卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。

除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。

二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。

其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1、小区整体呈现出来的花园社区，环境优美。

2、小区绿植养护、路面养护工作落实的完善。

3、小区有停车场而且车位很充裕，方便有车的业主。

4、小区地处优质商圈，周边购物中心、必胜客等各类资源配套全，利于业主们日常居行。

通过幸福里app查询，截至2021年8月8日，小区在售房源约1套，占全部房源的0.46%。小区目前在售均价36144元/㎡，环比下降约0.02%。近6个月，小区整体均价低于丰台、卢沟桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为稳定，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价为224㎡三居户型，报价860万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为344万，二套首付为688万。

小区有104㎡-192㎡的两居 、149㎡-224㎡的三居、171㎡-265㎡的四居。现选择小区主力户型185㎡三居和149㎡三居进行分析。

1.2号楼、8号楼、10号楼前有大面积绿化，环境较好。

2.1号楼、33号楼接近街道，受到的噪声污染较大，对安静程度较高的人群较适合。

3.8号楼、16号楼直接楼栋间隔大，没有障碍物遮挡，视野宽阔，采光好，注重楼栋采光的人群可以考虑一下。

1.小区户型多以大户型为主，可设置较多的功能分区，适合改善人群。

2.小区内绿化率较高，绿化面积大，有假山，道路和楼栋周围种有树木，环境优美，宜居性强，适合对环境有要求的人群居住。

3.小区有地上停车场，车位十分充足，停车非常方便，适合有车一族选择。

截止2021年8月，卢沟桥商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的4公里外的缦合北京、丽都悦府、壹亮马。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，缦合北京在售450㎡及以上户型，总价5000万/套起；丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价1650万/套起；壹亮马195㎡-240㎡在售，总价1911万/套起，而中体奥林匹克花园三期小区房源最高挂牌总价在860万/套，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑丽都悦府、张郭庄小区项目。

周边范围内与中体奥林匹克花园三期均价相近的小区不多，均价与中体奥林匹克花园三期相近的卢西嘉园、张郭庄小区进行比较。