世纪城（垂虹园）小区位于海淀区世纪城板块。世纪城板块整体位于西北四环内，板块西面是西山板块，东邻紫竹桥板块，南接四季青板块，北侧临万柳板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有火器营、长春桥、车道沟三站供世纪城居民选乘，714、360、831、运通104等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，世纪城板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区成规模的高端商品房社区板块，板块内聚集了大量优质二手房。二手房小区均建于2000年后，其中以北京世纪城为主。北京世纪城占地120公顷，规划总建筑面积360万平米，与中关村比邻，和清华、北大等全国高等学府为友。登高远眺，颐和园、圆明园的景色尽收眼底。独特的园林设计，打造出景色优美的地产景观新环境。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，世纪城板块内二手房挂牌均价为11.8万/㎡，略高于海淀区整体二手房均价。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有亚洲最大单体购物中心北京世纪金源购物中心、燕莎购物中心、居然之家等多家购物中心在此经营；教育方面，板块内配套人大附中二分校、人大附小等北京重点中小学，紧邻北大、人大和清华等国内为知名高等学府；休闲资源方面，板块内有众多文化公园，金源娱乐园、酷酷兔少儿拓展天地、观山园文化广场、曙光文化人口梦之园、曙光文化广场的完美融合；板块内医疗资源相对落后，仅有一所北京怡德医院，是2014年成立的综合医院，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内成熟的高端居住板块，世纪城板块由于发展较早，目前居住人群以高净值人群为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，世纪城板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

世纪城板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地稀缺，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

世纪城板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，世纪城板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.小区绿化率40%，小区中心花园景观优美非常符合现代设计理念，且小区采用钢筋混凝土的建筑结构，外立面采用瓷砖铺贴，外观美观大气。且小区楼栋窗台玻璃为有色玻璃设计，能够在减少太阳辐射的同时增加居民的居住隐私性，小区的设计比较现代化。

2.小区为封闭式管理，人车分流且保安24小时巡逻，每栋楼下面也有门禁，居民安全有保障。小区内的保洁频率高，物业楼长提供管家式服务，能够高效率为住户解决问题。

3.小区内部配套完善，小区内除了基础的健身设施还设置了老年人喜爱的棋牌桌，7号楼下还设置了儿童游乐场，里面有多个儿童娱乐设施，地面也铺设了游乐场专用减震地垫。小区还设有非机动车统一停放地点，维护了小区的整洁度。

4.小区周边的商业配套非常成熟，小区南门对面就是金源购物中心，东门外面也有烟酒超市。无论是购买生活日用品，还是购物聚餐，在周边1公里以内都可以解决，可以说衣食住行面面俱到。

截至2021年7月，世纪城（垂虹园）挂牌均价为107297元/㎡，环比下降了0.41%。小区均价较海淀区均价较高，这与小区的地理位置优越和商业配套完善有一定关系。小区均价较世纪城版块较高，这与小区在世纪城板块内的所处位置和小区自身的配套资源和户型选择性有关。

从二月份到三月份，小区价格呈现上升趋势，幅度约为12000元/㎡；三月份到四月份，价格下降约2000元/㎡；四月份到五月份，价格又呈现上升趋势，幅度约为5000元/㎡；从五月份到七月份，价格缓慢下降，幅度较小。购买者可以参考最近六个月的价格变化情况，谨慎分析购买。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的161.69㎡的三居为例，报价1860万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为744万，二套首付为1488万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共有有57㎡的一居、107㎡-114㎡的两居、122㎡-172㎡的三居、208㎡的四居。

小区的主力户型有东南向114㎡的两室两厅，其他户型还有西南向172㎡的三室两厅，这里对这两个户型进行分析。

小区共有8栋楼1323户，其中一居主要分布在3号楼、6号楼、7号楼，两居、三居每栋楼都有，四居主要分布在1号楼、4号楼、8号楼，购房者需要根据自己的所需户型来选择楼栋。

小区1号楼、3号楼、4号楼距离西顶路较近，客流量和车流量大，低层易受噪音影响，不建议老年人选择。

小区面积较大，小区6号楼、7号楼距离儿童游乐区较近，适合家里有小孩的家庭选择，休闲娱乐较为便利。

小区2号楼、7号楼、8号楼位于小区内部不临街区域，环境较为安静，适合喜静的购房者选择。

1.小区距离地铁十号线长春桥站步行仅需10分钟，距离十号线火器营地铁站步行十三分钟，这些地铁站都在1公里以内。十号线覆盖国贸、双井、劲松等商圈也可换乘更多线路，适合在这些线路周边工作的人群选择。

2.小区社区服务完善，社区活动丰富，且小区绿化环境好，有水系公园和各种健身休闲器材，适合老年人养老居住。

3.小区周边办公楼和商务区较多，小区东侧为金源时代商务中心，距离较近，所以小区适合在周边工作的人群选择。

4.小区紧邻北京最大购物休闲综合体，购物休闲较为便利，适合对商业配套有高要求的人群选择。

截止2021年6月，世纪城板块无在售新房，所以小编选取相对直线距离与世纪城（垂虹园）项目在七公里内的海淀区香山东板块的颐和金茂府和香山一号院进行对比。

颐和金茂府项目是由北京青茂置业有限公司打造的高品质住宅项目，小区位于四季青桥西4公里处，预计2023年6月30日交房。小区共有14栋楼，4种户型，在售户型有188㎡-256㎡的四居。截至2021年7月，该项目售价为111998元/㎡起，总价2105万/套起。就受众群体而言，颐和金茂府和世纪城（垂虹园）差异较大，颐和金茂府户型面积较大，只有四居室，且总价较高，适合有四居大户型需求的改善型人群，而世纪城（垂虹园）针对的购房者范围更广，有一居到四居可供不同人群选择。

香山一号院是由北京海益嘉和置业有限公司开发的住宅项目，2020年9月30日开盘，预计2023年8月31日交房。小区共有15栋楼，8种户型，在售户型有218㎡-269㎡的四居。截至2021年7月，该项目售价为112000元/㎡起，总价2453万/套起。就位置而言，香山一号院位于四环外临近五环，为环线房，周边的商业发展与世纪城（垂虹园）相比较弱一些。就受众群体而言，香山一号院2023年才能交房，不适合对现房有需求的购房者选择，且小区只有四居，户型选择性也不如世纪城（垂虹园）多。

总体来看，这两处新房项目不适合对现房有需求的购房者，且在区域位置上，这两处新房都是五环的环线房，周边配套总体来看不如三环四环中心位置的世纪城（垂虹园）成熟完善，购房者需要根据自己的需求谨慎做出选择。

世纪城（垂虹园）建成年限较长，所在的世纪城板块小区众多，二手房的报价在77430元/㎡-146198元/㎡，这里我们就选择距离世纪城（垂虹园）较近，且价格相对差距较小的世纪城远大园六区和世纪城（晨月园）与之进行对比。