方南家园一期小区位于丰台区刘家窑板块。刘家窑板块整体位于南三环和南四环之间，东临宋家庄板块，西邻木樨园板块，南面是大兴旧宫板块，北面是蒲黄榆板块。板块内交通便捷，板块西侧是南苑路，板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。刘家窑临近于国贸、金融街等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为丰台热门的置业板块。

刘家窑板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均较为完善。商业方面，板块内有京港城生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有石榴园公园等休闲公园；教育方面，板块内有北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、第十八中学（嘉泰学校）、北京十一学校丰台中学等。

宋家庄板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有石榴园南里、顺四条三十七号院等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有慧时欣园、光彩家园等。刘家窑板块内目前的居住人口以老北京本地人及大红门做生意的人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP2021年7月显示，2021年以来刘家窑板块二手房均价较2020年底有一定涨幅，但仍低于丰台区均价，且石榴园北里小区整体价格要比刘家窑板块二手房均价低。

根据公开资料显示，距离小区1公里范围的石榴庄区域，是北京市五十个重点“挂账村”城市化改造项目之一。石榴庄城市化改造项目总建筑面积17万平米，属于石榴庄旧村改造总体规划的一部分，建成之后是集商业、办公、酒店等多个功能的综合商业体，是丰台区在施工程中最大的公共建筑。

石榴庄改造项目工程于2018年9月21日开工建设，目前已进入室内精装修阶段，项目完成后，将成为京城南部总建筑面积达100多万平方米的大型城市综合项目，包括46.65万平方米住宅及商业，29万平方米回迁安置住宅，11万平方米还建产业(商业)，以及近15万平方米交通、教育、医疗等市政配套设施，成为京城南部主要的居住和商业区域。该改造项目对石榴园北里小区的板块价值起到很大的提升作用，于此同时，石榴园北里小区南侧500米的京深海鲜市场也将要搬走，周边环境得到较大的改善。

小区周边平行于三环和四环的主干路还要继续在向东和西延伸目前东侧到成寿寺，西侧到马家堡，也将对该区域发展起到带动作用，进一步吸引国贸周边外溢的购房需求。

刘家窑板块发展已经较为的成熟，但是同时也集中了一些老旧小区和棚户区，未来北京针对老旧小区的改造和棚户区的拆迁，会更好的改变该区域的环境面貌，居住的舒适性会更好。交通方面刘家窑区域8号线南段、14号线东段、5号线、10号线均在该区域设有多个站点，交通基础已经较为完善，未来值得期待的是8号线南北段、14号东西段的贯通带来的板块价值提升。

1、小区有地下停车位，停车位比较充足，对有车一族比较友好，而且实施人车半分流，居民安全也有保障。

2、小区内部环境好，而且楼栋品质比较高。此外，小区内还设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，居住体验较好。

3、小区从大门出来步行5分钟就可以到地铁9号线郭公庄站，步行5分钟可到达郭公庄西公交站，步行6分钟可到达地铁郭公庄站公交站，交通较为便利。

4、小区周边配套齐全，有天坛医院、诊所、超市、银行超市等，方便了居民的日常生活。

根据幸福里APP显示，2021年7月该小区的挂牌价格为50951元/㎡，环比上月上浮0.56%，自2021年来，该小区的价格相比上个月有所上升。从近6个月的价格波动趋势来看，2月到3月之间价格处于缓慢下降状态，3月到7月价格缓慢上浮，但整体的价格相比周边小区还是较低的。

举例：具体购房成本方面，拿主力户型84㎡的两居室为例，总价为530万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为212万，二套首付为424万。

2021年7月25日小区有47㎡-55㎡一居室、64㎡-91㎡两居室、76㎡-100㎡三居室、102㎡-149㎡四居室。

其中主力户型有86㎡的两居室

户型亮点：主卧带阳台，采光较好；明厨设计。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差，容易滋生细菌。户型有缺角，访客路线长，私密性较差。

其他户型还有100㎡的三居室

户型亮点：主卧带阳台，可作为单独的晾晒区域；访客路线短，私密性较好。

户型缺点：卫生间为暗卫设计，不易干燥；过道占用面积较大，造成空间浪费。

小区10号楼靠近小区西门，1号楼、12号楼和14号楼临近小区北门，居民的日常出行较为方便；12号楼靠近横五条路，小编去小区踩盘时路过横五条路，发现这条路的车流量较大，可能会较为嘈杂，但距离小区周边的配套也近，比较而言更为便利，适合喜欢生活便利的人群。3号楼位于小区中部，环境安静，更适合喜欢清静的人群。

1、小区的环境优美，有中心花园，绿化面积大，空气清新，适合对生活品质有要求的人群居住。

2、小区临近地铁和公交站，以地铁10号线、5号线、亦庄线和公交为主要通行方式的上班族可以考虑。

3、小区主要居住刘家窑和蒲黄榆的上班族，还有部分租户是周边的职工，比较适合在凯德MALL和合生广场的职工居住。

截止2021年7月份，刘家窑板块内没有新房在售，而距离较近的新盘为宋家庄板块的北京金茂府和北京金茂府二期。

北京金茂府是由北京鎏庄房地产开发商有限公司开发建造的别墅项目，2021年7月份的均价为130000元/m²，户型均为四居，总价最低为2400万/套起。而在方南家园一期售的最大户型为149㎡的四居，总价为628万，从总价和购房人群角度来看，方南家园一期与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对刘家窑板块二手房市场造成冲击。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司开发建造的别墅项目，2021年7月份的均价为103000元/m²，户型有三居和四居，总价最低为1683万/套起。而方南家园一期在售的最大户型为149㎡的四居，总价为628万，从总价和购房人群角度来看，方南家园一期与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对刘家窑板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.6万/㎡-6.3万/㎡，其中蒲安里小区和蒲安东里与方南家园一期小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。