翠林二里位于丰台区右安门外商圈内，整体位于南二环、南三环之间，东至马家堡东路，西近菜户营南路，北至南护城河，南临南三环西路。板块北侧靠近白纸坊和陶然亭商圈，北侧为马家堡商圈，西侧为菜户营商圈。板块内交通便利，南二环、南三环双线平行，同为丰台区东西向主要城市道路，可以通往木樨园、玉泉营等地；南北走向的开阳路贯穿板块中部，直达宣武门等地；地铁4号线和地铁14号线东段的北京南站站点，以及北京南站火车站均位于板块内部，为居民的通勤和出行提供了便利。

右安门外商圈发展较早，二手房小区集聚，板块内部的配套设施较齐全。商业方面，板块内有万达广场（西铁营店）、U-SHOW悦秀城生活广场、家乐福超市等，居住区底商类型丰富，能满足居民的基本生活需求；医疗方面，板块内有丰台右安门医院、丰台区妇幼保健院，以及三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院；生态休闲方面，板块内有万芳亭公园、北京辽金城垣博物馆、玉林里体育文化广场等，还有凉水河流经板块中部，居民可以在河堤两岸散步休闲；

产业方面，板块内部的北京南站是国家特等客运站，主要以轨道交通产业为主，周围还有较多政府机构和社会团体，空间设施及经济环境偏社区化。目前商圈价值主要体现在交通优势、居住配套方面，是丰台传统的主要居住区之一。板块内无新房在售，二手房小区大多数建于2000年以前，次新房优质小区较少；商圈内的居住人群主要以丰台区本地人、企事业单位职工等；随着区域的发展成熟和购房理念的变化，部分在西单、金融街、中关村以及地铁4号线沿线商圈工作的中青年群体在右安门外商圈购房。

2016年至2021年7月末，右安门外商圈内有一处土地出让。2017年7月，北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地被金茂+世茂+国瑞联合体以78.2亿和54%的自持比例摘得地块。该地块为“限竞房”项目，均价不超过79459元/平，最高单价不得超过83432元/平，项目案名为佑安家园（佑安府）。

截止到2021年7月底，丰台区在今年共出让三块土地，主要位于长新店镇张郭庄村、郭家坟等地。丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会信息显示，丰台2年内将供应12宗住宅地块，这12宗地总计建筑面积174万平米，其中住宅建筑面积为140万；根据土拍市场两集中的政策，计划分三个批次进行供应。从拟出供应地块区位图上看，近两年丰台区计划出让的地块距离右安门外商圈较远，短期内不会对板块房价造成太大的影响。

丰台区在首都城市格局中，既属“一主”又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。丰台区将成为具有国际竞争力的智能制造创新区、具有全球影响力的金融发展新区、具有国际先进水平的首都商务新区。右安门外商圈处于丰台与未来首都功能核心区的交汇处，坐享南二环与城市轨道交通及丰台区产业规划升级的红利。

交通方面，丰台区将构建高效便捷城市交通体系，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。右安门商圈处于北京南站和丽泽城市航站口的中间区域，地理位置特殊且意义重大，受丽泽商圈政策红利的辐射影响，右安门外商圈有望迎来新的发展。此外，丰台区将全面推动市政工程建设，提升北京南站周边整体风貌形象。地铁14号线是北京市东西方向的大动脉，其西段和东段都已开通。受到丰台丽泽商务区规划变动的影响，中段还有5公里左右迟迟未能开通。

地铁14号线中段途径右安门外商圈，板块内有西铁营站、景风门站（暂定）两个站点。北京市重大项目办表示，按照计划和当前工程进展，14号线剩余段将于2021年底建成通车，14号线也将实现全线贯通；此外，景风门站也是地铁19号线的途经站点之一，地铁通车后可与2号线、4号线、大兴机场线等9条线路换乘，目前该条线路尚在建设过程中，一期计划2021年底通车。地铁线路通车运行不仅对城市交通问题的解决形成有力支撑，为居民的出行和通勤提供了更多的选择，多条地铁聚合也会使得各种形式的商业以车站为中心布局，地下商圈和地上商圈互为依托，呈现商业集中效应，为右安门外商圈的产业升级重塑注入新的活力。

商业方面，推动消费向体验化、品质化和数字化方向提档升级，服务北京国际消费中心城市建设。聚焦中关村丰台园、丽泽金融商务区、方庄、马家堡等重点区域，坚持主题特色培育与功能品质升级相结合，着力打造西铁营商圈等高品质消费圈。另外，由于右安门外商圈临近丽泽金融商务区，随着丽泽金融商务区产业空间不断释放，金融企业不断集聚，在政策和市场的双重红利下，右安门外商圈的未来也着实令人期待。

1.小区基础设施齐全，绿化比较多，环境较好，且楼栋均为板楼，人口密度小，居住舒适度高。

2.小区户型种类比较多，有43㎡-47㎡的一居、63㎡-70㎡的两居、76㎡的三居，以小户型为主，性价比较高。

3. 小区附近有公交站和地铁站，从小区大门口出发骑行大约5分钟就能到达马家堡地铁站，出行便利。

4.小区周边配套齐全，有大型商场、超市、银行、餐馆、药店等，方便了居民的日常生活。

根据幸福里app2021年8月显示，翠林二里小区在8月份的挂牌价格为57138元/㎡，环比下降0.05%，自2021年来，该小区6个月的价格处于缓慢增长的状态。小区近6个月的价格波动不太明显，价格均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型63㎡的两居为例，报价400万，参照北京市现行的现行的普宅+非普宅看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房房源首套首付为140万，二套首付为240万。

小区有43㎡-47㎡一居、63㎡-70㎡两居、76㎡三居的户型。

楼栋选择方面：小区共有20栋住宅楼。5号楼、4号楼、10号楼、16号楼、处于小区中间相对安静，喜欢安静的人群可以选择。1号楼、13号楼、14号楼靠近主路开阳路，8号楼、20号楼靠近操场，会受到噪音影响。6号楼、7号楼前有较大空地，视野开阔。

1.小区户型面积较小，单价低，根据幸福里APP显示，2021年7月份的上车价为250万，适合刚需人群。

2. 小区周边配套完善，有商场、餐馆、超市、银行等商铺，适合对周边生活有要求的人群。

3.小区到地铁4号线和地铁大兴线的换乘站马家堡地铁站大约步行10分钟，适合经常在地铁4号线和地铁大兴线周边通勤的购房者。

截止2021年8⽉，右安门外近期没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

而距离较近的新盘为角门板块的福海棠·华府和新宫板块的天悦壹号。

福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发建造的别墅项目，2021年8月份的均价为72000元/m²，户型均为四居，总价为1550万/套起。而翠林二里在售的户型为76㎡的三居，总价为460万，从总价和购房人群角度来看，翠林二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对右安门外板块二手房市场造成冲击。

天悦壹号是由北京悦恒置业限公司开发建造的别墅项目，2021年8月份的均价为85000元/m²，户型有五居，总价为1900万/套起。而翠林二里在售的户型为76㎡的三居，总价为460万，从总价和购房人群角度来看，翠林二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对右安门外板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.9万/㎡-8.5万/㎡，其中政阳家园和东丽温泉家园与翠林二里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。