蒲黄榆商圈位于南二环和南三环之间，商圈东侧与方庄商圈贴合，被蒲黄榆路切开；南侧是刘家窑商圈，以南三环边界；西侧与大永定门商圈相邻，赵公口桥是最西端；北侧是天坛商圈，隔南护城河对望。

蒲黄榆商圈的区域功能定位首都商务新区核心功能承载区，同时又是南中轴文化区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、地铁五号线、地铁十四号线、蒲黄榆路等，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市鼓楼中医医院（南院区）、蒲黄榆社区卫生服务中心等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有物美超市（蒲黄榆店）、世纪华联（蒲黄榆店）等。主要生态休闲资源有玉蜓公园等，另外商圈北紧邻天坛公园和龙潭公园，生态休闲环境舒适。

作为丰台的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，公房小区较多，房龄多集中在15-50年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.15万/㎡；二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应数量充足。目前商圈无新建普通住宅产品在售。

目前商圈价值主要体现在商务功能和生活配套方面。商圈内主要居住人群以本地居民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是丰台科技园、国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，蒲黄榆商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

蒲黄榆商圈地处北京中心城区，距离两个成交地块很远，而且新地块所处商圈的区域规划定位、配套级别和完善度、居住人群结构等诸多方面都与蒲黄榆商圈存在巨大差异。所以二者之间无可比性，也不存在住宅产品的替代关系，相互影响微乎其微。

蒲黄榆商圈地处南二环和南三环之间，根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，蒲黄榆商圈的板块功能定位是，首都商务新区核心功能承载区，同时又是属于南中轴文化区，其发展前景可以从两方面来看。

一是商务功能承载方面。商圈依托其完善成熟的生活配套为首都商务新区提供居住配套服务。首都商务新区是丰台区继丰台科技园和丽泽商务区之后重点打造的新“北京样板”，主要以文化功能和国际交往功能为主导，以国际商务、科技创新等为支撑，目标是要打造成为国际一流的首都商务新高地。蒲黄榆商圈在为其提供承载配套的同时，二者相得益彰，共同发展。

二是南中轴文化发展方面。南中轴丰台段是首都城市空间格局的重要组成部分，是带动城市南部地区崛起的生态文化发展轴，是未来拓展首都功能的重点地区。蒲黄榆商圈因其特殊的地理位置，未来将成为中华文化自信的重要彰显区、北京南城崛起的引领区、生态文明城市建设的样板区、和谐宜居城市建设的示范区，商圈内文化与现代城市和谐共生。

1、小区内户型以小户型为主，有39㎡的一居、44㎡-54㎡的两居、61㎡-71㎡的三居，总价较为亲民。

2、小区内部配套较为齐全，有便利店、餐馆等商铺，基本可以满足居民的日常需求。

3、小区多为板楼结构，板楼得房率高，楼栋多数采用一梯两户设计，私密性和实用性较好，居住品质较好。

4、小区周边商业体系完善，小区周围有中国工商银行、万达广场、时代Life等商业设施，不论是存钱、取钱还是购物都非常便捷。

截至2021年7月23日，根据幸福里app查询，刘家窑北里7月挂牌均价61676元/㎡，比上月下降了0.64%，从近6个月的价格波动趋势来看，自2021年2月起至6月，小区的挂牌均价有上升趋势，自2021年6月起，小区的挂牌均价有下降趋势，蒲黄榆板块和丰台区的价格近6个月呈缓慢上升趋势，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的54㎡的两居室为例，报价310万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%，即该套房源首套首付为108.5万，二套首付为186万。

小区户型有39㎡一居室，44㎡-54㎡两居室，61㎡-71㎡三居室。

现选择主力户型39㎡一居室和61㎡两居室进行分析。

楼栋选择方面，小区共有10栋住宅楼，小区的西面、南面都是主干道路，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在5号楼、10号楼、18号楼、17号楼，12号楼、14号楼、5号楼、10号楼距离小区大门比较近，能节省出行时间，推荐上班人群居住。

1、小区以小户型为主，面积小总价低，更适合刚需人群选择。

2、小区出大门不远便是地铁14号线景泰站，小区附近还有多个公交站，适合依赖地铁14号线和公交车出行的人选择。

3、小区配套设施比较完善，尤其药店比较多，附近也有大型医院，推荐一些养老人群入住。

丰台区蒲黄榆板块内无在售新房项目，故选取附近板块内的首开璞缇公馆和北京金茂府进行对比。

首开璞瑅公馆是由北京首开亿信置业股份有限公司开发的住宅房，截止到2021年7月23日，小区均价为106000元/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，刘家窑北里目前均价为61676元/㎡，从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性，故刘家窑北里不受首开璞瑅公馆的影响。

北京金茂府是由北京鎏庄房地产开发有限公司开发的别墅项目，截止到2021年7月23日，小区均价为130000元/㎡，只有四居户型，其中233㎡四居总价2400万/套，刘家窑北里目前均价为61676元/㎡，从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性，故刘家窑北里不受首开璞瑅公馆的影响。

刘家窑北里周边二手房的报价在5.2万/㎡-7.8万/㎡，其中刘家窑北里和蒲黄榆二里与蒲黄榆三里整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。