御景山小区位于北京市石景山区杨庄板块，东临西五环，北至苹果园南路，南临八角北路，西至中关村科技园区石景山园首特创业园。板块北侧为苹果园板块、南侧为八角板块，西南侧为古城板块，东北侧为海淀田村板块。杨庄板块与周边板块对比，商业及交通较完善，产业较弱，新房产品欠缺，整体以居住属性为主。

板块内含一条地铁线路，两条快速路，一个商业区。地铁6号线贯穿北京东西，西起石景山金安桥，东至通州区潞河，横穿西五环到东六环，可乘坐6号线或换乘其他地铁线路到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内走阜石路后上西五环晋元桥2公里，距西四环定慧桥7公里，从板块内上五环路1.5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内包含一个商业区为当代商城，这是一个社区型商业，包含品牌餐饮、服装服饰、幼儿早教、休闲娱乐、办公楼等，目前正在进行改造，改造后原有的品牌及商业体量会提升。板块内包含大型超市山姆会员商店，生鲜超市盒马生鲜，方便周边居民购物。

板块紧邻的苹果园板块和古城板块，含地铁1号线，大型商业喜隆多新国际购物中心、京西大悦城等，辐射周边区域居民。

板块内主要为1981年-2007年建公房、回迁房、商品房社区，以54㎡-108㎡两居为主，已多年无新房入市，也没有待售地块。板块是石景山各版块中热度一般的板块，主要吸引京西区域、在地铁1号线、地铁6号线、长安街周边上班的人群。

板块内无高新技术产业，整体氛围以生活为主，日常购物、交通、就医、教育比较方便，但欠缺公园、户外运动场所等健身活动区，产业活力不足。 板块内居住人群以石景山本地人，在石景山及京西部区域工作人群为主，本地居民占比较高。

近年来，石景山区地块出让热点区域位于古城板块、苹果园西北部五里屯板块，对杨庄板块影响较小。目前，杨庄及周边苹果园、古城区域基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，杨庄板块不作为石景山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来杨庄在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以老旧街区、小区小型改造，提升居民居住感受为主。杨庄板块周边苹果园板块、古城板块是重点发展区域，主要发展方面为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设，在交通、商业方面，利好杨庄板块，建成后有利于杨庄板块居民交通出行、日常购物。

1.小区楼栋由14层到19层的板楼组成，楼栋皆为一梯两户设计，私密性较好，居民上下楼不用长时间等电梯，出行较为便利。

2.小区距离杨庄路公交站仅步行2分钟便可达，同时小区距离地铁6号线杨庄地铁站也较近，地铁6号线途径花园桥、东大桥、黄渠等多个站点，多样化的交通方式使小区居民的出行更加便捷。

3.小区户型涵盖74㎡一居、80㎡-118㎡两居、158㎡三居，户型选择性较广，且得房率高，74㎡一居户型首付较少，对于资金有限的购房者来说，贷款压力相对较小。

4.小区周边生活配套丰富，邻近商铺涵盖生鲜超市、餐饮、药房等多个品类，步行10分钟左右还有物美超市、沃尔玛超市等大型商超。

截至2021年8月，御景山小区幸福里app挂牌均价为49858元/㎡，环比上升0.95%，从近6个月价格波动来看，3月到5月份，价格缓慢上升。而5月到6月份，价格趋于稳定，6月到8月价格则有小幅上升。

因御景山小区较好内部环境及较新的建成年限，所以挂牌均价稍高于石景山区和杨庄商圈的挂牌均价。

具体购房成本方面，拿在售的117.7㎡的两居为例，报价645万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为258万，二套首付为516万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有74㎡一居、80㎡-118两居、158㎡三居，小区一居分布在20号楼和21号楼，两居、三居分布在每栋楼。

这里选择户型面积为105.0㎡和117.7㎡的两居作为分析。

小区共5栋楼，呈南北布局分布。

其中，6号楼靠近南侧杨庄路，杨庄路作为杨庄商圈的主干道，通勤繁忙，噪音相对较大。

北区7号楼、5号楼临近小区北侧休闲健身广场公园，环境相对清静，适合老年人或者喜静人群选择。

1.小区内部环境清净，景观多样，且休闲健身场所较多。小区楼栋皆为一梯两户的电梯房设计，出入方便，较适合老年人居住养老。

2.小区临近6号线地铁杨庄站，6号线地铁杨庄站联通慈寿寺、白石桥南、朝阳门、草房等多个站点，推荐依赖地铁6号线出行的上班族选择。

3.小区户型有一居、两居、三居，多个面积的户型，户型选择面较广，适合单身人士，两口之家，亦或者三代同堂的家庭选择。

截至2021年8月份，杨庄商圈没有新土地入市，商圈内也没有在售的新房项目。所以选取相对较近的石景山古城商圈的中海天钻小区和长安和玺小区进行对比。

中海天钻小区是由北京鑫安兴业房地产开发有限公司开发的高层住宅小区，于2021年4月份开盘，在售户型涵盖89㎡-117㎡三居、130㎡四居、167㎡五居。规划户数642户，规划车位842个，车位较为充足。幸福里APP在售单价为76000元/㎡起，总价最低669万/套起。从总价和购房人群角度来看中海天钻小区定位偏向于有一定经济基础，家庭人口较多或改善居住环境的人群。

长安和玺小区是由北京融创建投地产集团有限公司，和北京兆丰建融置业有限公司合作开发的小区。小区将于2020年10月开盘，幸福里APP在售户型皆为138㎡-168㎡的四居。规划户数434户，规划车位613个。在售单价为75000元/㎡起，总价最低1035万/套起。对比来看，长安和玺小区总价相对较高，适合收入较高或家庭成员较多的家庭购买，与御景山小区主要服务人群定位不同。

中海天钻小区和长安和玺小区户型同在古城商圈，距离较近，周边配套同享，且均价相差不大。中海天钻小区户型涵盖较广，可选择性较多。长安和玺小区户型较为单一，仅有大平方的四居在售。

中海天钻小区和长安和玺小区与御景山小区对比来看，中海天钻小区和长安和玺小区在售单价都远高于御景山小区，户型方面长安和玺小区仅有大户型四居。中海天钻小区户型与御景山户型稍有重叠。

但因新房项挂牌均价与御景山相差较大，服务人群定位也不同，且距离相对较远，所以对御景山小区所在商圈二手房市场影响不大。

杨庄商圈发展时间较长，板块内旧小区较多，所以这里选择距离御景山小区较近，建成年代相差不大的两个小区，杨庄中区和地铁古城家园进行对比。