华鸿家园小区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。

西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园。

学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。

根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。

配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

1、小区为单位集资建房小区，在建筑品控方面把控非常严格，小区虽然已有10几年的房龄，但外墙保温隔音齐全，顶层有防雨层，一梯两户且带有电梯，大多数户型方正且南北通透，居住体验好。

2、居住环境较好，内部景观营造和植物搭配效果好，并且小区住户多为邮政员工自居，流动人口较少，邻里关系比较融洽，居住体验不错，居民幸福感较高。

3、小区物业公司为中邮物业管理有限公司，物业费用在周边小区属于中等偏低水平，但是管理水平较好，认真负责。同时小区车位基本能够满足小区居民的需求，这也是该小区的一大亮点。

4、小区户型经典，大部分为两居和三居，能够满足不同人口家庭的需求。户型大多南北通透，每户均带有落地飘窗和观景阳台。

华鸿家园截止2021年8月，幸福里APP挂牌均价为66428元/㎡，与上月保持不变。

从近六个月的价格波动来看，房价总体呈现上升趋势，7月份较前几个月份上升幅度有所增大，8月份逐渐恢复平稳。从西三旗商圈和整个海淀区来看，小区房价属于较低水平，具有较高性价比，总体来看该小区还是值得购入。

举例:

具体购房成本方面，拿在售的98.1㎡的两居为例，报价755万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为302万，二套首付为604万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考

小区户型面积有94㎡-98.1㎡两居和137.6㎡的三居。其中，主力户型为98.1㎡的两居。总体来看小区所户型均比较经典，单价在这个海淀区属于较低水平。在幸福里APP上在售户型来看，除主力户型外，137.6㎡的户型较多。

华鸿家园小区占地面积较小，一共有8栋楼，楼栋之间距离较大，采光较好。其中1号楼、3号楼、6号楼靠近小区门口，平时出行方便，交通便利，比较适合上班通勤的人群。7号楼和8号楼相对处于小区内部，环境安静，且东北角的建筑工地对其影响也较小，南面还可以看到奥林匹克公园的景色，比较适合退休养老的人群购入。

小区建筑质量好，居住环境优美，小区居民多为邮政员工，人员流动小，整体居住环境比较安全，比较适合退休养老人群。

小区楼龄不算很老，贷款年限较长，比较适合在附近上班首次购房的刚需人群；同时小区距离地铁8号线和13号线的霍营站大约2公里，对于在西二旗、望京、中关村等地以及这两条地铁线沿线上班的人群比较友好。

小区物业管理认真负责，施行的封闭式管理，门卫24小时有人值班，小区一年内未发生治安事件，比较适合对居住环境安全较高的人群购入。

截止到2021年8月，小区所在的西三旗商圈无新入市楼盘，距离比较近新房项目可参考清河的强佑府学上院和东小口的奥森ONE。

强佑府学上院由北京强佑房地产开发有限公司开发，2021年3月15日开盘，均价在80000元/㎡，建筑面积在83㎡-182㎡，最低总价在1000万。对比来看，截止2021年8月，强佑府学上院整体价格比华鸿家园偏高，但强佑府学上院商业配套更加齐全，未来可能会对华鸿家园二手房买卖造成影响。

奥森ONE是限竞房项目，由首开+住总+建工合作操盘，在售户型面积为59㎡一居，72㎡-75㎡两居，128㎡四居，截止到2021年8月，均价在58858元/㎡，最低总价在347万左右，且房屋为70年产权。对比来看，奥森ONE总价普遍低于华鸿家园，内部配套方面也更加齐全，未来可能会对华鸿家园的房价产生较大影响。

西三旗商圈发展时间较久，华鸿家园小区周边建成时间相近小区较多，这里选择位置、建成时间相近的富力桃园（C区）和育新嘉园与其进行对比。