方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。

商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。

据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。

蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1.交通便利，小区门口500米处就有方庄南口公交站，而且离地铁14号线方庄站比较近，日常出行快捷且便利。

2.小区周边商业配套比较完整。小区内有底商，周边有超市、药店、理发店等多种配套，比较全面，居民日常生活比较方便。

3.小区内部环境好，垃圾分类明确，绿化率高，树木茂盛，配套齐全，有供老人健身的健身设施，还有儿童游乐设施。

4.小区户型种类多，选择性较强。

据幸福里app2021年7月18日数据显示，芳星园三区7月挂牌均价63492元/㎡，环比上涨0.07%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比波动较为平稳。根据幸福里APP查询，挂牌房源有有46㎡-67㎡一居室、57㎡-78㎡两居室、75㎡-105㎡三居室、166㎡四居室，总价在300万-945万之间。

举例：

具体购房成本方面，以在售的两室一厅的71.88㎡为例，报价450万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为158万，二套首付为270万。

主力户型：73.8㎡两室一厅一卫。

户型优点：主卧与次卧均朝阳，采光好；且主卧带有阳台，可做单独晾晒区；异形房型。

户型缺点：动静不分区，可能影响休息；暗厅暗卫设计，通风较差；客厅直接连接两个卧室，隐私性较差。

主力户型：44.38㎡一室一厅一卫。

户型优点：卧室朝南且带有阳台，采光好；动静分区，户型紧凑；客厅带有储物间，空间利用率高。

户型缺点：南北不通透，通风性差；客厅直接连接卧室，隐私较差；卫生间干湿不分离。

其他户型:90.1㎡三室一厅一卫。

户型优点：主卧和次卧带有阳台且朝南，南北通透，采光好，动静分离。

户型缺点：暗卫设计，门厅到卧室有空间浪费。

关于楼栋选择方面，小区共有32栋住宅楼，其中3号楼、4号楼号楼接近小区北门，北门临近施工小区，相对来说会比较嘈杂，喜好安静的人可以避免这两栋楼；

17号楼-20号楼临近公路，也会比较嘈杂，喜欢安静的人群可以选择11号楼-13号楼，并且楼栋内环境相对比较好，想要南北通透户型的可以选择板楼，而且板楼采用一梯三户设计。

1.小区离地铁14号站方庄站较近，优先推荐以地铁14号线为主要通勤方式上班的人群。

2.小区内部配套齐全，有健身设施、游乐设施、快递存放点、垃圾分类点等等，追求生活质量的人群可以考虑。

3.小区绿化好，生活氛围融洽，家里有老人或孩子的人群可以重点考虑该小区。

方庄板块内只有一个新房项目，是首开璞瑅公馆，截止2021年7月，均价是106000元/㎡，在售户型只有四室两厅的2500万/套，而芳星园三区的最大户型是166.37㎡的四居室，总价为945万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

方庄附近板块只有一个新房项目，是合生·金茂东叁金茂府，截止2021年7月，均价是110000元/㎡，在售户型有三居的约1350万/套、四居的约1900万/ 套，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

芳星园三区周边二手房的报价在6万/㎡-7万/㎡，其中芳星园三区和芳星园一区与二区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。