世纪城（观山园）小区位于海淀区世纪城板块。世纪城板块整体位于西北四环内，板块西面是西山板块，东邻紫竹桥板块，南接四季青板块，北侧临万柳板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有火器营、长春桥、车道沟三站供世纪城居民选乘，714、360、831、运通104等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，世纪城板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区成规模的高端商品房社区板块，板块内聚集了大量优质二手房。二手房小区均建于2000年后，其中以北京世纪城为主。北京世纪城占地120公顷，规划总建筑面积360万平米，与中关村比邻，和清华、北大等全国高等学府为友。登高远眺，颐和园、圆明园的景色尽收眼底。独特的园林设计，打造出景色优美的地产景观新环境。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，世纪城板块内二手房挂牌均价为11.8万/㎡，略高于海淀区整体二手房均价。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有亚洲最大单体购物中心北京世纪金源购物中心、燕莎购物中心、居然之家等多家购物中心在此经营；教育方面，板块内配套人大附中二分校、人大附小等北京重点中小学，紧邻北大、人大和清华等国内为知名高等学府；休闲资源方面，板块内有众多文化公园，金源娱乐园、酷酷兔少儿拓展天地、观山园文化广场、曙光文化人口梦之园、曙光文化广场的完美融合；板块内医疗资源相对落后，仅有一所北京怡德医院，是2014年成立的综合医院，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内成熟的高端居住板块，世纪城板块由于发展较早，目前居住人群以高净值人群为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，世纪城板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

世纪城板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

区域内住宅用地稀缺，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

世纪城板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，世纪城板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1、小区的建筑质量可靠，整体布局整齐。在小区的设计上，主力户型的卧室和客厅朝南，采光好，空气对流好。小区密度低，住户居住舒适。小区的建筑质量、绿化设计等方面可很大程度满足购房者需求。

2、小区内有花园和水系，小区周围的休闲活动场地多，既提升了小区的品质，又利于住户放松身心。

3、小区周边配套设施齐全，小区附近分布多家商铺，医疗机构等，生活在该小区的住户不必绕行太远便可以满足平常生活所需。

4、世纪城（观山园）小区内部设施与外部设施均比较完善，但是该小区房价高于海淀区平均房价，比较适合购房预算充足的用户购买。

根据幸福里app资料显示，截止到2021年7月，世纪城（观山园）挂牌均价为128479元/㎡，比上月上升0.79%。根据近六个月的价格波动情况，小区房价处于平稳上升的趋势，这与该小区所属商圈内的房价波动趋势基本保持一致，供不应求，促使房价稳步上升，购房者需要考虑该趋势。

具体购房成本方面，拿在售的164.3㎡的三居为例，报价2400万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为960万，二套首付为1920万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有121.7㎡-129.0㎡的两居、164.3㎡-173.0㎡的三居、203.0㎡-227.0㎡的四居，主力户型是164.3㎡的三居户型。

小区5号楼、6号楼、7号楼靠近西门，距离商场等地比较近，经常外出购物的住户可以优先考虑小区的这几栋楼房；

小区的3号楼、7号楼与曙光文化公园和世纪城文化广场毗邻，观景效果好、方便休闲娱乐，但同时也面临着噪声的干扰；

小区的1号楼、2号楼、3号楼靠近东门，附近大型商铺较少。

1、小区内设施齐全，住房品质佳，环境质量好，适合对住房有高标准要求的用户。

2、世纪城（观山园）小区，附近的生态休闲公园很多，周边购物方便，适合对周边配套要求比较齐全的住户。

3、小区距离地铁10号线火器营站814米，乘坐地铁10号线的居民可方便前往中华民族园、中央电视塔等地，适合在地铁沿线海淀黄庄、苏州街以及其他商圈工作的人群。

4、小区户型面积较大，并且小区房价相对高，比较适合经济宽裕的购房者。

世纪城（观山园）小区属于海淀区世纪城商圈，目前，该商圈内无在售新房，选择距离比较近的海淀区香山东商圈的颐和金茂府和田村商圈的大苑海淀府。

颐和金茂府，位于海淀区香山东杏石口路，开盘时间为2020年9月30日，交房时间为2023年6月30日，共有14栋，主要售卖3种户型，为188㎡-256㎡的四居，建筑类型为板楼，截止2021年7月，幸福里app中，挂牌参考价为111998元/㎡起，容积率为1.5，绿化率为30%。该小区与世纪城（观山园）相比，户型为188㎡-256㎡的四居，距离地铁站较远，两者在绿化率、容积率上很接近，但是世纪城（观山园）附近的生态休闲之地更多。

大苑海淀府，位于海淀区田村路北侧，地铁6号线田村站西侧800米，开盘时间为2019年12月31日，交房时间为2022年1月31日，共有5栋，主要售卖10种户型，为170㎡的三居至510㎡的六居 ，建筑类型包括板楼和高层，截止2021年7月，幸福里app中，挂牌参考价为110000元/㎡起，容积率为1.5，绿化率为30%。该小区与世纪城（观山园）相比，户型类别多，用户选择范围广，停车位数充足，物业费偏贵。

小区周边二手房的报价在103127元/㎡-150602元/㎡，其中世纪城晴雪园与世纪城翠叠园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。