翠海明苑小区小区位于丰台区东部的新宫商圈，新宫板块地处南四环到南五环之间，西临花乡板块，东临和义板块，北临草桥板块，南接大兴西红门商圈。

商圈内有地铁4号线以及在建的地铁19号线，地铁4号线可以到达国家图书馆、中关村、北京大学东门、圆明园等地，在建的地铁19号线预计2021年底开通运营，可以到达金融街、积水潭等地。

新宫这个名字是古代京城南的皇家狩猎场留下来的地名，过去很长一段时间都处于比较落后的农村面貌，杂草丛生的空地、低矮的平房、坑坑洼洼的道路……近年来，随着北京城南行动计划的不断推进，新宫板块加速了城市化进程，正在经历从农村到城市的变迁，旧村子已经被拆除殆尽，大量小区、高楼拔地而起，但目前仍有大片空地。

总体来看，目前该区域处于从农村到城市的过渡时期，虽然相比过去，城市基础设施、公共服务、整体面貌有了很大的改善，但总体上还处于城市化建设的初期，还留有农村时代的痕迹。

北京大兴国际机场的投入运营、城南行动计划、京津冀协同发展以及雄安新区成立等一系列的政策支持一度让城南受到众多开发商热捧，但从实际情况来看，尽管城南行动计划已启动十余年，从最直观的GDP数据来看，效果并不明显。在这样的背景下，北京“十四五”规划纲要明确提出，要“加快城南地区崛起”。

在政策的支持下，新宫板块发展一度被看好，加上受到丽泽金融商务区、中关村丰台园区（东区）以及首都商务新区的辐射，该板块的价值在近年来有了很大的提升。从具体情况来看，该板块并不属于丰台区重点发展的区域，但在城南整体发展往前推进的背景下，未来发展还会持续推进，但距离高度发达的程度还有很长一段路要走，由于地处南四环，距离北京内城不远，加上政策的支持，该区域的总体房价并不低。近几年，新宫正在努力打造“中国摄影第一村”。

房屋类型上，该区域以二手房为主，新房有中粮天恒天悦壹号和泰禾金府大院，都属于高端楼盘，除此之外还有新的写字楼项目丰台大悦春风里。由于是近年来才开始的城市化建设，所以板块内二手房楼龄较新，很多都是2010年以后所建，很少有2000年之前建设的小区，开发商有北京城建、北京飞腾等，板块内绿化较充足，有海子公园、槐新公园、桃苑公园等，二手房以100㎡以下中小户型为主，新房都是面积较大的高端改善户型。居住人群上，以区域原住民为主，有很多回迁户，还有一些北漂刚需购房人群以及改善置业人群，此外，也有不少在地铁4号线沿线上班的租房和购房人群。

该区域近年来出让了大量的住宅用地，主要是旧村改造项目，2015年至今，土拍市场上一共有五块住宅用地出让，竞得房企有中粮、天恒、华侨城、招商局、中国电建等，其中中粮首创天恒联合体85.95亿夺得的北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块就是天悦壹号的前身。

该区域周围目前发展较好的是丽泽金融商务区，丽泽金融商务区定位为“金融＋科技”，是引领北京南部地区整体发展的关键节点，目前正处于高速发展阶段，会在未来较长一段时间内持续对新宫商圈地块价值的提升起到积极影响。随着近年来新宫板块住宅地块的不断出让和建设，该板块的二手房价格也有一定的上升。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》将新宫商圈划分到南中轴-南苑文化板块，对于南中轴-南苑文化板块，要深入挖掘南中轴-南苑辽金元明清皇家苑囿历史文化资源，同时植入国家文化展示、国际文化交往等功能，促进生态文化与现代城市的和谐共生。新宫作为该板块的重要组成部分，未来将朝着这个方向不断推进。

总体来看，新宫板块未来还具有一定的发展潜力，近年来一直处于从农村到城市化的缓慢推进状态，但该商圈并不是丰台区规划中的重点发展区域，近年来正在以摄影为重点方向不断发展。

未来，该板块在城南行动计划的带动以及丽泽金融商务区的持续发展、南中轴-南苑文化板块的建设推进下，将重点发展文化领域，尤其是历史文化生态方面，同时继续朝着完善城市公共服务和基础设施、改善区域面貌、加快城市化进程的方向推进。

1. 小区属于低密度社区，人员流动小。均为6层板楼，南北通透的小面积户型居多，总价低。

2.小区环境较好，有花园、活动广场和健身广场，还有人造人工湖。

3.小区内有菜店、超市和自动售卖机等，日常生活采购方便。

4.小区离地铁4号线大兴线地铁新宫站和翠海明苑南门公交站较近，出行交通便利。

据幸福里app截止2021年6月数据显示，翠海明苑小区6月挂牌均价56679元/㎡，环比较上月上升了上0.39%。从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

小区具体购房成本方面，买一个143㎡的三室两厅的话，报价是695万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为278万，二套首付为556万。

2021年6月小区的户型有三种，其中82㎡-143㎡三居室的户型占比较多；其次为48㎡-56㎡一居室最后是77㎡-82㎡两居室。

翠海明苑小区共21栋楼，其中14号楼、15号楼、20号楼和21号楼距离小区入口近，且楼下有底商，进出采购方便；9号楼、11号楼、16号楼-18号楼靠近小区内部金帆双语艺术幼儿园，虽然上学方便，但相对其他楼栋来说，可能会比较吵闹，睡眠质量不佳的可以选择其他楼栋；3号楼-7号楼、8号楼和10号楼处于小区内部地段，环境相对安静，适合家里有老人的家庭入住。

1.小区内有大面积绿化带和花园、活动广场和健身广场，社区环境较好，适合买房养老人群。

2.小区离地铁4号线地铁新宫站900米，适合以地铁4号线为主要通行方式的上班人群。

3.小区离中福丽宫科创园300米，适合在科创园工作的人群。

截止2021年新宫板块范围内有四个新盘在售，分别是丰台大悦春风里、中粮天恒天悦壹号、天悦壹号和秦禾金府大院。

其中丰台大悦春风里是写字楼，均价是52000元/㎡，预购总价是3120万，不具备可比性；

中粮天恒天悦壹号在售的户型仅有150㎡-175㎡的四居室，均价为85000元/㎡，预购总价是1250万，和翠海明苑小区没有可比性。中粮天恒天悦壹号更适合改善人群和对住房有较高要求的人群。

天悦壹号在售的户型仅有220㎡-280㎡的五居室，均价为85000元/㎡，预购总价是1900万，但天悦壹号为别墅，因此两小区不具备可比性。

秦禾金府大院距离翠海明苑小区最远，在售的户型仅有175㎡的四居室，均价为82000元/㎡，预购总价是1400万。而翠海明苑小区的大户型也只有83㎡-143㎡的三居室，总价在459万-745万之间。两小区不具备可比性。因此新盘在售，也不会对新宫板块内的二手房市场造成冲击。

翠海明苑小区周边二手房的报价在4.1万元/㎡-5.7万元/㎡，其中南庭新苑南区和诚苑南里与翠海明苑小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。