奈伦熙府位于北京市石景山区杨庄板块，东临西五环，北至苹果园南路，南临八角北路，西至中关村科技园区石景山园首特创业园。板块北侧为苹果园板块、南侧为八角板块，西南侧为古城板块，东北侧为海淀田村板块。杨庄板块与周边板块对比，商业及交通较完善，产业较弱，新房产品欠缺，整体以居住属性为主。

板块内含一条地铁线路，两条快速路，一个商业区。地铁6号线贯穿北京东西，西起石景山金安桥，东至通州区潞河，横穿西五环到东六环，可乘坐6号线或换乘其他地铁线路到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内走阜石路后上西五环晋元桥2公里，距西四环定慧桥7公里，从板块内上五环路1.5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内包含一个商业区为当代商城，这是一个社区型商业，包含品牌餐饮、服装服饰、幼儿早教、休闲娱乐、办公楼等，目前正在进行改造，改造后原有的品牌及商业体量会提升。板块内包含大型超市山姆会员商店，生鲜超市盒马生鲜，方便周边居民购物。

板块紧邻的苹果园板块和古城板块，含地铁1号线，大型商业喜隆多新国际购物中心、京西大悦城等，辐射周边区域居民。

板块内主要为1981年-2007年建公房、回迁房、商品房社区，以54㎡-108㎡两居为主，已多年无新房入市，也没有待售地块。板块是石景山各版块中热度一般的板块，主要吸引京西区域、在地铁1号线、地铁6号线、长安街周边上班的人群。

板块内无高新技术产业，整体氛围以生活为主，日常购物、交通、就医、教育比较方便，但欠缺公园、户外运动场所等健身活动区，产业活力不足。

板块内居住人群以石景山本地人，在石景山及京西部区域工作人群为主，本地居民占比较高。

近年来，石景山区地块出让热点区域位于古城板块、苹果园西北部五里屯板块，对杨庄板块影响较小。目前，杨庄及周边苹果园、古城区域基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，杨庄板块不作为石景山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来杨庄在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以老旧街区、小区小型改造，提升居民居住感受为主。杨庄板块周边苹果园板块、古城板块是重点发展区域，主要发展方面为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设，在交通、商业方面，利好杨庄板块，建成后有利于杨庄板块居民交通出行、日常购物。

1.小区户型类型比较齐全，有46㎡-84㎡的一居室、96㎡的两居室和142㎡的三居室可以满足不同人群的购房需求。而且小区主力户型为两居室，得房率较高，性价比比较高。

2.小区人性化内部配套齐全，小区46号楼下有物业中心值班，49号楼旁有杨北居委会和社区警务工作室，居民能够得到及时的业主服务。

3.小区较为安静，楼栋前后不临街且楼栋高层南北向无遮挡，视野好，生活舒适度高。公共区域和停车场面积大且新能源汽车可安装充电设备，生活便利性好。

4.小区交通便利，步行十分钟内有多个公交车站点，步行6分钟可到达地铁6号线杨庄站，乘坐这条线路能去往南锣鼓巷、东四等商圈，也可以换乘地铁10号线、地铁2号线等地铁线路前往西直门、朝阳门等商圈，对于依赖公共交通的沿线上班族来说节省时间，通勤效率较高。

截至2021年8月，奈伦熙府小区挂牌均价57056元/㎡，环比上升0.44%。从近六个月的价格走势来看，小区均价的波动为主要趋势，2021年3月到5月均价上升约100元/㎡，2021年5月到6月价格下降，上下幅度为1200元/㎡，但从6月开始到8月又重新上升了500元/㎡，在正常波动区间内。

小区价格相较于石景山地区总体均价高，每平米高于均价约8200元，较杨庄板块均价约高7700元/㎡。这种差距与小区的位置和周边配套有关，奈伦熙府位于商业成熟的地段，紧邻地铁六号线和各种交通线路，且小区户型选择多，环境好，该小区还是值得购入。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿96㎡的两居举例，报价659万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为263.6万，二套首付为527.2万。

税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共7栋楼705户，有46㎡-84㎡的一居室、96㎡的两居室、142㎡的三居室。小区主力户型有96㎡的二室一厅，得房率约80%，主力户型还有142㎡的三室二厅，得房率83.5%，这里选择这两种户型进行分析。

小区三居室在每栋楼均有分布，一居室、两居室主要分布在44号楼、46号楼-49号楼，购房者也需要根据自己的户型需求来选择楼栋。

小区附近的46号楼-48号楼位于小区中间，安静不临街，但小区43号楼东侧是酒店和多家洗车行，楼下来往人群和车辆较多，低层易受噪音影响。

且小区45号楼和43号楼靠近小区日常通车的大门，车流量大，人车不分流也造成了来往车辆众多的情况，容易有噪音影响，喜欢安静的老人可以尽量避开这两栋楼选择。

1.小区距离天宇写字楼、当代鼎城、华录大厦和苹果园交通枢纽商务区近，在周边这些写字楼工作的上班族可以考虑。

2.小区得房率较高，适合追求户型高性价比的人群选择。且小区周边商业、医疗配套完善，适合对小区周边生活配置有要求的人群选择。

3.从小区南门步行6分钟是地铁6号线杨庄站，乘坐这条线路也可以换乘地铁10号线、地铁2号线等前往不同的北京市内商圈，从东门步行6分钟是苹果园南路东站，到达石景山各个商圈都很方便，比较适合赶时间习惯于乘坐公共交通的上班族。

截⾄2021年8⽉，奈伦熙府所在的石景山杨庄板块目前无新项目上市，但隔壁的古城板块和苹果园板块有多个新项目上市，新项目有远洋春秋里、中海首钢天玺、中海首钢长安云尚、长安九里、中海天钻和长安和玺。这里选择差价与奈伦熙府最小的远洋春秋里以及距离奈伦熙府最近的长安和玺来进行对比。

远洋春秋里项目是由品牌地产北京住总骏洋时代置业有限公司打造的精装修公寓式住宅项目，小区位于杨庄地铁站A口旁，预计2021年12月31日交房。小区共有两栋楼，在售户型有46㎡-87㎡的三种小户型，具体户型内容需要购房者自行咨询。截至2021年8月，远洋春秋里的售价为45000元/㎡起，总价200万/套起。需要注意的是，远洋春秋里产权年限为50年，且楼栋4层-10层3梯29户，11层-13层3梯17户，梯户比较高，生活便利度受影响。

就受众群体来说，远洋春秋里的交通便利性比奈伦熙府更好，小区紧邻两条地铁线路，出门就是杨庄站，步行五分钟就是苹果园站，更适合依赖地铁出行的通勤族选择。就户型受众来看，远洋春秋里户型较少且较小，奈伦熙府的户型选择性更多。且远洋春秋里无现房，不适合急需住房的购房者。

长安和玺项目是由北京融创建投房地产集团有限公司和北京兆丰建融置业有限公司打造的高层住宅项目，小区位于古城南里8号，预计2023年9月30日交房。小区共有7栋楼，三种户型，在售户型有138㎡-168㎡的四居。截至2021年8月，长安和玺的售价为75000元/㎡起，总价1035万/套起。

就受众群体而言，奈伦熙府和长安和玺各有不同。长安和玺户型单一，均为四居大户型，新房配套设施和居住环境较为现代化，针对的是有大户型需求且资金充足的改善型人群。而奈伦熙府户型选择性多，针对的购房者范围广，从单人居住到家庭居住都适宜，且得房率高，适合追求户型实用性的人群。在价格方面，长安和玺总价达1000万以上，2023年才能交房，适合资金充足能接受非现房的购房者，而奈伦熙府的总价低，首付低，更适合需要现房的刚需购房者。

总的来看，长安和玺项目因为针对受众人群不同，对奈伦熙府影响较小。远洋春秋里在周边交通配套上比奈伦熙府更便利，但是在户型可选性和生活便利性上，奈伦熙府对购房者的吸引力较大，购房者需要根据自己的情况仔细分析谨慎考虑。

奈伦熙府所在的石景山杨庄板块小区众多，二手房的报价在43192元/㎡-69362元/㎡，其中鼎城世家和西城忆树距离奈伦熙府都在1公里以内，周边配套差距不大，且价格在板块内来看整体差距最小，故选择这两个小区来做对比。