苹果园商圈，位于北京市石景山区，地处西五环外，西六环内，商圈内包含三条地铁线路，两条快速路。

商圈北侧为八大处、香山山区，南侧为古城、杨庄商圈，西侧石景山与门头沟交接商圈，东侧为海淀田村商圈。

上个世纪50年代，首钢公司在此商圈兴建宿舍区，60年代后期北京城建铺开，修建地铁时，又在这里设置了苹果园站，随着地铁的开通，往来人流增多，苹果园商圈也逐渐为人们所熟知。

苹果园商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线。其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。另外，地铁S1号线（又称北京磁浮线）西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。

商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费。从商圈自驾2公里可至西五环晋元桥，7公里可至西四环定慧桥，十余公里可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

商圈内医疗、商业设施相对匮乏，商业方面仅有金顶街商业街是成规模的沿街商业带，医疗方面，以卫生服务站，一级中医医院为主。

商圈内以80-90年代老旧二手房为主，占商圈内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅约占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占比2成，保障性回迁房占1成，主要集中在北辛安区域。

其中，老公房门槛价集中在229万-490万之间，次新商品房的门槛价集中在700万-1030万之间，与周边商圈对比，苹果园的住宅梯度丰富，主要吸引本地居民，以及预算有限但追求生活品质的购房者。

截止2021年8月，苹果园商圈内，近五年成交的土地有：

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平，主要打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系，目前正在建设中。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安区域1608-673-A不限价地块，宗地中居住用途全部建设商品住宅，不配建保障性住房，目前正在开发中。

以上两个地块及相关建设方向，均属于商圈利好因素，产业体系的打造对商圈内高净值人口的流入有一定帮助，纯商品住宅的面世，也将会丰富商圈内住宅品质的梯度，预计苹果园商圈的价值也会因此得到一定提升。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，苹果园商圈是石景山重点发展区域之一。主要发展方向为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设。

其中截止2021年8月，京西大悦城在建中，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京的第三座大悦城。项目坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。

项目预计2021年年底开业，届时有望成为京西商业新地标，为商圈的价值带来显著提升。

1、小区绿化好、环境美，居民居住体验好，在小区里散步心情都会变好。

2、内部配套较完善，小区里有个被绿树环绕的凉亭、小庭院，居民可以到广场唠嗑，生活氛围较好。

3、有停车场和地下车库，停车方便，不用愁。对有车的人是一个福音。

4、小区较新，为次新楼，外立面、设施等等都比较新，居住体验好。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约3套。小区目前在售均价51660元/㎡，环比上涨约0.01%。近6个月，小区前3-5月整体均价在低于苹果园、石景山区在售均价，6-8整体高于苹果园、石景山；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，总体小增长；从目前情况来看，小区价格稳定上涨，适合入手。

购房成本方面，总价最低为82.92㎡两室一厅户型，报价433万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为207.8元左右，二套首付为294.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有82㎡-85㎡二居、108㎡-127㎡三居，小区内2号楼-7号楼主要分布有104㎡-128㎡南北向三居，一层带有地下空间。

小区主力户型为82.92㎡的两室一厅和127.25㎡的三室一厅。

在卫星图上可以看到整个小区有西边一条射击馆南路和北边的香山南路会构成小区的安静度影响，偏外的楼栋多多少少会受到影响。

从地图上也可以看到，8号楼基本是四面都被绿植包围，且东边绿植繁茂。且八号楼有北2门可以出行，出么就是公交站，较为方便。

从总体来看，不管是绿化、安静度、还是出行便利，别的楼栋都是赶不上我红圈的8号楼位置

综上所述，我建议大家购买，先了解8号楼。

苹果园板块生活比较偏中等，板块内生态、配套、交通都是较为齐全，比较适合居住。对刚需是一个很不错的选择。

其中76㎡一室一厅的上车价较为便宜为398万，为刚需购房者是比较友好的。而83㎡二室一厅的上车价为433万，深深认为刚需和改善都可以上手考虑。

尤其推荐在苹果园商圈工作，但预算有限的购房者购买。

小区在五环处，房价整体偏低，但是环境、房型很不错，尤为推荐老年人居住。

目前，苹果园商圈没有售卖新房，目前距离小区最近的新房项目是位于小区北方向的5公里左右的颐和金茂府、大苑海淀府、香山一号院。

三个小区均为大户型，品质高端的小区，在均价上面差距也不是很大都在110000左左右右，三个新项目的价格上下波动较小。

其中：香山一号院有218㎡-269㎡的四居，均价为112000元/㎡，总价2453万/套起；

大苑海淀府有170㎡-320㎡三居室-五居室，均价为110000元/㎡，总价2000万/套起；

颐和金茂府有188㎡-256㎡四居室，均价为111998元/㎡，总价2106万/套起。

三套房，均价差距不大，且起步价都差距不大，综合考虑，需要交通便利的选择大苑海淀府，小区附近有一条附近的6号线。

需要环境更好，有更好的生活体验的建议了解，香山一号院、颐和金茂府，整体环境更好。

小区均价高于苹果园商圈二手房均价，周边2公里范围内与苹果园板块小区均价相近的小区不算太多，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与西山枫林三期相近的西山枫林一、二期和西黄新村北里来对比。