方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。

商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。

据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。

目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

2、小区距离地铁14号线方庄站也比较近，步行十分钟左右，居民日常出行便利。

3、 小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，小区门口就有底商，涵盖了各种店铺，可以满足不同人群的购物需求。

4、小区内部设施较为齐全，给住户带来便利，小区内部环境好，同时带有公园可以让居民休息。

根据幸福里app查询，紫芳园三区7月挂牌均价82724元/㎡，比上月上浮了0.48%，从近6个月的价格波动趋势来看，自2021年3月起，小区的挂牌均价有缓慢上升趋势，但是方庄板块和丰台区的价格近6个月呈平稳趋势，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的69㎡的两居室为例，报价480万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为168万，二套首付为288万。

小区户型有62㎡-69㎡的一居、69㎡-104㎡的两居、119㎡-156㎡的三居，其中一居5套、两居有6套、三居有5套。

主力户型有104㎡两室一厅

户型亮点：

1、主卧、次卧、客厅和厨房均朝南，采阳较好。

2、主卧带有飘窗，采光好。

3、客厅可利用空间相对较大，对后期业主重新设计有利。

户型缺点：

1、卫生间为暗卫，通风性差。

2、动线有交叉，不利于业主隐私的保护。

小区还有69㎡一室一厅

户型亮点：

1、卧室和厨房、卫生间距离较远，相对安静。

2、主卧、次卧、客厅均朝北，客厅带飘窗

户型缺点：

1、厨房在室内且没有窗户，通风不好。

2、卫生间为暗卫设计，通风性差，容易有异味。

小区的楼栋均带有底商，整个小区的楼栋都距离周边道路较远，日常都相对较为安静，小区均为20层的板塔结合楼，多种户型均匀分布在楼栋中，小区中间花园绿意盎然，树木茂密，可能会对低楼层的采光采阳造成一定的影响，小编觉得至少要到3层以上，才会摆脱这样的影响。

1、小区相对于周边小区宜居性较高、安静，很适合喜欢舒适环境且喜好安静的人群居住。

2、小区靠近地铁14号线方庄站，适合以地铁14号线为主要交通工具的人群。

3、小区房型得房率高、私密性好，适合对居住品质有要求的客户。

4、小区户型多样、均衡，房型的选择性较多，适合刚需人群及改善住房品质的人选择。

丰台区方庄商圈内仅有首开璞瑅公馆一个在售新房项目，截至2021年七月均价为106000元/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，紫芳园三区目前均价为82724元/㎡，没有四居户型，最大的户型是156㎡的三居，从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性，故紫芳园三区不受首开璞瑅公馆的影响。

在附近板块有合生缦云，截至2021年七月均价为125000元/㎡，包含四居、五居两种户型紫芳园三区目前均价为82724元/㎡，没有四居户型，最大的户型是156㎡的三居，紫芳园三区与合生缦云不具对比性，故紫芳园三区不受合生缦云的影响。

紫芳园三区周边二手房报价在68000元/㎡-97000元/㎡之间，由于周边紫芳园四区、紫芳园五区整体差距较高，故选择相差较为一致的紫芳园二区、紫芳园六区里进行对比。