新纪元家园小区位于海淀区万柳板块。万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。

作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

区域内住宅用地并不多了，这也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.小区楼龄较新，外观简约大气。小区整体格局规划合理，排列整齐，且楼间距大，居民居住舒适。

2.小区全部是板楼结构，户型涵盖两居、三居、四居，以大户型为主。两居室东西朝向，东西都有窗户，通风较好，三居、四居全部南北通透。家家带阳台，采光通透性强。

3.小区内部功能区划分合理且齐全，小区外配套设施齐全，商业区成熟，600米内有多家药店，3公里内有两家医院。能够满足不同年龄阶段人群的日常需求。

4.距离地铁16号线中段苏州桥站步行15分钟，小区距离巴沟南路公交站步行仅3分钟，多条开往不同方向的公交线路，可以满足人们的日常出行需求。

截至2021年7月，该小区在幸福里app的挂盘均价为146940元/㎡，环比下降0.99%。截至2021年7月28日，幸福里app的挂牌房源为3套，挂牌房源房型面积为114.9㎡-164.3㎡。

从近六个月的价格波动来看，房价在2月份-3月份总体是趋于稳定的，3月份-5月份出现了缓慢上升趋势，6月份-7月份的轻微下降波动在正常值范围内。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的122.9㎡的两居为例，报价1900万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为760万，二套首付为1520万。

小区以大户型为主，有114.9㎡-122.9㎡两居、164.3㎡-187㎡的三居，183㎡-204㎡的四居。小区主力户型为122.9㎡两居和164.3㎡三居。

新纪元家园共有住宅楼5栋，楼栋格局方正。其中3号楼、4号楼和5号楼靠近非主干道一侧较为安静，适合对环境安静度要求较高的人群。1号楼和2号楼底是商铺，采购方便，临近马路，出行方便，适合年轻人、上班族居住，但是同样可能会很嘈杂。

1.小区户型以100㎡以上的两居和三居大户型为主，总价较高，可同时居住2-3代人。适合经济条件较好的换房人群。

2.小区附近有1个地铁站、2个公交站，小区附近1公里主干道均为双向车道，道路宽敞且车不多；小区距离中关村距离较近，公交5站左右即可到达，在下班高峰期时也可骑行或步行回家，约20分钟-30分钟，适合在此工作的IT新秀、白领。

3.小区内设有老年活动中心，且小区绿化率高达61%，空气清新，适合有老年人的家庭居住。

截⾄2021年7⽉，新纪园家园所在的万柳板块3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相对直线距离与项目较近的有海淀区田村板块的大苑.海淀府和海淀区香山东板块的香山壹号院。

大苑.海淀府2019年12月31日开盘，面积最小为170㎡的三居，主打大户型高端小区。7月份挂牌参考价110000元/㎡，物业费是16.71元/㎡，购入总价2500万/套起。所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系，大苑.海淀府更适合对居住品质要求高、预算充足的人群。

香山壹号院2020年9月30日开盘，面积最小为165㎡的三居，主打218㎡-224㎡的四居。7月份挂牌参考价112000元/㎡，物业费是9.5元/㎡，购入总价1848万/套起。考虑购买三居室且对生活品质要求较高的人群可以考虑该楼盘。

由于大苑.海淀府和香山壹号院均不属于万柳板块，因此对该板块内二手房市场没有太大的影响。

小区周边二手房的报价在109939万/㎡-161350万/㎡，其中万泉新新家园和康桥水郡与新纪元家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。