远洋沁山水小区位于北京市石景山区玉泉路西莲石东路近玉泉路,属于玉泉路西商圈。该板块位于西四环外,东临五棵松商圈,西靠苹果园商圈。
区域内交通四通八达,地铁1号线玉泉路站、八宝山站、八角乐园站直接贯穿区域,坐地铁可直达王府井、天安门、西单等商业聚集地。商圈内还拥有西四环北路、京拉线、阜石路、阜成路等城市主干路,出行十分方便。
商圈内楼市主要以二手房为主,暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大,多集中在1995年-2012年之间,选择性较多。
商圈内居住人群多为司法机关、航天机关、教育行业等高科技文化科研人员及从业者,居民素质普遍较高,生活氛围轻松,人文气息浓厚。
玉泉路西商圈土地资源紧缺,目前无住宅用地供应和成交。
距离玉泉路西商圈最近的地块是位于石景山区的衙门口地块,该地块被融创+石泰以64.4亿元竞得,是这次集中出让的30宗地块中为数不多的位于五环内的地块。
官网资料显示,该地块编号为京土整储挂(石)[2021]016号,位于石景山区衙门口地区。该地块属于二类居住用地、基础教育用地,建设用地面积4.16万㎡,规划建筑面积不高于11.08万㎡。
政策规划方面,根据北京地铁第四期规划,新建北京地铁18号线将贯穿玉泉路西商圈,此线路西起门头沟冯村,途径复兴路、西长安街、东长安街、通州新城核心区等地,最终到达通州体育中心站,最高时速可达120km/h。
该线路建成通车后,将大大方便沿线居民出行,更快地到达京西、望京等商业中心,同时缓解地面交通压力,提升去的居住舒适度。未来,玉泉路西商圈将进一步融入京西发展版图,区域发展潜力巨大。
1.小区停车位均为地下停车位,车库入口在小区外部,车辆无法进入小区内部,小区内部实现人车分流,居民出行安全可以得到全面保障。
2.小区内部配套设施完善,设有社区警务工作室及多个社区服务站、不仅如此,小区内部还设有理发店、水站、果蔬店,使居民足不出户即可享受到便利的服务,满足居民的日常生活需求。
3.小区安保设施完善,大门处设有24小时执勤岗亭及摄像监控,内部设有警务工作室,小区大门与小区单元门均设有门禁系统,外来人员难以进入,确保小区居民的人身安全与居住私密性。
4.小区周边交通便利,小区附近有地铁1号线,且周边还设有多个公交车站,居民出行十分便利。
通过幸福里app查询,截至2021年8⽉23日,小区在售房源约6套,占全部房源的3.7%。
小区目前在售均价89184元/㎡,较上月环比上涨约0.11%。近6个月,小区整体均价在高于石景山区、玉泉路西商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格趋于平稳,平均涨幅低于同期石景山区、玉泉路西商圈涨幅,适合入手。
购房成本方面,拿在售的64.22㎡一室一厅户型为例,报价577万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为202万元,二套首付为347万元。
小区有64㎡一居室、85㎡-89㎡两居室、142㎡-143㎡三居室。现选择64.22㎡一室一厅和139.37㎡三室两厅进行分析。
户型面积 | 64.22㎡一室一厅 | 139.37㎡三室两厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.全南朝向,采光很好 2.卧室、客厅带独立阳台,可作为晾晒区域,或扩展收纳空间,实用性高 3.客厅、餐厅双厅设计,就餐、休闲互不干扰 4.明厨设计,不用担心油烟困扰 | 1.卧室、客厅、阳台均为南向采阳,光线充足 2.双阳台设计,晾晒区域更充足 3.客厅、餐厅双厅设计,就餐、休闲互不干扰 |
户型缺点 | 1.客厅通往厨房的走廊较长,略显浪费空间 2.卫生间无窗,通风不畅 | 1.双次卧朝北,采光受限 2.双卫均为暗卫设计,不利于通风换气 3.过道长,这部分区域利用率低 |
东侧临玉泉路主路,远洋时代广场,伊顿智慧双语幼儿园等,人流量大,噪音难免,不建议选择。
北侧一街之隔即是雕塑公园,西侧旺景公园,视野开阔,都很好。
小区中间位置为7号楼、11号楼,景观位、小区绿化及配套核心区,楼间距也大,东南西北出入都较为方便,建议优先选择。
1.小区停车位均为地下停车位,适合有车的群体优先选择。
2.小区内部配套设施完善,适合对居住舒适度要求较高的群体选择。
3.小区周边交通发达便利适合上班通勤的群体选择
截至2021年8⽉23日,玉泉路西商圈内有一处新房在售,为国风长安云棠,位于小区西南约3公里处。
国风长安云棠别名黄庄九雅嘉园,为别墅项目,开发商为北京瑞茂房地产开发有限公司,在售户型为450㎡-500㎡四居室,在售均价56000元/㎡起,总价2500万元/套起,世茂物业,物业费7.9元/㎡/月。
而远洋·沁山水目前在售均价为86769元/㎡,总价577万元/套。远洋·沁山水与国风长安云棠相差较大,不具可比性。
小区均价高于石景山玉泉路西商圈二手房均价,现选取5公里范围内,房龄、均价与远洋·沁山水相近的远洋山水南区、诗景长安进行比较。
小区名称 | 远洋·沁山水 | 远洋山水南区 | 诗景长安 |
位置 | 石景山玉泉路西 | 石景山玉泉路西 | 石景山鲁谷 |
住宅性质 | 商品房住宅/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 86769元/㎡ | 66383元/㎡ | 63696元/㎡ |
交房时间 | 2008年-2012年 | 2005年 | 2010年-2012年 |
户型 | 64㎡一居室 85㎡-89㎡两居室 142㎡-143㎡三居室 | 47㎡-77㎡一居室 63㎡-127㎡两居室 114㎡-163㎡三居室 151㎡-245㎡四居室 | 69㎡一居室 86㎡-90㎡两居室 |
物业 | 北京远洋基业物业管理有限公司 | 远洋亿家物业服务股份有限公司 | 北京东方之星物业管理有限公司 |
物业费 | 2.29元/㎡/月-2.60元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月 | 2.50元/㎡/月 |
优点 | 1.封闭式小区,安保措施周密严格,居民安全性有保障 2.内部风景秀丽,设有多个小区花园,建有喷泉、花坛、雕塑等装饰设施,居住舒适 3.人车分流,行人出行安全 | 1.环境非常好,超大花园,超大楼间距,回家就等于进了公园 2.物业尽责,卫生优良,安保设施齐全,居住十分舒适 3.人车分离,饭后遛弯安全有保障 | 1.封闭式小区,居民安全性有保障 2.小区房龄较新,楼栋带电梯,方便居民上下楼 3.出门就是鲁谷奥运文化公园,居民锻炼休闲十分方便 |
缺点 | 1.停车位紧张,访客不好找车位 2.部分楼栋外立面老化,有脱落现象 3.物业费略高,增加居民生活负担 | 1.停车位较少,费用较贵,停车不便 2.大型社区,居民众多,略显拥挤吵闹 3.距地铁站较远,主要依赖汽车出行,较为不便 | 1.小区容积率为6.2,密度较高,比较拥挤 2.小区南边距离主干道较近,高层会有噪音 |
分析 | 远洋·沁山水在三个小区中价格较高,远洋山水南区和诗景长安价格相差不大。 三个小区都是2000年后新建高层住宅,相比而言远洋山水时间略早。物业服务都不错,相差不大。距离地铁都较远,出行略有不便。 远洋·沁山水区域较大,环境优美,户型多样,周边配套完善,人车分流,治安服务优越,安全意识极强,内部安静,街道干净整洁。远洋山水南区是大型社区,楼栋多,板楼、塔楼混合分布,户型丰富,小区环境浑然一体,整洁干净,内部设施完善。诗景长安,占地不大,小区分布于公园两侧,景色不错,中户型为主。 综上,远洋·沁山水楼盘品质较高,适合有一定经济基础的首套或改善型居住需求的人群购买。 |