红星北里小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅有京能电建洺悦湾和中南湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、小区居民居住舒适度高。小区容积率只有1.1，属于低密度社区，居民生活不拥挤。

2、小区户型采光和通风效果好。小区是一个纯板楼社区，并且楼间距足够大，户型以南北通透为主。

3、小区房子预算约束力小。房子单价不高，门槛低，对于预算有限的家庭来说，可以节约购房成本。

4、小区内部配套设施丰富。小区广场上各种健身器材、乒乓球台和长椅。小区内有超市和各种餐饮商家，居民日常生活便利。

2021年8月，幸福里App显示红星北里小区的挂盘均价是3.8万/㎡，总价区间为万258万-440万，挂盘均价环比上月上涨0.10%，价格无明显变化。纵观小区近半年的价格走势，也是基本没有变化，依旧稳定。从价格高低上来看，红星北里小区的成交均价远低于旧宫商圈以及整个大兴区的成交均价。红星北里小区在旧宫商圈和整个大兴区属于竞争力较弱的小区。

购买成本方面，以88㎡三居室为例，报价360万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于普住，首套首付约为126万；二套首付约为216万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考比较。

红星北里小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为51㎡-107㎡，三居室面积段为88㎡-157㎡，大多是南北朝向户型。下面挑选两个有代表性的户型，进行优缺点分析。

户型一：

本户型为69㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北朝向，采光和通风效果好；

2、卫生间干湿分离，使用方便；

3、两卧室户型方正，无凹凸墙面，方便摆放家具；

4、有一个储藏间可以堆放物品，节约空间。

缺点是：

1、户型进门位置面积浪费，使用率低；

2、厨房有凹角墙面，不方便摆放家具；

3、客厅虽然带有一个阳台，但是窗户相对较小，采光效果差。

户型二：

本户型为107㎡南北朝向三居室，优点是：

1、朝向是南北通透，采光和通风效果好；

2、两卧室带一个8㎡的大阳台，方便晾晒衣物；

3、餐客分离，餐厅和厨房离的很近，在家用餐方便；

4、厨房带两扇窗户，方便排放油烟。

缺点是：

1、客厅朝西，会造成西晒；

2、卫生间无窗户，通风换气不方便。

小区的1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、15号楼、16号楼、18号楼、20号楼、21号楼和22号楼都属于临街的住宅楼，会受到噪音的影响，所以建议慎重选择。9号楼位于小区的中心位置，前后的楼间距都比较大，采光和视野都很好建议作为第一选择。小区5号楼的位置在小区中心广场的南面，北面的视野很好，楼间距很大，可以作为第二选择。小区内其他楼栋楼间距都相差不大，可根据自己的喜好选择。

小区房子单价不高，小面积户型数量居多，预算有限的刚需型家庭可以优先此小区。小区里面占少数的大户型，旧宫商圈的原住民想要改善的也可以考虑。另外，红星北里小区所在的旧宫商圈通勤亦庄、金融街和国贸方向较为方便，所以在该地区工作的人群也可以考虑此小区。但是因为小区没有电梯，家里有老人和孩子的购房家庭建议优先考虑低楼层。

旧宫商圈的新盘比较少，可对比的住宅盘有两个，中南湾和京能电建洺悦湾。中南湾产品较为单一，只有一种97㎡两居室户型，这里不做过多介绍。着重说一下京能电建洺悦湾，楼盘由北京京能海赋置业有限公司开发，主打86㎡-133㎡三居和四居，单价5.3万/㎡起，总价451万起。

相较于周边配套而言，新盘的表现要稍稍好于红星北里，主要表现为新盘距离地铁亦庄线旧宫站约600米，而红星北里小区周边1公里范围内并无地铁站，其他方面配套基本不相上下。就产品本身而然，新盘在小区内部配套、小区品质和电梯上占有明显优势。所以建议预算比较充足的家庭可以优先考虑新盘。红星北里小区虽然没有电梯，但是小区容积率低，购房成本低，预算有限的朋友们购买红星北里也是一个不错的选择。

红星北里小区周边二手房均价在3.8万/㎡-4.8万/㎡，其中红星北里小区、万源北路7号院和云龙家园小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。