新华联家园南区地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002年-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。

首先，整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。

其次，广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1.小区为新华联不动产开发，品质有保证；小区曾获得首都绿化美化花园式单位与北京市金牌居住区奖项，绿化品质高，涵盖行道树、花园、冬青灌木、草坪等多层次绿化景观；

2.小区生活环境、氛围舒适。南侧有较大的生活广场以及健身设施，平时活动人数较多，邻里关系和谐；花园内有遮荫树木凉棚，散步歇脚都很适宜。

3.小区附近商业发达。紧邻苏荷奥特莱斯，物美大卖场等，在2.3公里内还有万达广场、国泰百货等，可以满足不同人群购物需求。

4.小区周边交通便利。小区距离地铁1号线果园地铁站步行729米，乘坐地铁1号线可换乘地铁4号线、10号线等，可以直达西单、国贸、王府井等重要商圈；小区四周主要出入口100米内均有公交站点，乘坐公交十分方便。

截至2021年9月，幸福里App内新华联家园南区挂牌均价45191元/㎡，与上月相比持平，在通州区和果园商圈范围内均属于房价略高的小区。从4月-9月房价走势来看，小区房价比较稳定，与商圈和通州区一样房价变化都不大。有购房意愿的群体不必担心房价近期内出现大幅波动。

新华联家园南区二手房房价近来较为稳定，与地理区域有一定关系：果园作为通州区地产建设较早的板块之一，土地规划已经较为成熟完善，目前无新房项目开发，房价变化受土地规划影响很小。小区房价高于果园板块二手房均价，可能原因为靠近地铁站以及小区内较好的绿化品质与生活氛围。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的119.2㎡的三居室为例，报价549万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为219.6万，二套首付439.2万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

新华联家园南区楼栋较多、户型多样，从61㎡-100㎡一居室、63㎡-107㎡两居室到85㎡-145㎡三居室以及105㎡-245㎡四居及以上都有分布。这里选择比较经典的90.49㎡两室一厅 和101.80㎡的两室两厅进行分析。

由于新华联家园南区小区体量较大，楼栋选择需要从内外配套方面多加考虑。

小区东西南北均设有出入口，其中2号楼、5号楼，21号楼和29号楼距离小区出入口较近，出行比较方便。1号楼-10号楼临近小区北面的交通干道广渠快速路，距离地铁果园站较其他楼栋更近。

新华联家园南区是个生活气息比较浓厚的社区，32号楼-48号楼距离小区的活动广场以及花园较近。家中有老人小孩，生活较为闲暇的家庭可以考虑选择这些楼栋。

12号楼-15号楼处在小区中间部位，离活动广场较远。适合喜欢安静的住户。

1.小区环境好、绿化品质高，健身器材健全，适合对居住品质要求较高的人群。

2.小区交通十分便利，地铁1号线果园站步行10分钟即可到达，地铁1号线可以到达市中心国贸、西单、王府井等商业中心；小区的主要出入口均有公交站。适合乘坐地铁、公交出行的上班族。

3.小区户型多样化，总体来说户型面积较大。适合改善型人群以及家中人口较多的家庭居住。

新华联家园南区位于通州区果园板块，截至2021年9月，果园板块内没有新房项目。通州区内与果园板块相距较近的新房项目有鑫苑盛世天玺与北京东湾。

鑫苑盛世天玺小区位于通州区梨园板块的云景南大街61号，与北京现代音乐研修学院相隔一条云景南大街。小区占地面积3.6万㎡，总建筑面积11.2万㎡。鑫苑盛世天玺建筑类型为4层-10层板楼，开发商为北京睿豪荣通房地产开发有限公司，物业公司为鑫苑物业。鑫苑盛世天玺最近开盘时间为2020年12月11日，目前在售楼栋有5号楼、8号楼、10号楼、18号楼，在售户型建筑面积89㎡-128㎡，总价在540万-800万。

北京东湾位于通州区北关板块滨惠北二街与通惠南路交叉口东北角处。项目占地面积5.2万㎡，总建筑面积24.8万㎡。北京东湾建筑类型为11层-29层板楼，塔板结合，开发商为北京黄海房地产开发有限公司，物业公司为高力国际物业服务有限公司。北京东湾最近开盘时间为2020年3月27日，目前在售楼栋为1号楼-3号楼，5号楼-7号楼，在售户型面积58㎡-159㎡，户型一居到四居均有分布。一居室主要分布在5号楼、6号楼；四居室主要分布在2号楼和6号楼；两居和三居在所有楼栋均有分布，平均房价在68500元/㎡起。

鑫苑盛世天玺与北京东湾均为精装修住宅，目前均尚未完成建设。两个新房项目注重提高生活品质，购房总价与物业等生活成本也较高。北京东湾与新华联家园南区相距较近，所在位置配套相比鑫苑盛世天玺更加成熟完善。但是鑫苑盛世天玺更靠近北京环球影城度假区，度假区的建设与开放必将为周边区域带来较大的发展潜力。总体来看，两个新房项目更加适合改善型人群，而新华联家园南区的适合人群更加多样化。

果园板块发展比较成熟，基本配套设施齐全，生活氛围比较浓厚。这里选择建成时间相近且距离最近的达富苑小区和世纪星城进行对比。