珠江拉维小镇小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、小区品质好。珠江拉维小镇由珠江地产开发，物业也是珠江的物业公司，小区管理较为规范，物业口碑较好。

2、带电梯的洋房社区，户型多，可选项多。小区具有独特的欧式建筑风格，各楼栋均有电梯，户型从一居到四居都有，可选择性比较多。

3、小区绿化率高，景观优美。本小区绿化率35%，景观设计和维护都不错，南北楼栋之间的7个小绿化组团组成了小区的绿化整体，分布比较均匀。

4、周边配套齐全。小区周边的餐饮、超市、医院、公园等配套资源都比较丰富，居民生活便利。

2021年7月，珠江拉维小镇挂牌均价是4.1万/㎡，总价区间为209万-688万，挂牌均价环比上月上涨0.12%，均价呈现缓坡慢爬的趋势。小区在售房源63套，挂牌率2.2%，属于中等水平。挂牌房源以两居和三居为主。从2月到7月的价格数据来看，小区价格波动很小，小区均价和通州均价、潞苑商圈均价波动率基本保持同步，但小区均价低于通州区均价，也低于潞苑商圈均价。从价格方面说，小区在区域内表现平稳。

购买成本方面，以57㎡一居室为例，报价209万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅首套首付40%，二套80%。该套房源属于普宅，首套首付约为73万，二套首付约为125万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区有49㎡-63㎡一居、76㎡-103㎡两居、95㎡-200㎡三居，还有197㎡-206㎡四居，大部分户型都属于比较方正，但因小区整体装修风格偏欧式，所以客厅阳台多为半圆弧状。下面小编分析下本小区最常见的两个户型。

户型一

本户型为93㎡的两居室，其优点有：

1、南北朝向，利于通风透气；

2、卧室A窗户较大，利于采光通风；

3、客厅有独立阳台方便晾衣物。

其缺点有：

1、北向客厅，采光较差；

2、卫生间无窗户，不利通风换气。

户型二

本户型为57㎡大开间户型，本户型优点有：

1、格局方正，利于家具摆放，空间使用率高；

2、窗户采用的飘窗设计，可拓展功能。

其缺点有：

1、基础户型没有独立卧室；

2、卫生间没有窗户，不利于通风；

3、房屋朝向为西向，夏天热，冬天冷。

小区内7号楼、8号楼、9号楼、40号楼、41号楼以及35号楼-39号楼，因为朝向多为东西朝向，会导致采光差，对于日常的生活有一定影响，建议选择这10栋楼的注意下。小区内12号楼、15号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼、25号楼，位于小区中心位置，相对安静，下楼可到休闲场所，适合爱运动的人群。追求视野开阔的，推荐3号楼、4号楼、5号楼、6号楼以及18号楼、19号楼，楼栋北面无遮挡，并且不临街，相比其它的楼栋会更为安静一些，采光也会好一些。

本小区属于改善型社区，品牌开发商、品牌物业、绿化率高，很适合追求品质的家庭。

小区周边公交线路较多，适合在果园商圈、万达商圈工作的人群。

小区距离朝阳北路延长线、通燕高速入口都比较近，适合依靠自驾通勤的人群。

周边的新盘不多，可对比的普通住宅盘只有新潮嘉园二期。新潮嘉园二期开发商为北京鹏程房地产开发有限公司，在售主要户型为65㎡南向一居室，以及80㎡南向两居室，均价为5.8万/㎡起，总价384万起，小区容积率约为1.4，绿化率约为30%。两者相比较，周边配套不相上下，珠江拉维小镇是品牌开发商、品牌物业、户型可选性更多、价格也更低。但毕竟新房的环境和整体建筑结构相对更优，密度小，预算充足的朋友可以考虑新潮嘉园二期。

珠江拉维小镇小区周边二手房均价在3.5万/㎡-5.0万/㎡，其中珠江拉维小镇、中建雅颂居和通瑞嘉苑同属潞苑商圈，并且都是开发商自持物业的电梯房，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。