圆明园板块位于海淀区中部，处于北五环、北四环之间，该商圈北与马连洼和上地商圈紧密衔接，南有中关村，东靠学院路，西邻颐和园。从占地面积考量，圆明园板块大致形成三足鼎立态势，即圆明园遗址公园、清华大学和北京大学，浓厚的学术氛围和历史积淀下的文化气息让板块定位鲜明，尤其始建于1707年的圆明园作为国家5A级旅游景区和国家考古遗址公园，如今备受人们关注。

发展至今，该板块已经相对成熟，板块西南侧有4号线圆明园站和北京大学东门站，该线路串联了丰台、西城、海淀三个行政区，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；且板块西南侧还有地铁16号线西苑站、万泉河桥站，途经国家图书馆，终到甘家口站。不止如此，板块北侧与北五环连接，最东侧有京新高速，该线路是国家西部大开发的重要交通要道。

医疗方面，板块内有清华大学医院和北京大学医院，满足日常看病需求；产业方面有清华大学老科技工作者协会文化遗产与创意产业发展研究中心、北京钟神秀文化发展有限公司圆明园文化产业事业部等，以文创项目产业为主。楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，二手房建成年代多集中在1986年-2007年，在售房源相对较少。

截至2021年6月，圆明园板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀板块的供地主要集中在西北五环外，像西北旺镇在2020年2月的月中和月初分别成交了两大块住宅类用地，除此之外还有永丰、翠湖、树村等区域。圆明园板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击，但可以注意下旧改的相关动态。

官方发布的《三山五园地区整体保护规划（2019年-2035年）》中明确提出要将三山五园地区建设成为国家历史文化传承的典范地区，并使其成为国际交往活动的重要载体，其中“五园”就包含了圆明园。所以可以预见，作为全国爱国主义教育示范基地，圆明园未来一定会承担更多文化传播义务，吸引国内外游客，带动板块发展。 清华大学和北京大学这两所高校的存在，会随着时间推进不断地给圆明园板块带来人口红利和经济红利。

1.社区周边生活配套完备，能够满足居民一站式需求。距离小区50米处有底商超市、600米处有休闲设施萨利宅院、900米处有北京市中关村医院，海淀路社区齐全的配套便利了居民的生活。

2.社区周边交通系统发达，小区距离中关村地铁站600米，可到达北京大学东门、圆明园、天宫院、魏公村、安河桥北、新街口北等地。小区附近有海淀路东口公交站和中关村西公交站，海淀路社区完备的交通配套便利了业主的出行，节省了上班人员的交通时间成本。

3.小区户型多为紧凑户型。对于刚需购房者来讲，海淀路社区房型较为合适，满足基本生活需求，刚需户型空寂利用率高，一定程度上减缓购房者月供压力。

4.完备的生活设施。社区内配有商店、健身器材等基础生活设施，满足居民的生活基本需求。在生活起居和休闲健身上使居民的生活更便利快捷。

截止2021年8月，海淀路社区在幸福里APP的挂牌均价为103035元/㎡，环比下降0.42％。

从近6个月的价格波动来看，主要趋势为平稳波动，其中3月、4月、5月份有小部分上升，7月份至8月份呈小部分下降趋势。总体波动较为平稳。与板块内其他小区相比，海淀路社区房价高于圆明园板块房源均价，在地里位置上，海淀路社区处于中关村商圈内，位置较为优越且周边商业交通配备较为齐全，这些原因有一定因素导致社区房价高于圆明园板块内小区均价。

具体购房成本方面，拿在售的61.9㎡的两居举例，报价660万：参考北京现行的普宅＋非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35％，二套首付为60％，非普宅商贷首套首付为40％，二套首付为80％。即该套房源首套首付为264万，二套首付为528万。

在实际购买时，税费和贷款额度还需银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，实际首付要根据银行评估情况进行判定。

海淀路社区共有9栋楼641户，户型设计大多为紧凑型户型。有55㎡-57㎡两居。这里选择经典户型56.3㎡的两居和57.7㎡的两居进行分析。

海淀路社区内3号、4号、5号楼层层高5楼，其余楼栋层高6层。社区内楼栋建筑平均分布多为纵向，基本无太多楼栋位于中心位置，社区内所有楼栋建筑位置靠近底商距离相差不大，家中有老年人群的需要注意。另外1号楼相对安静，是少有的中心位置楼盘，推荐家中有老年人的购房者选择。

2号、3号、4号楼靠近社区北门，近海淀路东口公交站，推荐工作地点在公交站点沿线的上班族。

10号楼三面环街，居住体验上视野开阔，生活上也有一定噪音影响，购房者可综合考虑进行选择。

1.小区户型为紧凑户型，但房价高于海淀区板块房价，总价较高定期还款有一定压力，推荐具有一定经济实力的购房者

2.小区内基础设施满足居民生活基本需要，居民休闲生活丰富环境比较宜居，内部建有公园、广场、等设施，推荐家里老年人长期居住的家庭选择。

3.小区外部交通设施发达，距离海淀路东口公交站331米，距离中关村地铁站600米。居民出行可选择方式多，推荐日常出行频繁的购房者或工作地点在公交及地铁沿线的上班族选择。

4.小区外部商业设施配备齐全，推荐追求生活品质或追求生活便利性的购房者选择。

海淀路社区位于海淀-圆明园板块内，截止2021年8月，该板块内暂无新房。附近海淀-西北旺板块发展成熟，故选择该板块内与海淀路社区距离较近的，冠城大通百旺府和首创天阅西山进行对比。

冠城大通百旺府由北京德成兴业房地产开发有限公司建造，周边建有超市、银行、医院等，冠城大通百旺府在配套设施不够完善，距离小区1.3公里内无地铁、公园，居民生活存在一定麻烦。截止2021年8月冠城大通百旺府挂牌价格为75000元/㎡起，总价约900万/套起，户型面积为137㎡的三居，户型选择上购房者有一定局限性。在交通方面，冠城大通百旺府交通不便，距离地铁站较远，海淀路社区距离中关村地铁站600米。在配套方面，冠城大通百旺府附近无大型商场，海淀路社区距离物美商场500米。户型选择上，冠城大通百旺府户型面积更大，海淀路社区则多为紧凑户型。

首创天阅西山由北京旭嘉置业有限公司开发，周边配套设施较为匮乏，距离小区1.6公里内无商场、医院、公园，小区距离永丰地铁站900米，居民生活存在不便。截止2021年8月首创天阅西山挂牌价格为80000元/㎡起，总价约1400万/套起，户型面积为175㎡三居和210㎡至245㎡四居。户型上首创天阅西山户型面积更大，海淀路社区户型面积较小，两个小区面向的受众群体不同。在交通方面海淀路社区更便利，在配套方面海淀路社区配套更为完善。

两小区间相比，户型面积都是适合改善生活品质的购房者，相比之下，冠城大通百旺府配套较全，户型较小相对还款压力小，首创天阅西山交通更方便，居住环境更优美，户型面积更大。追求性价比和不依赖地铁出行的购房者可优先考虑冠城大通百旺府。

冠城大通百旺府和首创天阅西山位于西北旺板块，和海淀路社区距离较远，不属于同商圈房源，价格相差较大，可比性较弱。不会对海淀路社区二手房价造成影响。

在售二手房源较多，这里选择位置相近，价格相差不大的城华园与展春小区进行对比。