海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。四季青板块紧邻西四环四季青桥，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条快速路、一个商业中心，是以居住为主体的板块。 板块内主要道路为西四环，驱车无论去中心城区还是五环内外都较为方便。 板块内含一个商业中心是金四季购物中心，含购物、休闲、娱乐于一体，包含家具商场百安居、大型超市欧尚，是周边居民日常购物休闲的主要场所。

目前，板块内主要为2003年-2008年建公房、商品房，主力户型108㎡-360㎡两居-四居，以改善型产品为主。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群、洋房、别墅大户型改善人群为主。 板块优势之一在于位置，之二在于价格，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城内、京北、京西工作的改善人群。

板块劣势在于配套，地铁、商业、医疗等配套依赖周边成寿寺、万柳、定慧寺、世纪城板块。 板块发展较晚，配套不完善，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为改善型洋房、别墅产品，板块内含存量用地，未来发展空间较大。

2020年1月，板块周边四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。四季青板块由于位置优越，到达中关村、西二旗等热点通勤区域可控制在40分钟内，周边香山公园、八大处公园等自然环境优越，预计未来居住用地会继续围绕纯商品房、限高、低容积率、高起拍价等特点，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，四季青板块作为海淀南部功能组团，承接中关村科学城核心区、三山五园文化绿心、大西山绿色生态文化带的发展需求。整个海淀区，将以“一轴、一廊、一带、一极、四组团、多节点”的空间结构在海淀全域铺开。

“一轴”纵贯南北，指中关村大街高端创新功能集聚发展轴；“一廊”横穿东西，指北清路前沿科技创新走廊；“一带”与“一轴”平行，将以“三山五园”等为基础打造绿色生态与历史文化发展带。《四季青镇2021年政府工作报告》显示，四季青镇未来主要发展围绕国家网络安全园孵化区（原玉泉三园）改造；加快推动北京巨山创意园建设及手续办理；力争三季度开工建设国家网络安全园二期；积极推动铁塔三期项目建设；完成“5G+8K”（原爱家家居）改造；推动宝山、双新棚户区改造项目腾退收尾；重点发展智慧农业板块，建立集研发、转化、落地于一体的农产品基地工作进行。以上区域位于四季青板块周边，与该板块行政区域同属于四季青镇。就四季青板块而言，未来发展会主要以提升本地居民居住环境为主，如道路拓宽、整治拆墙打洞、增加口袋公园等。

1.常青园（三区）吸引购房者的原因之一是其优越的地理位置，以及优雅的地理环境。小区绿化率47%，周边车流量小，同时从小区出发驱车，无论去中心城区还是五环内外都较为方便。

2.小区房价低，物业费低，房子均价低于周边板块其他房子的均价，单价51200元/㎡的价格以及0.8元/㎡/月的物业费，降低了居住成本和生活成本。

3. 户型丰富，一居室到三居室户型齐全，主打两居室，在降低基本生活开支的同时，又不降低生活质量。

4. 周边配套齐全。小区内部就有超市、医院等场所，能满足居民日常购物的需求。

以幸福里APP为准，截至2021年8月小区参考价约为51200元/㎡，环比上个月下降了0.49%。

该小区3月-4月份有小幅度上升，5月-8月有一定小幅度下降。整体来看，虽然小区每个月的价格有一定的波动，但是波动范围不大，价格基本持平，用户暂时可以不用担心价格波动对房价的影响。另外，由于该小区所在板块属于海淀区各版块中发展较晚的板块。且其配套不完善，主要依赖于周边其他板块的配套设施，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为改善型洋房、别墅产品，因此小区价格走势一直低于周边商圈，但本小区所在板块内含存量用地，未来发展空间较大。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的69.8㎡一室一厅为例，报价710万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为284万，二套首付为568万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多、选择面较广，69.3㎡-73㎡一居、97㎡-122㎡两居、123㎡-225㎡三居，多种选择范围，这里选择小区内比较经典的73㎡一室一厅和116㎡两室两厅进行分析

楼栋选择方面，1号楼、2号楼、3号楼靠近西三环北路，车流量较大，环境较为嘈杂，对此介意的购房者可避开这几栋楼。

9号楼、11号楼在小区中心位置，适合睡眠质量较差的购房者。

5号楼、6号楼、9号楼、11号楼位于小区中间，相对比较安静，睡眠质量不太好或者平时生活相对安静的人群选择。

1.小区是绿化率高，环境优美，空气清新的回迁房，附近医疗机构丰富，周边大小商超、公园齐全，生活便利性高很适合养老。

2.小区大部分房源为两居，各方面配套设施充足，比较适合刚入北京打拼的年轻一族，作为生活的开端。

3.小区房价低，物业费低，二手房均价低于周边板块均价，降低了居住成本和生活成本，主要吸引在城内、京北、京西工作的刚需人群。

截至2021年8月，常青园（三区）所在的四季青板块已经多年没有新楼盘入驻，目前无在售新房，相邻的海淀田村板块目前有大苑海淀府有在售新房，另外海淀香山东板块还有颐和金茂府有在售新房。常青园（三区）与其直线距离较近，因此我们将其进行对比观察。

大苑海淀府于2019年开盘，预计于2022年交房，是户型面积在170㎡-320㎡之间的全套房大平层住宅，主打四居室，建筑风格明显与常青园（三区）不同，一脉香山别墅区，气承颐和园、圆明园皇家园林。是目前楼市中为数不多的具备全健康属性的高端住宅产品。截至2021年8月份，售价为110000元/㎡起，总价在2000万/套起。户型面积和总价与常青园（三区）存在一定差距，更适合资金实力雄厚的客户群体。大苑海淀府小区距离地铁6号线仅有不到600m的距离，未来还将与建设中的12号、规划中3号线在田村站形成交通枢纽站，直达金融街、万柳、中关村等商圈，其交通便利性不言而喻，但同时与地铁站的直线距离较近，会影响生活质量,在安全性和隐私方面也存在问题，常青园（三区）与地铁站距离适中，这种配置相对而言更好一些。

颐和金茂府是首个在北京西山低密墅区打造的花园洋房，享尊贵国际化配套资源，升级引入了离子瀑纳米级空气过滤以及航天级粒子阻尼降噪艺术，其打造的十二大科技体系，很大提升了小区的竞争力，与常青园（三区）便民进民的主题风格相差还是很大的。就受众群体而言，颐和金茂府的受众应该更广泛一些。就售价而言，截至2021年8月，颐和金茂府售价111998元/㎡起，比常青园（三区）价格高出许多，但就周边配套来说常青园（三区）略胜一筹，与颐和金茂府相比常青园（三区）距离地铁站更近，就医更加方便，颐和金茂府的建成对常青园（三区）有一定影响但并不大，毕竟常青园（三区）便捷轻松的生活条件，使其竞争力不容小觑。

大苑海淀府和颐和金茂府这种新开盘的楼盘，对于常青园（三区）以及整个四季青商圈来说，冲击力不是很大，毕竟四季青商圈发展比较完善了，常青园（三区）小区对购房者的吸引力主要集中在舒适生活的便利性与较低的房价，很高的性价比吸引着一部分用户作为刚需房购入。

常青园（三区）与周边的永泰郦城果岭和五路居小区均属于海淀四季青板块的商品房，三者发展均较为成熟，且价格相近，因此选择他们与常青园（三区）进行对比。