天伦锦城⼩区位于北京市丰台区花乡，是花乡板块建设的比较早的楼盘，紧邻京开高速，位于南四环和南五环中间位置，在北京正南偏西的方向。花乡板块，北邻樊家村板块，西邻丰台总部基地板块，东临公益西桥板块，南临西红门板块。板块内交通便捷，板块东侧是京开高速，南侧是扩建的京良快速路。板块内有地铁19号线穿过，将在年底开通运营，还有多条公交线路和市内连通，居民出行非常方便。作为南城地区新发展起来的居住板块，花乡板块内拥有比较完善的生活配套，已形成比较宜居的环境。

花乡作为南城地区一个重要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年前后，大部分都是纯商品房，是南城地区比较理想的居住区域。

花乡板块附近，有新发地果蔬批发市场、玉泉营综合批发市场、宜家家居和荟聚商业中心等商业综合体。总体上看，这个区域属于一个商业中心区，经济活动相当活跃。来来往往的车辆不断，交通也是非常繁忙。

生态休闲方面，板块内有海子公园、世界花卉大观园、白盆窑公园、槐新公园等；医疗方面，小区附近有三甲医院天坛医院南缘区、北大医院南院区，以及丰台妇幼医院分院和诊所等医疗单位，为小区业主的健康保驾护航。

由于板块临近玉泉营和新发地市场，板块内批发市场产业发达，因此，也就承接了这个产业板块的居住需求。目前的居住人群以板块内市场从业者、城区疏散人口、以及在西城和丰台地区工作的人员为主。由于板块早期多用于市场临时用地，目前可开发的储备土地不少，但是，近年在售新房商品住宅只有中铁诺德逸府和中铁诺德春风合院，其中中铁诺德逸府户型建筑面积在89-137㎡之间，房价是67702元/㎡。中铁诺德春风合院的建筑面积在89-129㎡之间，房价也是67702元/㎡。相对比下，普通住宅的二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于平稳状态。

由于受到北京整体规划的影响，花乡板块最近3年没有土地拍卖，北京南城地区这几年的土地出让主要集中在大兴新城、西红门和瀛海地区，距离板块最近的西红门地块有三四公里。但是，这个地区拍出的楼面地价较高，传导到房价上也居高不下。

2020年4月29日，北京大兴西红门镇2宗地块集中出让，总建筑面积8.46万平，总起始价63.68亿元。首开+龙湖以37.4亿元竞得京土整储挂(兴)[2020]011号地块，用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积4.5万平，规划建筑面积≤94672㎡，起始价36.3亿元，溢价率3.03%。

新城地产以29.4亿元竞得京土整储挂(兴)[2020]010号地块，溢价率7.38%。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过64400元/㎡，且最高销售单价不得超过70800元/㎡。本地块执行90/70政策。两宗地块楼面价起价均在3.8万左右。

这两个地块位于京开高速以东，两宗地块均限价6.44万元/㎡、和7.08万/㎡。这两个项目距离板块有4公里左右，因此，对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目位置优势不及花乡板块，二是两个项目房价高于花乡板块二手房，因此，无论从当前周边配套及区域前景的角度来讲，还是从性价比的经济角度来看，花乡板块的优势不可替代。

2021年7月30日，北京市正式公布《推动城市南部地区高质量发展行动计划(2021-2025年)》的通知，这意味着“北京新城南计划”正式实施。新一轮“城南计划”，从2021-2025年，总投资规模6000亿，几乎是以前投资的一倍。如此巨大规模的投资，主要用来干三件事：投资建设“轨道交通”，“大项目引进”，同时推动优质学校和医院落地。

未来五年，北京城南地区将会新增13条地铁交通轨道，还将引进一批优质学校和大医院在南城落地。比如建设北京第四实验学校、北大附小丰台分校等一批优质学校，推动首都医科大学新校区及配套设施建设，将新增中小学学位数3万个以上、医疗床位7000张以上。

花乡是北京批发市场集中区，承担了服务全市的“菜篮子”、物流、商业等众多城市功能，新一轮行动计划把“升级”作为方向，全力做好城市服务保障。据悉，新发地市场将数字化改造提升，用好智能综合管理平台，继续托稳首都“菜篮子”和“果盘子”。

随着南部城区的发展，花乡板块的地位还会逐步提升，各项城市配套建设也会更加完善和优化，该地块的价值也会不断上升。

1、小区内各类服务设施完备，有幼儿园、小超市、小诊所、小饭馆、小水站等，一般的生活需求，可以做到不出门就能满足。这对生活不便的老人来说，有很大帮助。

2、院内交通流线比较好，还有专用的地下和地面停车场，还施画了一些路边停车位，整个院子车辆管理比较好，没有乱停乱放的情况，有些路段还放置了隔离护栏，通过“伪人车分流”，保证了社区安全。

3、区域配套成熟，除了社区周边的超市和各类商业外，还有多家大型商业综合体，美食城、购物中心，商业氛围浓厚，购物⽅便。

4、周边交通便捷，公交系统发达，而且在年底还有计划中的地铁19号线开通运营，小区距离新房地站1公里，业主出行方便。

根据幸福里平台的讯息，2021年8月天伦锦城⽬前在售二手房房源57套，8月份挂牌均价45192元/ m²，环比上涨0.26%。⽬前挂牌房源以一居室和两居为主，也有少量三居室出售，还有一套四居室挂牌，面积是40㎡至187㎡之间，大户型价格偏低，两室两厅的房源比较受欢迎，近半年的挂牌价比价稳定，略有上涨。

整体来看，天伦锦城小区的性价比还是比较高的，⽽且凭借其交通⽅便、地段优越，配套完善这⼏个优势，未来预期也会紧随⼤盘。

小区户型有39㎡—86㎡一居室、58㎡—115㎡两居室、92㎡—152㎡三居室、142㎡—187㎡四居室及以上户型。其中值得推荐的户型是90㎡的两居室和58㎡的一居室，两个户型的分析如下：

90㎡两居室：

户型优点：⼾型⽅正，南北通透，动静分开，通风效果好，客厅较大，可以分出一个餐厅，便于使用。两个卧室都较大，主卧带阳台，采光视野极佳，增加观景效果。入户门和厕所门错开布置，设计巧妙。

户型缺点：卫生间干湿不分离，而且是暗卫，空气流动不好。

58㎡一居室：

户型优点：南北通透，通风效果好，布局紧凑合理，没有浪费面积。客厅和餐厅分开，需要的时候，客厅可以当卧室用。方便灵活布置。居住舒适感佳。

户型缺点：卫生间门在餐厅正面位置，厨房小，没有阴台。暗卫，通⻛性弱。客厅阳台面宽仅有2米，空间较小，采光效果一般。

在楼栋选择上，需要注意的是，天伦锦城⼩区临马路的楼栋，受到新发地市场送货车的影响比较大。此外⼩区北侧楼下均有临街商铺，各种商业店铺也有⼀定噪⾳，因此⽐较建议选择⼩区中间的楼栋。

所以尽量选择小区内部的楼栋比较好，比如4、5、6、7、9号楼位置在小区中心位置，也靠近小区中心广场，因为层高都差不多，设施设备也差不多。同时小区院内楼前楼后都是小广场，出入也方便。

产权属性方面，天伦锦城小区除了小区乙15号楼、15号楼、甲15号楼小面的底商是50年产权商业之外都是70年产权商品房。小区里边的70年产权住宅，商品房交易税费比较少，没有出让金和地价款之类的，减少了购房者的首付压力；50年产权底商不能落户，购买需要谨慎。

⼩区在南城花乡板块，且价格相对便宜，周边还有在建的地铁19号线和多条公交线路，推荐在西城区和丰台区上班的人群购买。同时作为养老房也可以考虑，这边不但进出京方便，去机场和火车南站、西站、丰台站都很方便。因此，外出活动比较多的人群也可以考虑购买。

据幸福里平台显示，⽬前花乡地板块在售的新房仅有两个，一个是中铁诺德逸府，房价是67702元/m²起，总价602万元起，建筑面积在89-137m²之间，以三居室和四居室为主力户型。项目位于樊羊路东侧，距离白盆窑地铁站650米。

另一个是中铁诺德春风合院，情况与中铁诺德逸府差不多，房价是67702元/m²起，总价602万元起，建筑面积在89-129m²之间，以89m²三居为主力户型，搭配129m²的三居主力房源。项目位于白盆窑六圈路和樊羊路交叉口，距离白盆窑地铁站750m，与中铁诺德逸府近一条马路之隔。

根据对附近这两个新盘的比较，老马还是觉得天伦锦城更有优势，主要理由是：1、这些新盘项目，都是高层住宅，建筑密度大，绿化绿低，中铁诺德逸府只有7栋楼，所有住户集中在一个小区域内，生活体验就差一些。2、从价格上天伦锦城都比这些新盘价格低2万元左右，价格优势明显。3、天伦锦城是一个成熟社区，交通和周围生活服务环境不错，同时新发地区域在未来的发展潜力很大。

二手房对比中，这里选择距离小区很近，然后和小区价格相差不多的银地家园和期颐百年小区进行对比。