融科香雪兰溪位于马驹桥商圈，马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、融科香雪兰溪产品优秀，容积率1.25，是标准的低密度社区，无论是低层带电梯的洋房，还是高层板楼，都有良好的采光、宽阔的视野，此外，低密度社区的公共设施人均使用率更大，公共服务也相对更及时，居住体验感更佳。

2、小区物业管理较负责。小区为融科智地开发，融科物业管理，物管服务品质有保障。从门禁、摄像头配备齐全，道路、园区养护到位，都能体现出其较高的物业管理水平。

3、小区内部绿化好。整个社区像一个精心打造的欧洲格调生活小镇，配备10万㎡生态健康风景园林，可算得上巨大的“绿肺”，提升了整个小区的生活品质。

4、小区有低总价小户型。小区最小户型面积为22㎡，相比周边大面积总价高的同类产品，上车总价155万起，适合购房预算不充足的购房者。

2021年7月，幸福里App显示融科香雪兰溪的挂牌均价是3.59万/㎡，总价区间为155万-670万，挂牌均价环比上月上涨0.26%，价格变化在正常范围。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“稳中有升”的趋势，环比波动幅度在正常范围。

目前挂牌待售总套数约42套，挂牌率为2%，属于正常水平，挂牌房源为9套一居，19套两居，24套三居，10套四居，近90天成交7套。挂牌率、成交数量是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，成交数量越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就越稳定。

购买成本方面，以85.74㎡两居室为例，报价295万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为103万；二套首付约为177万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

融科香雪兰溪的主力户型为两居和三居，两居室面积段为75㎡-86㎡，三居室面积段为88㎡-159㎡。

还有22㎡-72㎡的一居、115㎡-200㎡的四居及158㎡-197㎡的五居。小编选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为84.3㎡南北朝向两居室，其优点有三：

1、南北朝向，有利于采光、通风；

2、有阳台，晾晒方便；

3、卧室和厨房、客厅、餐厅分开，互不干扰。

其缺点有二：

1、厨房、客厅进深比较大，采光会受到一定影响；

2、卫生间没有窗户，不利于通风。

户型二：

本户型为128.97㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北通透，采光、通风效果佳；

2、南向大阳台利于晾晒和观景；

3、主卧套间设计，有利于隐私；

4、动线合理，访客动线与家务动线互不打扰。

其缺点有一：

1、两个卫生间为暗卫，不利于通风。

因小区紧邻六环路，小区北侧12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼北向房间会有噪音，请谨慎选择。

1-11号楼是5层6层电梯洋房，适合中老年人。其中5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼在小区中间，相对安静，可优先选择。

12-19号楼是高板，主要是两居室、三居室，其中18号楼、19号楼相对安静，中意这种户型的可优选择。

融科香雪兰溪属于优质刚需、同时可以满足一些初级改善需求的社区。小区属于低密度社区，安保管理严格、绿化品质优秀，园区设计精致，适合对生活品质有一定要求的购房者。此外，有小面积户型，上车总价低，适合参加工作不久的初次购房者，或者给父母购买养老房。小区还有140平以上的三居、四居、五居，适合多人口家庭。总的来说，融科香雪兰溪比较适合生活、工作在通州区域、马驹桥商圈内及亦庄商圈工作的购房者。

马驹桥商圈在售新盘有两个，分别是亦庄金悦郡、亦庄橡树湾，其中亦庄橡树湾，由中交润致（北京）置业开发，主打77㎡到93㎡两居、三居，单价4.2万/㎡起，总价310万起；亦庄金悦郡由北京融泰开发，在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居，单价3.75万/㎡起，总价281万起。相比融科香雪兰溪而言，外部配套不相上下，亦庄橡树湾交房时间是2023年3月，亦庄金悦郡交房时间是2023年5月，融科香雪兰溪的二手房即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房，对入住时间有要求的可以买融科香雪兰溪。另外，融科香雪兰溪有小面积户型，上车总价低，适合参加工作不久的初次购房者。

融科香雪兰溪所在马驹桥板块二手房均价3.4万/㎡，其中融科香雪兰溪、东亚瑞晶苑和合生世界村E区同属品质较好刚需、改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。