圆明园板块位于海淀区中部，处于北五环、北四环之间，该商圈北与马连洼和上地商圈紧密衔接，南有中关村，东靠学院路，西邻颐和园。

从占地面积考量，圆明园板块大致形成三足鼎立态势，即圆明园遗址公园、清华大学和北京大学，浓厚的学术氛围和历史积淀下的文化气息让板块定位鲜明，尤其始建于1707年的圆明园作为国家5A级旅游景区和国家考古遗址公园，如今备受人们关注。

发展至今，该板块已经相对成熟，板块西南侧有4号线圆明园站和北京大学东门站，该线路串联了丰台、西城、海淀三个行政区，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；且板块西南侧还有地铁16号线西苑站、万泉河桥站，途经国家图书馆，终到甘家口站。不止如此，板块北侧与北五环连接，最东侧有京新高速，该线路是国家西部大开发的重要交通要道。

医疗方面，板块内有清华大学医院和北京大学医院，满足日常看病需求；产业方面有清华大学老科技工作者协会文化遗产与创意产业发展研究中心、北京钟神秀文化发展有限公司圆明园文化产业事业部等，以文创项目产业为主。楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，二手房建成年代多集中在1986年-2007年，在售房源相对较少。

截至2021年6月，圆明园板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀板块的供地主要集中在西北五环外，像西北旺镇在2020年2月的月中和月初分别成交了两大块住宅类用地，除此之外还有永丰、翠湖、树村等区域。圆明园板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击，但可以注意下旧改的相关动态。

官方发布的《三山五园地区整体保护规划（2019年-2035年）》中明确提出要将三山五园地区建设成为国家历史文化传承的典范地区，并使其成为国际交往活动的重要载体，其中“五园”就包含了圆明园。所以可以预见，作为全国爱国主义教育示范基地，圆明园未来一定会承担更多文化传播义务，吸引国内外游客，带动板块发展。 清华大学和北京大学这两所高校的存在，会随着时间推进不断地给圆明园板块带来人口红利和经济红利。

1、小区内部配套设施完备。小区大门、单元门均配有监控，保障居民的人身财产安全；除此之外、小区还配有便民菜站、打印店及各种居民休闲设备，基本满足居民的日常生活需求，给居民的生活带来了巨大的便利。

2、小区周边配套设施齐全。小区周边的大小商超可以满足居民的消费需求和生活需求；交通方面尤其是公共交通非常便利，一公里范围内包括地铁、公交等多种出行方式，线路较多，可满足多个通勤方向。

3、小区内部环境宜居。小区内楼栋间距大，采光条件好，绿化率高且安静。

4、小区户型选择较多。一居到三居各栋楼都有分布，主力户型中主卧、厨房、卫生间均朝南，采光较好。

以幸福里app为准，截至2021年8月，西王庄小区挂牌均价103530元/㎡，与上月相比上升了0.44%。

2021年3月到8月，除在7月有所下降之外，价格总体上呈现上升趋势，在板块内属于热门小区。上升幅度在正常值范围内，总体走势和大盘走势基本趋于一致，但由于西王庄小区地理位置优越、内部和周边配套齐全且小区内外环境相对安静，所以西王庄小区的曲线是高于商圈和板块的。

具体购房成本方面，拿在售的74㎡的三居为例，报价820万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为328万，二套首付为656万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，故上述例子仅供参考。

小区共有21栋楼，户型建筑面积在40㎡-74㎡之间，小区有40㎡-41㎡一居、58㎡两居、74㎡三居，主力户型为41㎡的一居和58㎡的两居。

西王庄小区共有21栋住宅楼，大部分楼栋为南北向排布，采光和通风比较好。

8号楼楼间距较大，采光比较好，对于采光要求比较高的购房者可以考虑8号楼。

1号楼-4号楼楼栋存在东西走向户型，对户型要求较高的购房者可以避开这几栋楼。

1号楼-4号楼靠近双清路，7号楼、8号楼、13号楼、15号楼、17号楼靠近荷清路，环境比较嘈杂，对睡眠质量要求高的购房者谨慎考虑。

12号楼、14号楼、16号楼、18号楼在小区中心位置，比较安静，喜静的购房者可以考虑这几栋楼。

1.小区周边商超资源齐全，购物方便，小区户型面积较小、购房总价低，适合有购房刚性需求的人群。

2.由于小区临近地铁15号线清华东路西口站，地铁15号线可通往望京西、大屯路东、奥林匹克公园等站，比较适合以地铁15号线为主要通勤线路的人群。

3.由于小区距离中关村智造大街296米，在该区域内上班的购房人也可以选择该小区。

截止2021年8月，圆明园商圈暂无新房开发，因此选择直线距离较近的清河商圈强佑府学上院和田村商圈大苑海淀府作对比。

大苑海淀府位于海淀区田村路北侧，距地铁6号线田村站西侧800米，所在商圈比较成熟，大苑海淀府小区共有5栋楼房，在售户型包括170㎡的三居、203㎡-263㎡的四居和320㎡的五居，建筑类型包括板楼，根据幸福里app资料显示，截止2021年8月，小区楼房挂牌参考价为110000元/㎡起，容积率为1.75，绿化率为30%。

2021年开盘的强佑府上学院位于海淀区八达岭高速清河桥西南角，距离8号线永泰庄地铁站1171米。强佑府上学院2021年12月31日交房，项目分为6号楼和7号楼各29层，共522套，主要售卖5种户型，包括83㎡-127㎡的两居和180㎡的三居，根据幸福里app资料显示，截止到2021年8月，小区挂牌参考价为79000/㎡起，物业费3.8元/㎡/月，容积率为3.5，绿化率为30%。

户型方面，大苑海淀府相对于西王庄小区来说户型面积偏大，大苑海淀府新房的在售户型包括三居至五居，对于户型面积要求较大、经济比较宽裕的购房者可考虑该小区。在均价上，大苑海淀府略高于西王庄小区，强佑府上学院的新房参考价相比西王庄小区来说较低，但强佑府上学院的容积率相对较高，对于小区内的娱乐中心、活动中心、楼内的电梯以及消防通道有很大的压力，居住舒适度上不如西王庄小区。交通方面，西王庄小区相比于其他两个小区距离地铁站和公交站更近，在通勤上更加方便一些。

圆明园商圈位于海淀区，从占地面积来看，圆明园板块大致形成三足鼎立态势，即圆明园遗址公园、清华大学和北京大学，商圈内在售二手房源较少且距离较远，距离西王庄小区不远处的五道口商圈内五道口嘉园和中关村商圈的远中悦莱品质相对较好，内外配套设施都比较完善，所以进行对比。详细情况见下表：