苹果园商圈，位于北京市石景山区，地处西五环外，西六环内，商圈内包含三条地铁线路，两条快速路。

商圈北侧为八大处、香山山区，南侧为古城、杨庄商圈，西侧石景山与门头沟交接商圈，东侧为海淀田村商圈。

上个世纪50年代，首钢公司在此商圈兴建宿舍区，60年代后期北京城建铺开，修建地铁时，又在这里设置了苹果园站，随着地铁的开通，往来人流增多，苹果园商圈也逐渐为人们所熟知。

苹果园商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线。其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。另外，地铁S1号线（又称北京磁浮线）西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。

商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费。从商圈自驾2公里可至西五环晋元桥，7公里可至西四环定慧桥，十余公里可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

商圈内医疗、商业设施相对匮乏，商业方面仅有金顶街商业街是成规模的沿街商业带，医疗方面，以卫生服务站，一级中医医院为主。

商圈内以80-90年代老旧二手房为主，占商圈内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅约占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占比2成，保障性回迁房占1成，主要集中在北辛安区域。

其中，老公房门槛价集中在229万-490万之间，次新商品房的门槛价集中在700万-1030万之间，与周边商圈对比，苹果园的住宅梯度丰富，主要吸引本地居民，以及预算有限但追求生活品质的购房者。

截止2021年8月，苹果园商圈内，近五年成交的土地有：

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平，主要打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系，目前正在建设中。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安区域1608-673-A不限价地块，宗地中居住用途全部建设商品住宅，不配建保障性住房，目前正在开发中。

以上两个地块及相关建设方向，均属于商圈利好因素，产业体系的打造对商圈内高净值人口的流入有一定帮助，纯商品住宅的面世，也将会丰富商圈内住宅品质的梯度，预计苹果园商圈的价值也会因此得到一定提升。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，苹果园商圈是石景山重点发展区域之一。主要发展方向为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设。

其中截止2021年8月，京西大悦城在建中，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京的第三座大悦城。项目坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。

项目预计2021年年底开业，届时有望成为京西商业新地标，为商圈的价值带来显著提升。

1、小区邻里住户之间相处非常友好，居住氛围和谐融洽。

2、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

3、内部商业、生活休闲等配套比较全面，基本可以满足居民日常生活所需。

4、小区均价低于商圈均价，总价较低，对刚需购房者较为友好。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源71套，占全部房源的1.49%。小区目前在售均价42897元/㎡，环比下跌约0.02%。近6个月，小区整体均价在低于石景山区、苹果园商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期石景山区、苹果园商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为44㎡一室一厅户型，报价203万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为77.7万元左右，二套首付为125.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共61栋楼4774户，户型有41㎡-69㎡的一居室、54㎡-69㎡的二居室、65㎡-85㎡的三居室。

现选择主力户型61㎡两室一厅和75㎡三室一厅进行分析:

2-5号楼离大路较近，容易受到噪音影响；

48-52号楼楼栋位置太靠小区内部，不方便连接交通主干道；

推荐39号楼、37号楼、40号楼，离超市较近，有靠近小区主要出口，方便出行与基础生活购物。

适合在苹果园商圈内及周边商圈工作的刚需购房者。

内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

出门即是公交站，对公共交通出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

小区内户型、总价跨度小，其中44㎡一房的上车价203万，对刚需购房者非常友好；而82㎡三房的户型，上车价在355万，预算充足的购房者可以考虑。

截止2021年8月，苹果园商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区3公里内的中海寰宇天下、远洋春秋里、翡翠山晓。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，中海寰宇天下在售85㎡-175㎡，总价920万/套起；远洋春秋里63㎡-85㎡在售，总价200万元/套起；翡翠山晓90㎡-135㎡在售，总价500万元/套起。而模式口西里小区房源最高挂牌总价在355万元/套，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑远洋春秋里、翡翠山晓项目，中海寰宇天下则更适合预算充足的、有改善需求的购房者。

小区均价低于苹果园商圈二手房均价，周边1公里范围内与模式口西里均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与模式口西里相近的铸造村、模式口南里进行比较。