老山商圈位于北京市石景山区，地处西四环外至西五环内之间，内有一条地铁线路。

老山商圈北侧为田村商圈，南侧为鲁谷商圈，西侧为八角商圈，东侧为玉泉路西商圈；它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

老山商圈最大的优势在于商圈北侧的老山郊野公园，海拔约100米左右，2008年曾在此建设北京奥运会山地车比赛赛道，作为独具特色的纪念性奥运标志山地自行车赛道予以保留，并向民众免费开放，此外，老山商圈内，老山郊野公园西南方建有2座北京奥运会场馆，分别为：老山小轮车赛场、老山自行车馆。

老山商圈内有三所学校，分别是：石景山区第二实验小学、北京市石景山区实验中学(东校区)、中小学劳技中心。

商圈内，包含北京地铁1号线的两个站点：八宝山站、八角游乐园站。是为北京地铁1号线西侧倒数第二，第三站。

沿着高能级的地铁1号线，可以通达国贸CBD、王府井、天安门等地，另外，老山商圈内还包含有五环干道，无论是去北京园博园还是去四环内都比较方便。

老山商圈内医疗、生态环境配套，包含有老山社区卫生服务中心、北京市社区卫生服务中础社区卫生服务站、石景山市民冰雪体育中心等。

以及，老山商圈南侧就是万达广场，西南角也有石景山医院，以及石景山游乐园就在商圈西侧。

老山商圈内小区主要以老公房为主，辅以少量次新，建筑密度不高。

并且商圈内有老山郊野公园存在，不仅缓冲了商圈的整体容积率，也提高了商圈的整体绿化率，商圈整体居住舒适度还是比较高的。

老山商圈内，其二手房均价为5.5万/㎡，其总价也大多在250万-400万之间，老山商圈的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

老山商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近鲁谷商圈的衙门口地区，在2021年5月11日，北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得石景山区衙门口地区，成交楼面价58115.78元/㎡。

此地块临近老山板块，且老山商圈住宅整体偏南，所以此地块的成交对老山商圈内的房价会产生一定的正面影响。

查询幸福里app得知，截止2021年8月，老山商圈内二手房均价为5.5万/㎡，邻近板块八角商圈均价在5.4万/㎡，鲁谷商圈均价在5.3万/㎡，玉泉路西商圈均价在7.1万/㎡，田村商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，老山商圈的均价，在区域内并不是底部，与西南边商圈的均价差额在0.2万/㎡左右，与东北边商圈均价差在2-3万/㎡左右。

由此可见，老山商圈的价值，还有待市场释放。

据《石景山区国家森林城市建设总体规划（2018—2035）》，老山商圈将规划为老山城市森林，其规划面积79.07公顷。

以此可见，老山商圈的未来规划并不是以商业、企业，或大型居住区为主。

但从目前来看，商圈所属位置尚可，周边商业设施也相对完善，在地块性质不变的情况下，老山商圈未来的价值还是值得期待的。

1、小区绿化环境较好，内部树木枝繁叶茂，环境清幽，距离老山休闲公园近，生活品质好。

2、小区户型设计优越，在有限的面积内基本满足生活需求，购房成本较低，居住品质有保障。

3、小区内住户群体以企业职工为主，中老年占多数，生活氛围好，邻里和睦气氛融洽。

4、小区周边配套比较完善，地铁、自驾出行快捷便利，超市医院多，生活便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有21套。小区目前在售均价为53658元/㎡，环比上月下降约0.32%。近6个月，小区整体均价基本持平于老山商圈均价、高于石景山板块均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格在3-7月持续攀升，直到7月份开始降温；从目前情况来看，小区价格已上升至高位，建议持续观望。

购房成本方面，总价最低为50.22㎡两室一厅户型，报价258万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为98.7万元左右，二套首付为160.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有46.66㎡-63㎡的两居、59.24㎡-123㎡的三居

主力户型是46.66㎡两室一厅、59.24㎡三室一厅，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析:

1、2、4号楼靠近小区服务站和南门，生活方便，可以考虑选择；

2、14-18号楼靠近老山西街，噪音影响休息，谨慎考虑；

3、38-42号楼附近有超市和停车场，生活便利，可以考虑选择；

4、38-41号楼建成于1999年，楼龄相对较新，可以考虑选择。

石景山区域绿化好，环境清幽，老山商圈内有面积巨大的休闲公园，但同时位置略为偏僻，均价较低，整体上比较适合购房预算较低且追求生活环境的群体。

老山西里绿化设计好，树木高大，同时靠近老山休闲公园，生活品质较好，对绿化环境有要求的购房者可以考虑。

老山西里社区规模大，居住人群主要以附近职工为主，生活气息浓厚，追求社区环境的购房者可以考虑。

小区内户型以两居室为主，其中两室一厅㎡的上车价为101.2万元，适合购房预算较低的人群。

目前，老山商圈内无新房在售。目前距离老山西里小区最近的新房项目是位于小区东南方位2.5公里的国风长安云棠，以及西侧2公里的长安九里。

其中：

国风长安云棠450㎡-500㎡在售，均价80000元/㎡起，总价2500万元/套起；

长安九里86㎡-150㎡在售，均价72000元/㎡起，总价区间在600万元/套-1100万元/套；

而老山西里均价为53658元/㎡，目前在售最高总价为445万元/套。

新房更加吸引追求优质自住的群体，而老山西里更偏向于刚需自住群体，由于新旧楼盘差距过大，定位人群差异较大，故推荐追求住宅产品力，且对生活品质有较高要求的购房者考虑以上两个新房项目。

现选择与小区距离接近、均价相近的老山东里、碣石坪小区进行对比：