润峰锦尚小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅只有京能电建洺悦湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以小编认为新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、小区内环境优美，绿化率达30%，种植有各类地皮植物、观赏果树、大型乔木，居住舒适。

2、小区居住氛围良好，居住人群以自主居多，大部分为航天部科研人员，人文环境较好。

3、小区周边交通便利，出门约200米就是康福源公交站，1.4公里内有地铁8号线五福堂站，可以换乘7号线、14号线，自驾通勤都比较便利。

4、小区受众群体广泛，户型方正多样，共15栋楼，有60㎡-85㎡一居，70㎡-102㎡两居，119㎡-133㎡三居，户型种类相对齐全，屋内均没有斜角。选择性较大，可以满足不同需求人群。

2021年7月，幸福里App显示润峰锦尚挂牌均价是4.6万/㎡，对比上月上涨0.26%，总价区间在300万-600万之间。挂牌率为2%，挂牌房源主要以两居为主。数据显示，过去六个月中，整个大兴区域，包括本小区处于的旧宫商圈，都处于小幅度上涨趋势，并且整体的涨幅都在合理范围内，购房人群不用过于担心小区短时间内会有较大幅度变动。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价400万。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源属于普通住宅，首套首付约为140万；二套首付约为240万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

2.1、户型一：

本户型为104㎡东南朝向三居室，其优点有三：

1、双卧朝阳，客厅朝阳，采光充足；

2、主卧、厨房、客厅都带阳台，视野好；

3、动静分离，娱乐区域和休息区域分开，互不打扰，设计合理。

其缺点有二：

1、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

2、厨房狭长，稍显拥挤，对生活造成不便。

2.2、户型二：

本户型为65㎡东朝向一居室，其优点有三：

1、客厅和卧室宽敞，不局促，居家生活舒适；

2、厨房带阳台，可以作为晾晒区；

3、户型较为方正，便于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥通风；

2、全东朝向，下午采光不好。

因小区1号楼-5号楼临街，注意休息质量的人群可能会造成困扰；小区南侧墙外有成年乔木，对于12号楼采光有影响；小编建议购房者优先选择靠小区中心花园，楼间距更大的7号楼、9号楼和10号楼；8号楼虽然位于小区正中，但其南侧有配电箱，购房者谨慎选择。

本小区推荐改善型人群选择，非常适合生活在旧宫商圈或周边的工作人群，在康福园和康乐园附近的置换人群、居住改善人群。单身人士或两口之家可以选择76㎡两居、三口之家可选择100㎡两居，家庭成员较多的可选择130㎡以上的户型。另外，距离小区1.4公里处有地铁站，在8号线沿线工作的人群也适合购买。

旧宫商圈的新盘比较少，可对比的普通住宅盘有中南湾和京能电建洺悅湾两个，中南湾由北京日月房地产开发有限公司开发，主打97㎡两居，单价5.3万/㎡起，总价530万起，绿化率50%，容积率1.2，物业公司是北京天宇恒业物业管理有限公司，物业费为2.98元/㎡/月；京能电建·洺悦湾由北京京能海赋置业有限公司开发，主打89㎡两居89㎡-133㎡三居，单价5.3万/㎡起，总价432万起，绿化率30%，容积率2.5，物业公司是信和物业，物业费为4.30元/㎡/月。相比润枫锦尚而言，中南湾居住环境优势明显，预算充足的朋友可以考虑中南湾。如果考虑首付预算，居住成本因素，则润枫锦尚小区优势明显，另外，人文素质，生活气息方面润枫锦尚小区形成非对称性优势。

润枫锦尚小区周边二手房均价在4.5万/㎡-5.8万/㎡，其中亦庄北岸、润枫锦尚和芳源里同属旧宫商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。