西三环北路86号小区位于海淀区甘家口板块。甘家口板块整体位于西二环、西三环之间，北至车公庄西路，南至永定河引水渠，西至西三环中路，东至三里河路；板块北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。

板块内交通便捷，西三环中路和阜成路纵横交错，地铁9号线白堆子站、地铁6号线花园桥站、可以实现双轨换乘白石桥南站，以及2020年12月底开通的16号线甘家口站均汇聚在板块内，极大方便了板块内居民出行。

甘家口商圈紧邻西城区，承接了海淀和西城商业、政治、金融三大区域的住宅和办公需求，板块热度一直处于较高的水准。 随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以建设部大院、中国纺织部大院、工商大学家属院为代表的已购公房社区，另一部分则是以中海馥园、增光佳苑为代表的商品房社区，截止2021年6月，板块二手房均价在11万-12万之间，个别高端小区的二手房均价在17万/㎡+。

作为北京最早的楼房建设区域之一，甘家口商圈内部胡同少、楼院多，部委大院家属楼错综排列，联通西城区百万庄社区一起，形成了京西一带独特的大院文化生活圈，内部配套教育、医疗、生态、商业等设施齐全，数量虽少但资源优质。

教育方面，板块内有北京实验学校（小学部、初中部、高中部）、首都师范大学实验小学（南校区）、海淀区实验小学（阜成路校区）等，首都师范大学东校区、北京工商大学、中国劳动关系学院三大高等院校聚集于板块内；医疗方面，解放军总医院第六医学中心坐落于板块南部，该医院在1994年首批获评军队三级甲等医院；生态方面，板块最南部为4A级景区玉渊潭公园；商业方面，板块内有一处甘家口大厦，大厦本体建成已有60年之久，2019年升级改造之后由曾经的居民娱乐中心转型为社区生活中心；光耀东方中心内有美食花园食宝街。

甘家口商圈临近北京各大部门机关的聚集区三里河，板块内部产业相对较少、国企机关单位众多，如中国水电水利科学研究所、北京市生态环境局、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国航天科技集团公司等。 商圈内的居住人群以机关部委退休职工居多，还有很多在机关单位、国企、央企工作的高等教育院校毕业人才落户于此。价格层面，近6个月来，甘家口板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，甘家口板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。

甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017—2035年）信息显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。

从板块所处位置看，甘家口商圈地处长安街及其延长线首都功能走廊辐射范围内，未来的发展目标以强化政务服务保障为主，注重疏解减量提质。

1.西三环北路86号院小区物业费和停车费较低，能够降低业主生活成本。

2.西三环北路86号院位于海淀区甘家口西三环北路86号处于市中心区域，地理位置优越，交通便利，对于依靠公共交通出行的人群来说，能够缩短通勤时间。

3.西三环北路86号院小区所在板块发展成熟，小区周边配套多元，无论是购物、休闲还是就医，都能够满足居民需求。

4.西三环北路86号院的房源均为48㎡-92㎡的两居-三居小面积户型，降低购房支出的同时也满足不同人群购房需求。

截止到2021年7月，该小区挂盘均价为108160元/㎡，比上个月增长0.02%。从下面的房价走势图可以看出，2月-3月期间西三环北路的房价上升趋势较大，3月-7月都是比较平稳状态。从整个六个月的价格波动来看，海淀甘家口的价格线一直处于平稳缓慢增长，房价总体保持稳定，购买者可以放心购买。

具体购房成本方面，拿在售的91㎡的三居室为例，报价998万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为399万，二套首付为798万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额。

小区共4栋楼，户型主要为48㎡-91㎡两居和60㎡-92㎡的三居，其中主力户型是63㎡的三居和91㎡的两居。因为选择两个主力户型作为比较。

小区共4栋楼，其中1号楼紧挨西三环，对于楼栋西侧单元来说，尤其是夏季开窗时，噪声较大。追求安静居住环境的人群可避开选择。

2号楼呈”L“型，3号楼呈”双T“型，南向单元采阳不受影响，部分单元采光、采阳不佳，可根据不同单元进行选择。并且2号楼部分单元临近小区进出口，人员流动性大。对此介意者，建议优先选择其他单元楼栋。

4号楼不临街，居住环境较为安静，并且一梯两户，电梯用度较轻松，再者，楼栋采光、采阳几乎不受影响，建议购房者优先选择。

1.西三环北路86号院小区主力户型为63㎡三居和91㎡两居，首付300万-440万之间，适合预算有限且刚需的群体。

2.小区位于甘家口商圈二、三环之间，周边752米处有地铁6号线站点，小区300米范围内有多个公交站，适合依靠公共交通出行，尤其是在航天桥附近或在地铁6号线沿线工作的青年群体。

3.小区楼龄较久，物业费用低，适合对小区品质与物业管理水平要求不高，且能接受车位紧张等现状的群体。

4.小区周边生活设施配套多元，周边有世纪金源购物中心、城乡购物中心等大型商超和永辉超市、物美超市等便利店，方便购物；周边医疗资源丰富，距离解放军医院第六医学中心2.8公里，就医方便。休闲娱乐也有场所。适合对周边配套有要求的家庭居住。

截至2021年7月，甘家口板块内暂时没有新开发项目。因为小区建筑已久，在三环内，周边的配套设施已经发展成熟。相邻甘家口圈较近的新房项目是大苑.海淀府与颐和金茂府。

大苑.海淀府在2019年12月31日开盘，是由北京龙鼎华源房地产开发有限公司建设的商品住宅楼，在售的户型面积在170㎡-510㎡之间，其中面积在170㎡左右的楼房售卖价格约12.4万元/㎡，约2100万每套。并且该小区的物业费高达16.7元/㎡/月，生活成本比较大，但是小区房屋均带装修，户外环境整洁优美，而且小区车位比是1:2.2，车位相当充足。对生活品质、居住环境有要求的人群可以作为参考。不过从总价和购房人群角度来看,西三环北路86号与该项目不具有可比性。

颐和金茂府在2020年09月30日开盘，是由北京青茂置业有限公司建设的商品房住宅，建筑类型涵盖了板楼、多层、花园洋房。在售的户型面积在188㎡-256㎡之间，其中188㎡的四居均价约12万元/㎡，约2256万每套。该新房的特点就是低容积、大户型、车位足、物业贵，在绿化方面中规中矩。从总价和购房人群角度来看,西三环北路86号与该项目不具有可比性。

由于这两个新房都不属于该板块，因此，对板块内二手房市场冲击较小。

甘家口板块发展时间长久，周边的交通、商圈都已经比较完善，板块内的老旧小区多，这里选择价格相当且距离较近建设部大院和增光佳苑进行对比。