苹果园商圈,位于北京市石景山区,地处西五环外,西六环内,商圈内包含三条地铁线路,两条快速路。
商圈北侧为八大处、香山山区,南侧为古城、杨庄商圈,西侧石景山与门头沟交接商圈,东侧为海淀田村商圈。
上个世纪50年代,首钢公司在此商圈兴建宿舍区,60年代后期北京城建铺开,修建地铁时,又在这里设置了苹果园站,随着地铁的开通,往来人流增多,苹果园商圈也逐渐为人们所熟知。
苹果园商圈内,包含北京地铁1号线、6号线、S1线。其中,地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路,从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区,线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。另外,地铁S1号线(又称北京磁浮线)西起门头沟新城,东至苹果园商圈金安桥,方便西部居民通勤。
商圈内还包含两条快速路,阜石路、西五环路,阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥,限速80公里/小时,全程无红绿灯无高速费。从商圈自驾2公里可至西五环晋元桥,7公里可至西四环定慧桥,十余公里可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。
商圈内医疗、商业设施相对匮乏,商业方面仅有金顶街商业街是成规模的沿街商业带,医疗方面,以卫生服务站,一级中医医院为主。
商圈内以80-90年代老旧二手房为主,占商圈内所有住宅4成,2000年左右商品房住宅约占3成,2010年后新建刚需、改善型住宅,占比2成,保障性回迁房占1成,主要集中在北辛安区域。
其中,老公房门槛价集中在229万-490万之间,次新商品房的门槛价集中在700万-1030万之间,与周边商圈对比,苹果园的住宅梯度丰富,主要吸引本地居民,以及预算有限但追求生活品质的购房者。
截止2021年8月,苹果园商圈内,近五年成交的土地有:
2020年9月,中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权,楼面价约2.6万/平,主要打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系,目前正在建设中。
2021年1月,中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安区域1608-673-A不限价地块,宗地中居住用途全部建设商品住宅,不配建保障性住房,目前正在开发中。
以上两个地块及相关建设方向,均属于商圈利好因素,产业体系的打造对商圈内高净值人口的流入有一定帮助,纯商品住宅的面世,也将会丰富商圈内住宅品质的梯度,预计苹果园商圈的价值也会因此得到一定提升。
根据2019年,北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,苹果园商圈是石景山重点发展区域之一。主要发展方向为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设。
其中截止2021年8月,京西大悦城在建中,这是继西单大悦城、朝阳大悦城后,北京的第三座大悦城。项目坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧,阜石路北侧,项目紧邻地铁6号线、1号线,以及S1号线,总建筑面积约22万平方米,包含购物中心、写字楼和大型停车场。
项目预计2021年年底开业,届时有望成为京西商业新地标,为商圈的价值带来显著提升。
1、绿化环境较好。有小广场和小花园,花园植被丰富茂盛,生活较为舒适。
2、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善,极大地丰富了居民们的闲暇生活。
3、内部商业、生活休闲等底商配备得比较全面,基本可以满足居民日常生活所需,生活十分便利。
4、小区均价低于商圈均价,总价较低,户型以一居室两居室的小户型为主,对刚需购房者较为友好。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源9套,占全部房源的0.43%。小区目前在售均价47993元/㎡,环比上涨约0.31%。近6个月,小区整体均价在低于石景山区、苹果园商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为68㎡一室一厅户型,报价326万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为124.7万元左右,二套首付为202.1万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共10栋楼,有68㎡的一居、84-108㎡的二居和121㎡的三居。
现选择主力户型98㎡两室一厅和68㎡一室一厅进行分析:
户型面积 | 98㎡ | 68㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卫生间干湿分离 2、卧室带阳台,可作为晾晒区域 3、户型紧凑,整体利用率高 | 1、户型紧凑,整体利用率高 2、客厅及卧室带一个连通的大阳台,拓展了室内空间,便于日常晾晒衣物以及观景 3、厨房为明厨,通风好 |
户型缺点 | 1、厨房在两个卧室中间,容易干扰 2、卫生间为暗卫,无采光 3、户型承重墙过多,后期改动空间小 | 1、南北不通透,采光较差 2、卫生间为暗卫,通风性差 3、客厅及卧室A阳台相通均朝西,采光差且夏季会有西晒的困扰 |
小区南侧为交通主干道,南侧与北侧均沿街,除了10号楼外,其他楼均受车辆噪音影响,南边比北边更加严重,对声音敏感的购房者谨慎选择。
8号楼、9号楼、10号楼围绕首钢幼教金顶街幼儿园,可能会受到学校铃声影响。
总的来说,虽然有噪音,对生活影响较小,但是可以接受。
适合在苹果园商圈内及周边商圈工作的刚需购房者。
内部配套相对齐全,适合看重小区整体品质的购房者。
出门即是公交站,对公共交通出行有较高依赖度的购房者可以考虑。
小区内户型、总价跨度小,其中59.69㎡一房的上车价207万,对刚需购房者非常友好;而82.33㎡三房的户型,上车价在370万,预算充足的购房者可以考虑。
截止2021年8月,苹果园商圈内无新房在售。距离首钢金顶街五区最近的新房项目是位于小区3公里内的中海寰宇天下、远洋春秋里、翡翠山晓。
三个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,中海寰宇天下在售85㎡-175㎡,总价920万/套起;
远洋春秋里63㎡-85㎡在售,总价200万元/套起;
翡翠山晓90㎡-135㎡在售,总价500万元/套起,而首钢金顶街五区房源最高挂牌总价在598万元/套。预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑远洋春秋里、翡翠山晓项目。
小区均价低于苹果园商圈二手房均价,周边1公里范围内与首钢金顶街五区均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与首钢金顶街五区相近的金顶北街59号院、首钢模式口西里进行比较。
小区名称 | 首钢金顶街五区 | 金顶北街59号院 | 首钢模式口西里 |
位置 | 石景山苹果园 | 石景山苹果园 | 石景山苹果园 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 |
售价 | 47993元/㎡ | 50703元/㎡ | 42894元/㎡ |
交房时间 | 2003年-2007年 | 2004年-2006年 | 1987年-2000年 |
户型面积 | 68㎡-121㎡一居室-三居室 | 57.42㎡-77.31㎡两居室-三居室 | 41㎡-85㎡一居室-三居室 |
物业 | 北京首欣物业管理有限公司 | 北京金隅大成物业管理有限公司 | 北京首钢物业管理有限公司 |
物业费 | 1.75元/㎡/月 | 0.76-1.76元/㎡/月 | 0.64-1.75元/㎡/月 |
停车费 | 1600元/位/年 | 150元/位/月 | 免费停车 |
优点 | 1. 交通便利,自驾、公交方便 2. 封闭式小区 3. 小区绿化较好,绿化率30% | 1. 物业费便宜 2. 总户数相对不多,更加安静 3. 面积相对不大,购房门槛低 | 1、内部休闲娱乐设施完善 2、底商丰富,生活便利 3、容积率1.5,居住密度较低,居住舒适 |
缺点 | 1. 南北朝临近主干道,会有噪音 2. 物业管理一般,楼道乱堆放杂物 3.车位紧张,停车难 | 1. 东侧临近主干道,会有噪音 2. 物业管理一般,保安管理不严 3.车位紧张,停车难 | 1、部分楼栋为东西向,存在遮挡情况 2、小区管理一般,门禁不严 3、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患 |
分析 | 上述三个小区的挂牌均价接近,其中首钢模式口西里价格最低,为42894元/㎡,但是楼龄相对较老;首钢金顶街五区次之,为47993元/㎡。虽然三个小区均地处苹果园配套成熟区,绿化方面,三个小区都为30%。小区物业方面,三个小区物业费接近。停车方面,三个小区停车位都较为不足。 综上所述,首钢金顶街五区算是一个中规中矩的小区,购房者是值得入手自住的。 |