果园小区地处丰台区核心位置的西罗园商圈内，位于南三环、南四环之间，该板块临近木樨园商圈、角门商圈，靠近木樨园南中轴线，区域内交通配套发达，南三环中路、永定门外大街两条城市主干道相交，居民驾车出行便捷；地铁8号线由北向南联通，板块内有木樨园、海户屯和大红门三个站点；地铁10号线贯穿京城东南至西北方向，板块内有大红门站和角门东站可以搭乘10号线。

西罗园商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，主要是以老公房为主，部分商品房是00年前后的，以塔楼为主，居住氛围比较浓厚。截止到5月底，板块内的商业、休闲资源等比较完善，医疗、教育资源比较缺乏。商业方面，板块内有合生广场、北京新世纪服装大厦等；休闲方面，板块内部有凉水河穿过，经过改造之后的河边沿岸已经形成一大片休闲绿化带，板块内还有北京京剧院和中国评剧大剧院以及西罗园二区体育场；医疗方面以社区卫生服务站为主，最近的三甲医院在角门商圈；教育方面有西罗园第六小学、星星幼儿园、西罗园学校、西罗园第五小学总校，中学数量较少。

产业方面，西罗园商圈位于大红门商圈北侧，区域内产业以服装批发产业为主，内部有五方天雅互联网女装、北京新世纪服装大厦、北京大红门服装商贸城等多座服装批发商厦，经过多年的改造和转型，当前西罗园商圈内的服装批发零售中心逐渐发展成为以服务本地居民需要、以创意设计、时尚发布和体验式购物中心为特色的服装行业新地标；曾经的大红门服装批发市场，如今已成为丰台区政务服务中心。作为“疏整促”腾退空间进行升级改造的试点项目，这里也成为首个政务服务功能与文化服务功能整合互融的城市综合空间。

近五年来，西罗园商圈土地挂牌数量为零。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止到2021年6月，丰台区已成交的住宅土地出让主要位于长辛店镇；2020年则主要集中在卢沟桥大瓦窑、南苑乡分钟寺区域，距离西罗园板块较远，对板块影响不大。

“《北京城市总体规划（2016年一2035年）》明确提出了丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区。围绕总规中的文化和国际交往等首都功能的建设需求，《北京丰台区大红门地区FT00一0504、0505、0513~0516街区控制性详细规划（街区层面）（2020年一2035年）》出台。

从区域划分来看，西红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地，该区域是南中轴地区的重要组成部分，也是首都未来发展的宝地。丰台区将运用国际视野和理念，高标准规划建设首都商务新区。持续巩固大红门地区疏解整治成果，系统谋划城市更新和腾笼换鸟。以文化功能和国际交往为主导，努力打造国际一流的首都商务新高地。

具体到规划细则中，西罗园商圈内的凉水河是丰台片区“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”的重要环节，一带为凉水河滨河景观蓝带；在交通方面大红门地区将优化调整轨道线位和现状货运枢纽大红门火车站的功能。调整现有轨道站点周边独立分散开发模式，优化轨道站点的交通衔接，采用TOD理念对站点周边用地一体化开发。文化经济和轨道交通的发展让该板块未来可期。”

1.小区主要是以小户型为主，面积在34㎡-89㎡之间，总价均在500万以内，且带有电梯，对刚需人群十分友好。

2.交通便利，小区距离地铁8号线南段海户屯地铁站骑行只需要5分钟，出小区北门就有2个公交站，日常出行快捷且便利。

3.小区楼栋少，居住人群单一，多为老年人和部分周边的上班族，居住环境相对安静。

4.商业体系完善，小区周边不缺高端商场，附近就有三家大型商厦。小区门口还有底商，居民无论是日常生活还是休闲购物都能得到满足。

果园小区截止到2021年6月22日，挂牌均价为57704元/㎡，在售房源18套，比上月上涨0.11%，目前挂牌房源以两居为主，根据幸福里数据来看，自2021年2月小区的的挂牌均价有明显下降趋势，但是3月开始有稳步上升走势，整个西罗园板块甚至丰台区近半年一直处于上升趋势。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型65㎡两居室为例，报价380万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为133万，二套首付为228万。

果园小区主要以小户型为主，面积从34㎡-89㎡，总价均在500万以内，对初到北京的置业人群非常友善，也适合两人居住。

小区有34㎡-48㎡的一居、57㎡-65㎡的两居、78㎡-89㎡的三居，主要以小户型为主，适合刚需人群。

主力户型有65㎡两室一厅，户型亮点：两间卧室均朝南，主卧带阳台，采光较好，户型紧凑。户型缺点：暗卫、暗厅设计，通风性较差。

小区还有89㎡的三室，户型亮点：无户型面积浪费、明厨设计。户型缺点：没有客厅，暗卫设计，通风性较差。

楼市选择方面，小区户型房源均为小户型，小区里只有4栋住宅楼，整体楼栋品质差异不大。

小区有34㎡-48㎡的一居、57㎡-65㎡的两居、78㎡-89㎡的三居，每栋楼都有一居、两居、三居户型，均带有电梯，层数高的房子采光较好，购买者可根据自身需求选择楼栋户型。

2号楼离幼儿园更近，家里有适龄儿童的小朋友可以考虑2号楼，接送孩子上下学更方便。其余楼栋都临近南三环中路，日常出行更方便，对有车一族更友好。

1.周边交通便利，距离对地铁8号线南段海户屯站骑行仅需6分钟，地铁沿线出勤人员更为合适。

2.小区户型多样，一居、两居、三居涵盖所有楼栋，户型小、总价低更适合刚需人群入手，选择性比较多，可以对比选择更合适自己的。

3.适合在国贸区域、金融街、海淀区的上班族。

4.板楼多采用两梯九户设计，且带有电梯，得房率比较高，公摊面积大、通风性比较小，更适合有实用性需求的客户。

西罗园板块内暂时没有新盘项目，距离果园小区最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为7.2万元/㎡，只有四居户型，其中217㎡四居总价1550万/套，果园小区目前均价约5.8万元/㎡，没有四居户型，最大的户型是89㎡的三居，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，故果园小区不受福海棠·华府新盘的影响。

果园小区周边二手房报价约在5.4万元/㎡-5.9万元/㎡之间，其中西罗园四区和珠江骏景中区与果园小区距离较近，故选择西罗园四区和珠江骏景中区来做对比。