美欣家园小区位于海淀区清河板块。清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面：在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1.小区物业负责，门卫管理严格，安全系数高。

2.小区周边商业氛围好：小区北门旁和对面都有商户，有超市、各种口味的饭店等多种配套，方便业主日常生活需求。

3.小区内部环境好：内有中心花园，绿化率高、干净整洁、日常小区内安静不吵闹，社区氛围好，宜养老居住。

4.小区距离学校、公交站和地铁较近，适合上班族和适龄入学儿童的家庭。

根据幸福里APP显示，2021年6月份小区挂牌房源共4套。该小区在6月份的挂牌价格为62132元/㎡，环比增长0.06%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内的开间、大部分小面积两居室为普宅，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅的商贷首套首付为40%、二套首付为80%。

目前小区在售户型仅有三居室：是137㎡-142㎡的三居室。

户型优点：南北通透、空间布局合理、实用性强

户型缺点：暗卫设计

小区体量小，仅有两栋楼，基本没有差异。

1.小区内部环境较好，宜居性高，且居住以老人为主，很适合家里有老人的家庭。

2.小区周边配套齐全，教育资源完善，适合家里有适龄入学的家庭。

3.小区周边交通便利，距离公交站和地铁站近，适合上班族。

目前板块内在售新房仅有强佑府掌上院。

距离美新家园1.6公里，是由北京强佑房地产开发有限公司建造的住宅项目，以83㎡-126㎡的二居室和182㎡的三居室为主，目前均价在80000元/㎡，上车价在641万左右。从总价上来看，美欣家园和该楼盘不具可比性，新房落地后，也不会对二手房市场造成冲击。

美欣家园周边有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择小区均价相近的清景园和清缘里中区做对比。