马连洼商圈东临上地商圈，南接圆明园商圈和颐和园商圈，西侧紧邻温泉镇商圈，北侧为西北旺商圈。

马连洼商圈主要以居住为主，这里聚集了大量的互联网上班族。马连洼北侧的西北旺商圈内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了北斗星通、大唐电信等众多高新科技产业等。

交通方面，商圈内有北五环、农大南路、马连洼北路、信息路和黑山扈路，以及连通西北旺商圈的圆明园西路。地铁16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。

商业方面，商圈内部有BHG Mall北京华联购物中心（龙背村店）、 中发百旺商城、华联商厦等综合性购物中心等，三个商场分别位于商圈西、中、东部，另外还有物美、华联等生活超市，这些商业配套可以辐射到商圈内的大部分小区。

医疗方面配套较为薄弱，就医大部分需要向外拓展。除了基本的社区医院，商圈内仅有上地医院一家综合类医院，在商圈的西部和南部边缘有解放军第八医学中心和北医三院中央党校院区，其中北医三院中央党校院区是一家三甲医院。

另外商圈内有树村郊野公园，该公园是一座社会公益性公园，对社会开放，是周边居民休闲、娱乐的好地方。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，商圈在售均价约87436元/㎡。

土地成交信息显示，马连洼商圈内近三年无住宅地块成交。往外拓展，海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，楼面价接近7万元/㎡。

海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为R2二类居住用地，建设用地面积约5.3万㎡，规划建筑规模约8.3万㎡。在前期竞价中，该宗地达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后，进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/㎡，溢价率3%。

树村棚户区改造B-1北地块建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约9.2万㎡。在前期竞价中，该宗地同样达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京陕创企诚置业有限公司竞得该地块，成交楼面地价68961元/㎡，溢价率3%。

2021年5月28日，北京市发展和改革委员会发布了《关于轨道交通13号线扩能提升工程项目可行性研究报告的批复》。同意组织北京市基础设施投资有限公司实施轨道交通13号线扩能提升工程。

原13号线拆分后分别为13A线、13B线。其中13B线起点为既有13号线的东直门站，终点至海淀北部16号线马连洼站，将实现与地铁16号线换乘。从站点图中可以看到，拆分后的13B线在马连洼设有站点，在这附近工作和居住的将变得更加便利。

1.小区楼栋为低层板楼，户型南北通透、附有双阳台，采光、采阳好，屋内光线充足。客厅采用落地窗，有利于增加屋中采光性和视觉协调性。另一方面，小区楼栋围绕中心水系展开，部分户型可观赏到池塘的全景，空气湿润，能舒缓居住者的疲惫，放松身心，宜居程度较高。

2.小区设置的休息处较多，从中心水系向四周延伸，小区内设有凉亭、长廊、公椅等多个休息站点，让业主在社区内随时都能找到休息的地方。

3.小区物业为龙城兴业物业管理有限公司，物业费在1.05元/㎡/月-1.55元/㎡/月，收费合理，并且物业管理制度明确，办事效率高，服务态度好。安保人员24小时值班，保洁工作到位。该物业公司口碑良好，得到了小区居民的认可。

4.周边配套齐全，小区周围医疗、商业、生态休闲方面都较为成熟。从社区医院、门诊到北京市上地综合医院，可以满足居民的医疗需求，北京华联、中发百旺等大型商场，可以满足居民的购物需求。颐和园、圆明园遗址公园、百望山森林公园等，可以满足居民的生态休闲需求。

截止2021年7月，根据幸福里APP查询，荷塘月舍小区挂牌均价为99800元/㎡，环比增长0.83%。从近6个月小区价格波动来看，自2月以来该小区价格逐渐上升，呈现稳中有升态势，整体波动幅度较大。小区二手房报价明显高于马连洼商圈和海淀区二手房均价，马连洼商圈与海淀区二手房均价波动趋势相近，但马连洼商圈明显高于海淀地区二手房均价。

举例：

具体购房成本方面，参照北京市现行住房贷款标准来看，普宅首套首付为35%，二套首付60%，非普宅首套首付为40%，二套首付80%。

用在售的101.2㎡的三居为例，该房为非普宅，报价1125万，即首套首付450万，二套首付900万。用在售的99㎡的两居为例，该房为非普宅，报价在987万，即首套首付394.8万，二套首付789.6万。均不包含税费和服务费等。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，首付金额会受到评估价影响，上述例子仅供购房者参考。

小区户型多样，两居户型面积在93㎡-99㎡之间，占比约40%，多为南北朝向，采光较好；三居户型面积在101㎡-141㎡之间，占比约60%，为南北、东南朝向。

这里选择99㎡两室两厅一卫、137㎡三室两厅两卫和141㎡三室两厅两卫进行分析。

建议老年人选择有电梯的1号楼-4号楼或5号楼的3单元-5单元，出行更方便。

内部楼栋相对外围楼栋更安静，喜好安静的人群建议选购靠近小区中心的6号楼-9号楼，离小区大门远，车辆往来少，与外围商铺也有一定距离，环境相对安静。

不常出行的人群建议选择靠近商圈的1号楼、2号楼、3号楼，生活超市近，采购更轻松。

1.小区内部环境优美，车辆较少，生活氛围舒适，适合有养老需求的老年人群居住。

2.小区楼栋数量少，楼层低，人群密度低，相较于塔楼社区环境要好很多，人员较单一，邻里之间也要相对和谐一些，比较符合慢节奏人群的生活需求。

3.小区周边交通发达，临近地铁16号线，线路由甘家口到北安河，途经国家图书馆、万泉河桥、农大南路等多个站点，小区门口拥有多条公交线路，437路、575路、专28路等，对于工作地点在这些路线附近的上班人群来说较为合适。

4.小区临近多个大型公园，户外场地大，空气清新，适合有跑步、散步等户外运动喜好的人群居住。同时小区周边娱乐条件充足，有橙天嘉禾影城、篮球馆、室内滑雪等娱乐场所，有孩子的家庭可以考虑入住，平时可增加亲子间互动。

荷塘月舍小区周边配套成熟，周边都是已入住社区，新房较为匮乏。现选取与荷塘月舍小区距离最近且有新房在售的位于香山东的颐和金茂府项目、位于清河的强佑府学上院项目和位于西北旺的海淀幸福里项目作比较。

颐和金茂府项目于2020年9月30日开盘，预计2023年6月30日交房，70年产权，建筑类型为多层、板楼、花园洋房，户型有188㎡-256㎡四居，参考价格为111998元/㎡，参考最低价格为2256万/套，物业公司为金茂物业，物业费为8.99元/㎡/月，物业费高。相比于荷塘月舍该项目居住质量更优，地理位置靠近香山，环境优美，但交通不如荷塘月舍，距离地铁站3公里，地处五环内，周边生态资源，医疗资源，商圈等能够较充分满足用户需求，但不如荷塘月舍周边配置更成熟、繁荣。该项目住房成本较高，对于有充足经济实力，追求更高品质生活质量的用户可以考虑该项目。项目户型较为单一，多为四居，适合成员较多的家庭。对于预算相对不高，且需求交通便利，周边成熟的用户，建议选购荷塘月舍。

强佑府学上院项目于2021年3月15日开盘，预计2021年12月31日交房，70年产权，毛坯房，需装修，建筑类型为板塔楼结合，户型有83㎡-127㎡的两居，182㎡的三居，参考价格为80000元/㎡，最低价格为641万/套，物业公司为北京强佑物业管理有限公司，物业费为3.80元/㎡/月。该项目周围配套较成熟，交通便利，周边的多个大型超市和便利店资还可以很好满足用户购物需要，但小区临近京藏高速，噪音相对较大。相比于荷塘月舍该项目价格更低，更加适合预算相对不高，且对交通便利及日常生活需求较大的用户。小区的塔楼结构不能很好适应老年人的生活需求，但周边相关的资源还可以满足带娃用户的日常需求。而对于有更高品质生活质量追求的用户可以酌情考虑荷塘月舍。

海淀幸福里项目于2021年4月6日开盘，2023年6月30日交房。70年产权，非毛坯房，需精装修，建筑类型为板楼，户型为98㎡-130㎡三居、145㎡-195㎡四居，参考价格为80000元/㎡，参考最低价格为1200万/套，物业公司为华润物业管理有限公司，物业费为7.20元/㎡/月，物业费相对高，该项目周围配套较成熟，交通便利，周围的超市与商场还可以满足日常购物需求，小区临近解放军总医院京北医疗区等医院，能够较好保障人们的健康。相比于荷塘月舍该项目价格更低，但起步价格更高，适合有一定经济实力的用户，两项目周边配置条件相近，用户可根据喜好选购。

马连洼地区发展年限较长，小区众多，在此选择接近荷塘月舍且价格相近的亿城西山华府（珑园）和西山庭院作对比。

对比数据如下：