五道口嘉园位于海淀区五道口板块，该板块北侧学院路板块，南侧临近知春路板块，西侧临近圆明园板块，东侧临近二里庄板块。五道口板块位于海淀区中部，紧邻北四环和学院桥，五道口和周边板块汇集了众多知名大学和研究所，五道口板块内包含中国地质大学、北京语言大学、中科院力学研究所和化学研究所等。高校的云集为这个板块带来了大量年轻群体，同时周边的产业也得到了迅速发展，很多互联网公司都曾在这边起航。

值得一提的是由于附近高校林立，特别是有大量的外国留学生在北京语言大学学习中文，使五道口具有浓厚的国际氛围，现今五道口已经成为北京最大的韩国人聚居区之一，街上有许多外国餐馆、咖啡吧、书店。

商业方面，板块内有知名的五道口购物中心，由WDK Mall和西街一号组成，以BHG百货及精品超市为主力店、引进品牌服装饰品、国际影院、生活用品、国内外美食品牌，总面积12万平方米。

教育方面，小学有中关村第二小学(中关村北一条)、中关村第二小学(华清校区)、海淀区第三实验小学(南校区)等；中学有中关村中学(清华园校区)、中国地质大学附属中学等。医疗方面，板块内有北京大学第三医院，北京大学第三医院是国家卫生健康委委管的集医疗、教学、科研和预防保健为一体的现代化综合性三级甲等医院。

截止21年6月，土地成交信息显示，五道口板块内近三年无住宅地块成交。海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，由融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创又以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。

五道口板块区域面积相对不大，整体发展较成熟，交通、商业、医疗、教育都较完善，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

五道口板块之前通过清退一批不符合区域业态的商户，吸引了优质高端消费群体，全面转变业态定位和营销策略。同时作为北京市商务局传统商业“一店一策”升级改造重点项目之一，五道口购物中心经过为期一年半的装修改造，于21年6月重新开业，还计划引入网红小吃，打造深夜食堂，为五道口的夜生活注入新的活力。

未来，五道口购物中心将成为一个集文化艺术、购物休闲于一体的商业空间和时尚打卡地，吸引大量周边客群的同时，也为五道口板块提供更多的休闲娱乐及社交平台，促进整体板块的经济和文化发展。

1、小区楼龄较新，全部配备电梯，且容积率比较低，是一个低密度社区，居住在这里舒适性较高。

2、小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，楼栋四周底商满足生活各个方面，周边多个购物中心和便利超市，满足不同年龄段购物需求。

3、小区内设有快递柜、健身设施、儿童娱乐设施，给居民提供了较好的健身娱乐体验，丰富了居民日常生活。

4、小区周边交通条件便利，出门不远就是地铁13号线五道口站和春桥北公交站，经常依赖公共交通工具的上班族，出行方便。

截至2021年8月，五道口嘉园小区幸福里APP挂盘均价为102174元/㎡，环比增长5.20%。

从近半年的价格波动来看，5月份之前房价稳步上升，5月份到6月份又出现短暂的下降趋势，7月份出现大幅度回升。由于小区分期建成，房屋年限不同也影响了税费的高低，进而影响了小区整体房价。

同时由于小区7月份成交户型多为100㎡以下的小户型，对比五道口商圈内其他小区，该小区户型面积相对较小，受众群体较广，同时小区紧邻五道口地铁站和五道口购物中心，在区域内具有一定的竞争力，因此五道口嘉园整体均价高于五道口板块和海淀区二手房均价。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的125.1㎡的三居室为例，报价1300万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为520万，二套首付为1040万。

小区有133.2㎡的两居和92.6㎡-125.1㎡的三居。

五道口嘉园小区共3栋楼，其中1号楼靠近出入口，出行便利，且距离停车场较近，适合上班族和有车家庭；

2号楼位于小区内侧，两面都有公共绿地，环境宁静优美，适合有孩子和老人的家庭居住。

小区1号楼和2号楼直通地下车库，3号楼不通地下车库，因此建议有车人群可以选择1号楼和2号楼。

小区1号楼和2号楼为南北向的塔楼，采光充足，并且户型面积多为三居，对居住品质要求较高的购房者可以考虑。

小区3号楼是东西向的板楼，存在西晒的情况，介意东西向户型的购房者建议避开3号楼。

3号楼东临展春园西路，该道路由于紧邻五道口购物中心，车流量大且易拥堵，喜欢安静或者对睡眠质量要求较高的人群可以避开。

1、小区原住户多为北师大退休职工，邻里关系比较和谐。同时小区楼栋均配备电梯，内部配置大型花园和老年健身器材，且周边商业、医疗配套完善，比较适合有养老需求的人群。

2、小区出门5分钟可到达展春桥北公交站，同时距离地铁13号线五道口站比较近，地铁13号线途径东直门、上地和望京西站等，同时小区周边有优盛大厦、恒兴大厦等写字楼，比较适合在这此工作的人群。

3、小区整体均价较高，总价最低1300万起，首套首付为520万。同时小区车位只租不售，租赁费较高，比较适合购房预算充足的人群。

4、五道口嘉园位于五道口板块，该板块经过多年的发展，拥有四通八达的交通体系和成熟的商业、医疗配置，同时区域内汇聚了多个科技产业园和世界五百强企业，地理位置优越，适合看重本区域发展的人群。

截至2021年8月，海淀五道口板块内暂无新房售卖，这里选择距离小区较近的清河板块内的强佑府学上院和昌平板块内的奥森明月进行对比。

强佑府学上院是北京强佑房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积范围为83㎡-182㎡。截止到2021年8月，均价在79000元/㎡，最低总价约656万元，比五道口嘉园价格要低许多，更适合预算有限的刚需人群。

从户型面积来说，强佑府学上院比五道口嘉园户型面积覆盖更广，选择性更多。但五道口嘉园经过多年的发展，周边配套更加成熟完善，这是强佑府学上院无法相比的。从总价和购房人群来看，强佑府学上院户型面积覆盖范围广，总价低，对刚需人群比较友好，五道口嘉园更适合对周边配置完备度要求较高的购房者。

奥海明月是北京致平房地产开发有限公司打造的限竞房项目，截止到2021年8月，在售户型仅有140㎡的四居，均价为58858元/㎡，总价890万/套起，整体价格比五道口嘉园低，同时奥海明月的物业公司为绿地物业，小区性价比较高，对刚需人群比较友好。从户型方面来看，五道口嘉园户型覆盖范围更广，对比奥海明月选择性更多。由于奥海明月是限竞房，对购房人群也具有一定的条件限制，因此该项目建成对五道口板块内二手房市场构不成太大影响。

五道口嘉园板块发展年限较长，旧小区居多，周边配套设施发展较为完善。这里选择品质相对较好，距离小区较近，且属于同属于海淀五道口商圈的华清嘉园和展春园进行对比。