西马金润二区属丰台角门板块,板块位于北京南四环内。内含一条地铁线路,一个中型购物中心,一个农贸市场,商业、教育、医疗配套均衡发展,是丰台各版块中发展较早且较为成熟的板块。
板块内包含一条地铁线路为10号线,为北京第二条环形地铁线路,途经海淀区、丰台区、朝阳区,国贸、三元桥、海淀黄庄、六里桥等重点商业区,目前中间可换乘14条地铁线路,可通往北京各个核心区。
角门板块作为丰台区主要住宅板块之一,内部聚集了大量的二手房,居住氛围浓厚。目前目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善;商业方面,板块内有银泰百货、北京华联以及鑫利厚农贸市场等;教育方面有北京轻工技师学院等高校以及西马金润小学、角门小学、北京市第十八中学(分校)等中小学;医疗方面,区域内有三甲医院北京博爱医院、北京嘉禾医疗美容医院、北京丰台怡康医院;休闲方面则有万芳亭公园、槐新郊野公园。
角门板块区域内产业发展较为薄弱。早前板块周边以批发集散为主,有大红门国际商贸城,新世纪服装市场,等数十个专业市场,形成了完整的产业链。后随着区域整治及产业升级,各类文化科技及高精尖企业也相应落户丰台,金融、科技、商务是目前产业的主要组成部分,加上板块属于桥头堡的位置,和其他板块相互辐射,意味着未来会有更多发展的可能。
板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由角门板块于板块早期开发建设完善,目前可开发土地稀缺,新房稀缺,二手房挂牌数量较多,截止到2021年8月1日根据幸福里APP显示,角门板块二手房均价57402元/平,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
2020年以来该板块内没有住宅用地入市。根据中国土地市场网的数据来看,与板块紧邻的马家堡板块2018年有一块土地出让,是丰台区马家堡东路7号0502-614地块F1住宅混合公建项目,面积为1.798759公顷,但是土地主要用途为公共租赁住房用地,约定竣工时间为2022年,所以对角门板块二手房整体冲击不会太大。目前板块内有一个在售新房,福海棠·华府,均价72000元/平起,总价1550万/套,属于高端别墅项目,对普通住宅市场冲击较小。
根据规划丰台区制定了五大战略定位,其中一项定位为“首都商务新区”,2018年7月召开的丰台区委十二届六次全会上提出,“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内,规划建设首都商务新区”。
角门板块部分面积正处于规划之中,未来区域将会更加炙手可热。近几年丰台区一直在积极地进行棚户区改造,对角门板块周边的的居住情况和环境治理起到了较好的帮助,像角门甲4号区域环境整治就一直在推进中,不仅如此,对于角门板块内的老旧小区进行改造翻新,也让原本的老旧小区焕然一新,未来将会吸引更多的年轻置业者前来选择购房。根据丰台区发布的规划草案,将升级角门板块内的重要主干路马家堡东路,增加南北向次干路、分流南苑路交通,增加东西向次干路,提升首都商务新区可达性,能够承载更多在京工作者的居住需求。便利的交通条件,对角门板块的后续发力奠定了基础。
1、小区距离地铁4号线和地铁10号线都比较近,小区不远处还有公交站,居民日常出行便利。
2、小区小户型和大户型均有,涵盖范围广,小一居、小两居和小三居适合刚需人群,大两居和大三居适合改善人群,受众人群比较多。
3、小区内有幼儿园和西马金润小学,附近还有中学,很适合有适龄孩子上学的家庭。
4、小区周边已经形成了比较成熟的商业圈,小区门口就有底商,涵盖了各种店铺,骑车五分钟左右就可以去到新荟城购物中心和银泰百货,可以满足不同人群的购物需求。
2021年6月27日,西马金润家园二区挂牌均价为55947元/㎡,环比上涨0.64%,从近6个月的价格波动趋势来看,环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内,房价总体是稳步上涨的状态。根据幸福里APP查询,2021年6月27日,幸福里挂牌房源有33套,挂牌房源有40㎡-64㎡的一居室、60㎡-105㎡的两居室、75㎡142㎡的三居室,总价在262万-900万之间。
具体购房成本方面,拿在售的95㎡的三居室为例,报价500万;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为80%。即该套房源首套首付为175万,二套首付为300万。
2021年6月27日,小区有21套挂牌房源,有40㎡-64㎡的一居室、60㎡-105㎡的两居室、75㎡142㎡的三居室。
小区的主力户型有95㎡的两室一厅。
户型优点:户型方正,全南向,房间采光好;客厅开间大,实用性强;
户型缺点:暗卫设计,通风性差。
小区的其他户型有64㎡的一室一厅。
户型优点:南北通透,户型方正,卧室和客厅均朝南,采光好,采用明厨明卫设计,通风较好,实用性强;
户型缺点:门口有一个过道,空间浪费。
楼栋选择方面,小区共有24栋住宅楼,其中5号楼、8号楼、9号楼、10号楼、13号楼、16号楼、23号楼、24号楼为塔楼,其余楼栋为板楼,塔楼带电梯,板楼没有电梯,注重品质的人群可以选择选择塔楼,小区2号楼距离北门比较近,日常出行便利,14号楼-17号楼距离学校比较近,家里有孩子上学的可以考虑。
小区距离地铁4号线和地铁10号线比较近,以地铁4号线和地铁10号线为主要通行方式的人群可以考虑。
小区内有布朗幼儿园、西马金润小学,周边还有北京市第十八中学,家里有适龄孩子上学的人群可以考虑。
小区40㎡-64㎡的一居和小两居、小三居适合刚需人群,大两居和大三居适合改善人群。
角门板块内只有一个新房项目,是福海棠·华府,是福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目,目前均价为7.2万元/㎡,均为四居,总价最低为1550万/套起,从总价和购房人群角度来看,小区与该项目不具可比性。
附近板块内距离小区最近的新房项目是北京金茂府二期,北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的普通住宅,2021年6月的均价为103000元/㎡,有两居室、三居室和四居室,最小的两居75㎡,总价为760万,而城市时尚家园目前的均价为55947元/㎡,75㎡的总价为419万,小区与该项目不具可比性。
西马金润家园二区周边二手房报价在5.4万元/㎡-5.6万元/㎡之间,其中三星庄园和杏林苑距离小区较近,故选择三星庄园和杏林苑与之进行对比。
小区名称 | 西马金润二区 | 三星庄园 | 杏林苑 |
位置 | 丰台区角门 | 丰台区角门 | 丰台区角门角门北路8号院 |
住宅性质 | 商品房/一类经济适用房/二类经济适用房 | 商品房 | 商品房/已购公房 |
售价 | 55947元/㎡ | 55755元/㎡ | 55111元/㎡ |
建筑时间 | 2002年-2006年 | 2003年-2004年 | 1998年-2000年 |
建筑类型 | 板楼/塔板结合 | 板楼/塔楼 | 塔楼/板塔结合 |
户型面积 | 40㎡-64㎡的一居室、60㎡-105㎡的两居室、75㎡142㎡的三居室 | 32㎡-73㎡一居室、59㎡-111㎡两居室、214㎡四居室 | 64㎡-71㎡的一居室、75㎡-93㎡的两居室、111㎡-117㎡的三居室 |
物业 | 北京市西马物业管理有限责任公司 | 北京潞隆房地产开发有限责任公司物业部 | 北京杏林物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月-2.68元/㎡/月 | 0.8元/㎡/月-1.8元/㎡/月 | 2.0元/㎡/月 |
优点 | 1.邻里关系融洽,社区氛围好 2.内部配套齐全,居民日常生活方面 3.距离地铁站公交站都比较近,交通便利 | 1.环境幽静,居住氛围好 2.小区内建筑品质不错 | 1、户型以小户型为主,总价低 2、楼道内环境较好 |
缺点 | 1.板楼外立面墙皮脱落 2.卫生管理不到位 | 1.停车位不足 2.楼道内有杂物堆放 | 1、停车位不足 2、小区门禁不严 |
分析 | 三个小区对比来看,小区的均价相差不多。其中西马金润二区建成时间要比另外两个小区稍晚一些,小区品质、内部配套相对来说要比较好一些,更适合打算买房养老或是改善人群;三星庄园小区品质也不错,居住氛围也比较好,并且小户型和大户型均有刚需人群和改善人群都可以选择,杏林苑建成时间早,品质一般,但是小区主要以小户型为主,总价低,更加适合刚需人群。 |