益辰欣园地处丰台区花乡商圈。花乡商圈位于南四环、南五环之间,北到南四环中路、南临京良路、西临樊羊路、东临京开高速。该板块北侧临近玉泉营商圈,西侧临近科技园区商圈,东侧是新宫商圈,南侧为大兴西红门商圈。是一个以居住为主的商圈。
板块内含一条地铁线路+一个奥特莱斯+一个批发市场+一个长途客运站,在“城南计划”的助推下,历经近十年的发展,花乡商圈的配套越来越完善。
板块内交通配套发达,道路交通方面,板块内有南四环路和京开高速纵横穿过其中,居民自驾出行方便;地铁出行方面,板块内有已开通运营的房山线北延线的白盆窑站和花乡东桥站。从郭公庄站可换乘地铁9号线,直达中关村商圈,在首经贸站可换乘地铁10号线,直达国贸CBD,换乘丽金线直通丽泽、金融街两大商圈,交通网的串联缩短了板块内的通勤时间。
板块内有大型购物广场花乡奥特莱斯,是集购物休闲、娱乐餐饮、教育培训于一体的购物中心;教育方面,有丰台区第四幼儿园、丰台五小银地学校、丰台八中附属小学、丰台八中等学校;医疗方面板块内有丰台妇幼保健院,1公里处有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院;休闲方面有世界花卉大观园、白盆窑公园等。
产业方面,花乡板块内有众多花草批发产业,此外还有亚洲最大、全球第二大农产品专业批发市场——新发地批发市场。该市场供应北京70%以上的蔬菜、80%以上的果品。板块临近中关村丰台园,经过多年发展,丰台园已经成为首都重要的产业功能区和高技术创新基地,全国知名的总部聚集区。
截至2021年7月,板块内二手房以回迁房为主,纯商品房小区较少,商品房小区大多建成于2000年后。回迁房小区二手房价格集中在4万/㎡-4.5万/㎡间,商品房二手房价格略高,在5万/㎡-8万/㎡间。
板块内居住人群以丰台本地人和周边产业园区域工作生活人群为主。
近几年花乡一直是丰台,乃至北京的热门地块聚集地。
2015年1月7日,华润首开平安联合体以86.25亿丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块,规划为二类居住及基础教育用地,溢价率达21.99%,纯商品房楼面价3.8万/㎡,也是后来知名的首开华润城项目,目前二手房均价8.3万/㎡。
2019年7月15日,中海以79.4亿的价格竞得丰台区花乡造甲村的地块,溢价率约为18.79%,楼面价6.66万/㎡,也就是目前的中海甲叁号院,在售均价10.8万/元/㎡。
多宗地块的分批入市,弥补了花乡板块新房市场的缺失,带动了花乡板块楼市的发展,也推进了花乡板块住宅产品的高端化。
丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会中,纪家庙村棚户区改造项目和造甲村地块值得关注。公开资料显示,纪家庙村棚户区改造JJM-007等地块,造甲村FT00-1514-6031、6041等地块,未来又将是高端改善项目,板块内住宅项目逐渐高端化。
《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》显示,板块发展前景有2点值得关注:板块内产业以企业总部经济为主,目前产业园仍旧处于扩建状态,未来会有更多的企业总部入驻,会带来更多的高素养、高学识优质人才,能从“数量”和“质量”两个维度提升板块内的人口优势;
板块内交通路网建设将更加完善,强化重点功能区间联通效率,建成六圈路、柳村路南段等城市主干路,优化地面公交系统线网,加强南中轴地区、丽泽金融商务区、中关村丰台园等重点功能区联通能力,优化公交场站设施布局,建成郭公庄立体公交场站。
1、小区内户型全面,有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居,可以满足不同需求的客户。
2、小区多以板楼为主,板楼得房率高,多数采用一梯两户设计,私密性和实用性较好,居住品质较好。
3、小区距离地铁白盆窑站六百米,小区门口就有益辰欣园小区公交站,交通较为便利。
4、商业体系完善,周围就有中国建设银行、万达广场、永旺梦乐城等商业设施,基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物,非常便捷。
据幸福里APP2021年7月数据显示,该小区7月挂牌均价50721元/㎡,环比下降0.11%,从最近6个月的价格走势来看,价格下降和上涨幅度有所波动,3月-5月有所增长,但是总体上看波动幅度不大,到7月还略有下降。根据幸福里APP数据显示,小区目前挂牌房源有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居,总价在590万-1580万之间。
具体购房成本方面,拿幸福里APP上的主力户型118㎡的两居室为例,报价610万;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅首套商贷35%,二套首付为60%,非普宅首套商贷40%,二套首付为80%。即该套房理论上净首付约为244万,二套净首付约为488万。
目前小区有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居,主要以大户型为主。
主力户型有112.95㎡的两室一厅。
户型优点:主卧、客厅朝南,采光好,客厅带有阳台;次卧、厨房朝北,厨房带有阳台,采光好;客厅面积大,有更多的使用空间。
户型缺点:卧室过道设计不合理,造成了面积的浪费;卫生间为暗卫,通风性、采光较差。
其他户型有142.60㎡的三室一厅。
户型优点:主卧和一个次卧均朝南采阳好;两个次卧均带有阳台,且主卧带有独立卫生间;房间私密性好。
户型缺点:客厅为暗厅,采光不好;卫生间为暗卫,通风性较差。
楼栋选择方面,小区共有9栋住宅楼,小区在地图上虽然显示有北门和西门,但在现实里,由于北门前的公路并没有开通,所以小区目前只有一个西门,其中,3号楼、6号楼距离小区门口较近,出入方便,推荐入住这几栋楼。小区的东面、南面都是公路,会比较嘈杂,所以不推荐喜好安静的居民住在5号楼、7号楼、8号楼、9号楼。
1、小区内户型多样,可选择性较高,适合对住房面积有不同需求的人群。
2、小区多绿化带,有花园、喷泉、下沉式广场,居住环境较好,适合追求生活品质的人群。
3、小区交通便利,距离地铁白盆窑站也比较近,适合以地铁房山线为主要通勤方式的人群。
花乡板块内有一个新盘是首开中铁诺德·逸府,目前均价为6.8万/㎡,有三居、四居户型,其中137㎡四居总价950万/套,益辰欣园目前均价为5万/㎡,有两居、三居、四居户型,其中162㎡的四居总价843万/套,从均价到户型分布再到居住品质具对比性,益辰欣园受中铁诺德·逸府新盘的影响。
小区名称 | 益辰欣园 | 中铁诺德·逸府 |
位置 | 丰台区花乡 | 丰台区花乡 |
开发商 | 北京丰业房地产开发有限公司 | 北京中铁诺徳盛兴置业有限公司 |
住宅性质 | 商品住宅房/私产/二类经济适用房 | 住宅 |
售价 | 50721元/㎡ | 67702元/㎡ |
建筑时间 | 2000年-2002年 | 2020年 |
建筑类型 | 板楼/板塔结合 | 板楼 |
户型面积 | 109㎡-120㎡两居 141㎡三居 162㎡-310㎡四居 | 89㎡三居 118㎡-137㎡四居 |
物业 | 北京鸿鹄物业管理有限公司 | 中铁第一太平物业管理有限公司 |
物业费 | 1.78元/㎡/月 | 4.30元/㎡/月 |
优点 | 1、小区绿化好 2、交通便利,临近地铁站 3、户型多样 | 1、交通便利,公交站较多 2、楼龄新,楼栋品质较高 3、小区环境好 |
缺点 | 1、非机动车乱停乱放现象严重 2、小区内水系干涸 3、小区楼道物品乱堆乱放 | 1、无小户型面积 |
分析 | 从价格方面看,益辰欣园相对来说比较便宜,但是与中铁诺德·逸府相比它又是老小区,小区的品质方面有差别。益辰欣园物业费比较便宜,中铁诺德·逸府较贵。 中铁诺德·逸府建成时间新,小区内楼栋品质较高,但是没有小户型且均价相对较高,适合改善自身生活品质的人群选择。益辰欣园相对来说建成时间较早,楼栋品质稍差,但小区绿化好,周边配套更齐全,而且小区户型更多样,可以满足不同需求的客户。 |
益辰欣园周边二手房的报价在4.5万/㎡-8.0万/㎡,其中益辰欣园和银地家园与天伦锦城整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 益辰欣园 | 银地家园 | 天伦锦城 |
位置 | 丰台区花乡 | 丰台区花乡 | 丰台区花乡 |
住宅性质 | 商品住宅房/私产/二类经济适用房 | 商品房/已购公房/一类经济适用房 | 商品房/私产 |
售价 | 50721元/㎡ | 45644元/㎡ | 45009元/㎡ |
交房时间 | 2000年-2002年 | 1999年-2007年 | 2003年-2010年 |
建筑类型 | 板楼/板塔结合 | 塔楼/板楼 | 塔楼/板楼 |
户型面积 | 109㎡-120㎡两居 141㎡三居 162㎡-310㎡四居 | 37㎡-70㎡一居 67㎡-105㎡两居 81㎡-179㎡三居 96㎡-182㎡四居 | 39㎡-75㎡一居 58㎡-115㎡两居 92㎡-152㎡三居 142㎡-187㎡四居 |
物业 | 北京鸿鹄物业管理有限公司 | 北京银地物业管理有限公司 | 北京金润隆物业管理有限公司 |
物业费 | 1.78元/㎡/月 | 0.55元/㎡/月-11.79元/㎡/月 | 1.45元/㎡/月-1.80元/㎡/月 |
优点 | 1、小区绿化好 2、交通便利,临近地铁站 3、户型多样 | 1、人车分流 2、小区绿化率高 | 1、小区绿化率高 2、户型多样 |
缺点 | 1、非机动车乱停乱放现象严重 2、小区内水系干涸 3、小区楼道物品乱堆乱放 | 1、小区部分楼龄比较老 2、距离地铁较远 | 1、小区人车不分流,车位紧张 |
分析 | 三个小区相比来说,益辰欣园建成时间最早,但小区周边配套相对比较完善,银地家园和天伦锦城建成时间比较近,周边配套不是太完善。益辰欣园以大户型为主,适合改善人群居住,银地家园和天伦锦城以小户型为主,更适合刚需人群。总的来说,益辰欣园建成时间最早,益辰欣园小区内绿化也不错,社区氛围较好。小区内以大户型为主,面积大、总价高,更适合改善人群选择。 |