首开国风美仑位于马驹桥商圈,马驹桥商圈位于东五环和六环之间,地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合,被京津高速切开;南侧是城乡结合部,以凤港减河为边界;西侧与大兴磁各庄商圈相邻,博兴三路及其南向延长线是最西端;北侧是次渠商圈,隔凉水河对望。
马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导,产城融合为方向,逐渐成为通州西南部的发展增长极。
商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等,圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等,医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子墙湿地公园等。
作为通州的产业板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡;商圈内目前有两个新盘,北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售,在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定,价格相对较高,二手房供应充足,价格长期稳定。
目前商圈价值主要体现在产业预期方面,是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主,居住人群结构简单,主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。
根据北京市规自委官网显示,马驹桥商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈,未来的最高售价是7万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小磊认为新地块新产品未来入市,对马驹桥商圈的影响微乎其微。
马驹桥商圈地处通州马驹桥镇,是通州传统产业升级发展支撑区,未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。
首先说园区经济,马驹桥是台-马组团的一部分,该组团是构建高精尖经济结构的重要区域,重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载,推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展,逐渐实现产业转型升级。
其次是产城融合方面,马驹桥经过多年发展,已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施,包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林小镇6等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外,商圈东南侧目前大量的土地资源储备,使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才,再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件,留住人口,滋补产业,循环发展,生生不息。
1、纯板楼,次新房社区:小区27栋楼全部为板楼结构,两梯三户设计,居住舒适。
2、价格较低:小区均价3.5万/㎡,百万首付以内可以购买六环内两居室,首付和月供压力小。
3、人车分离:车子停在地下车库,出入不影响行人,居民在小区内活动很安全。
4、环境优美:小区绿化环境好,植物种类繁多,有园艺绿化、水系设计和假山景观,业主居住环境好。
2021年7月,首开国风美仑的挂牌均价是3.53万/㎡,总价区间为235万-349万,挂牌均价环比上月上涨0.22%,挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月数据来看,小区挂牌价格非常平稳,小区均价高于马驹桥商圈均价,低于通州区均价,说明首开国风美仑在马驹桥商圈内能够得到市场认可,在整个通州区而言,则竞争力较弱。
购买成本方面,以73.5㎡两居室为例,报价216万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为75万,二套首付约为129万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
小区主力户型为两居和三居,两居室面积段为71㎡-120㎡,三居室面积段为89㎡-139㎡。下面小磊选两个有代表性的户型做优缺点对比。
户型一
本户型为73.5㎡南北两居,其优点有:
1、南北通透设计,通风好;
2、餐厅客厅分区,功能性强;
3、小面积做出两居两卫功能,设计优。
其缺点有二:
1、北向客厅,采光不好;
2、次卧较小,放不了大床;
3、卫生间无窗,不利于通风。
户型二
本户型为90㎡三居室,其优点有:
1、南北通透,利于采光通风;
2、户型较方正,利于家具摆设;
3、餐厅客厅分区,功能性强;
4、卧室、客厅有阳台,便于晾晒。
其缺点有二:
1、卫生间为暗卫,不利于通风;
2、两个次卧和厨房面积都小,太局促。
东区2号楼、3号楼、8号楼更靠近花园水榭,楼间距大、观景效果好,建议优先考虑。
东区1号楼、7号楼间有垃圾楼处理站,西区1号楼北侧有燃气设施重地,建议慎重选择。
西区18号楼临近幼儿园,可能会造成噪音影响,建议慎重选择。
从产品属性方面来看,首开国风美仑小区是优质刚需房,适合马桥商圈内的置换人群购买。
从地理区位方面来看,小区比较适合在次渠、台湖和亦庄商圈工作的人群,尤其是亦庄商圈,距离一河之隔开,价格优势明显。
马驹桥商圈在售新盘有两个,分别是亦庄橡树湾、亦庄金悦郡,其中亦庄橡树湾,由中交润致(北京)置业开发,主打77㎡-93㎡两居、三居,单价4.2万/㎡起,总价310万起;亦庄金悦郡由北京融泰开发,在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居,单价3.75万/㎡起,总价281万起。
相比首开国风美仑而言,亦庄橡树湾的外部配套更好一些,首开国风美仑和亦庄金悦郡不相上下;亦庄橡树湾交房时间是2023年3月,亦庄金悦郡交房时间是2023年5月,首开国风美仑的二手房是即买即住;居住体验方面,新房更好,但价格也更高。除以上差异外,首开国风美仑小区面积段更全,户型选择更多,能够满足多种人口结构的家庭。
首开国风美仑周边二手房均价在3.3万/㎡-5万/㎡,其中首开国风美仑、融科钧廷和东亚瑞晶苑价格相近,面积段重合度较高,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 首开国风美仑 | 融科钧廷 | 东亚瑞晶苑 |
位置 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 |
住宅性质 | 商品房/二类经济适用房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 3.53万/㎡ | 3.46万/㎡ | 3.37万/㎡ |
交房时间 | 2012年-2014年 | 2011年-2014年 | 2009年-2011年 |
可选户型 | 52㎡-53㎡一居 71㎡-120㎡两居 89㎡-120㎡三居 120㎡-155㎡四居 | 42㎡-55㎡一居 62㎡-104㎡两居 97㎡-198㎡三居 137㎡-476㎡四居 | 61㎡-63㎡一居 61㎡-82㎡两居 88㎡三居 |
物业 | 北京市望京实业总公司物业服务中心 | 第一太平融科物业管理(北京)有限公司 | 北京东亚时代物业管理有限公司 |
物业费 | 1.10元/㎡/月-2.48元/㎡/月 | 2.68元/㎡/月-4.88元/㎡/月 | 1.8元/㎡/月 |
突出优点 | 1、大型社区,有大型园林设计,中庭花园带水系,景观优美 2、人车分流,行人安全有保证 3、小区底商商业多,居民购物方便 | 1、低密度社区,居住舒适 2、物业管理认真负责,品质生活有保证 3、面积段全,选择多样 | 1、绿化率高,花木种类多,居住舒适 2、停车费便宜,生活成本低 |
突出缺点 | 1,周边产业园多,生活氛围差 2、距离附近大型购物中心远,交通成本高 | 1、离六环路近,部分房间受噪音影响 2、小型社区,公共区域小 | 1、人车不分流,有安全隐患 2、小区是限价房,部分房源交易税费高 |
分析结论 | 三个社区周边的配套价值各有长短,整体旗鼓相当,不做比较。产品价值主要区别在于产品权属、物管服务、户型三个方面。 从产品权属方面来看,融科钧廷是商品房社区,首开国风美仑有二类经济适用房,东亚瑞晶苑是限价房。融科钧廷更好一些。 从物管服务方面看,融科钧廷属联想系,更为优质,首开国风美仑次之。 从户型方面看,融科钧廷较较为全面,其次是首开国风美仑,最后是东亚瑞晶苑。 最后是价格方面,首开国风美仑最高,东亚瑞晶苑最低。 综上所述,追求更高生活品质的朋友,可以优先选择融科钧廷。追求价格优势的,可以选择东亚瑞晶苑。综合两方面需求的可以选择首开国风美仑。 |