区域，距离较近的新城阳光小区和梨花园小区进行对比，并做了详细的数据调查。