燕尚园小区位于海淀区西二旗板块。西二旗板块整体位于北五环外，西邻上地板块，南接安宁庄板块，东北两侧被昌平区回龙观板块包围。

板块内交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧；地铁13号线和地铁昌平线汇聚于板块内的地铁西二旗站，极大方便了板块内居民出行。西二旗板块临近中关村科技园、生命科学园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据社区位置，板块内分成三大住宅板块。其中面积最大的是位于西二旗板块中部的领秀硅谷和领秀新硅谷社区，是板块内建筑年代最新的两大社区，目前二手房挂牌均价整体在8万/㎡左右；其次为位于板块西南部的由智学苑、铭科苑和润中苑等小区组成的集中住宅区，其中润中苑小区为公租房，其余均为建成于1996年-2005年间的商品住宅，目前商品房挂牌均价整体在6万/㎡左右；最后是位于板块东南部的安宁庄路小区集合群，包括安宁庄路5号院、安宁庄路11号院、地壳研究院家属院等，普遍建于1980年后，目前挂牌均价整体在7万/㎡左右。

由于板块可利用土地少，尽管板块住宅建设非常完善，配套建设却不尽如人意。板块内的教育、医疗、商业、休闲等均无特别好的配套，板块内的业主日常就医、购物、娱乐等一般会前往临近的回龙观板块或上地板块。产业方面，板块内有已经投入使用的小米科技园，以及预计在2021年10月开园的中关村移动智能服务创新园。

作为海淀区内知名的板块，西二旗板块目前的居住人群还是以海淀本地人居多，也有很多在中关村科技园或生命科学园等海淀北部产业园内工作的高新产业人群落户于此。价格层面，近6个月来，西二旗板块房价处于平稳增长的趋势，但仍低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，西二旗板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

周边土地入市的热潮和价格预示着西二旗板块位置的稀缺性，也是西二旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西二旗板块最大的利好在于位置好，西面是中关村软件园，北面是生命科学园，为西二旗板块提供了稳定的高素质居住人群。而在板块内的产业建设上，目前已经落地的是小米科技园，是小米集团的总部，建筑面积34.8万㎡，总投资约50亿元，承接了小米近1.6万员工的工作需求。

除了小米科技园，板块内还有在建的中关村移动智能服务创新园，计划将于2021年10月开园。该园区共有14栋办公写字楼及配套服务中心，目的在于吸引以“新一代信息技术”等高新技术为产业核心的优质科技企业。预计未来将成为西二旗板块发展的中坚力量。

1.小区为北京归谷园有限责任公司开发的项目，为北科建内部的职工分房，建筑质量好，楼体外立面维护较好，2020年对小区楼栋进行了一系列养护，能够提升居民的居住品质。

2.九层电梯板楼，上下楼方便。容积率仅为1.7，人口居住密度较低，能够为小区居民提供舒适且宽松的居住环境。

3.小区居住人群多为北科建内部员工和软件园员工，居住人口类型比较单一，人口流动性不大，相识度较高。

4.小区周边1.1公里范围内有4个公交车站，1.5公里内有西二旗地铁站和清河地铁站，通地铁13号线和昌平线，可以乘坐地铁13号线到西直门换乘地铁2号线和4号线，交通便捷，方便小区居民的日常生活与通勤。

根据幸福里APP显示，截至2021年8月，该小区参考挂牌价格为77440元/㎡，环比上升0.04%。近半年内的价格走势图显示，3月至6月价格处于上升趋势，自6月以后该小区价格趋于平稳，该小区二手房报价与西二旗商圈二手房均价基本相持平。西二旗商圈二手房报价在6.1万/㎡-9.1万/㎡之间，燕尚园小区二手房价格在商圈内处于中等水平。

举例：

具体购房成本方面，拿主力户型163㎡的三居室为例，报价1296万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即首套首付为518万，二套首付为1037万。

因银行会对税费和贷款额度进行具体评估，评估价格一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多样，三居户型面积在132㎡-163㎡之间，多为南北朝向；四居户型面积在192㎡-193㎡之间，多为东南朝向。这里选择主力户型163㎡的三室两厅和193㎡的四室两厅进行分析。

小区共有9栋楼，其中3号楼为小区公建配套，其余8栋楼为住宅楼。

1号楼、2号楼、9号楼临街，车辆经过会有噪音影响，特别是9号楼，西二旗南路正在修剪，施工噪音较大，比较在意这一点的应谨慎考虑。

4号楼-6号楼位于小区内部，前后都有绿化景观，可以优先选择。

5号楼、7号楼距离小区东北门较近，方便到地铁西二旗公交场站乘坐公交车，节省步行出小区的时间，上班族可以考虑。

1.小区绿化率高，环境优美，对于生活环境有较高要求的家庭可以考虑。

2.小区周边商业配套齐全，购物方便，对小区周边配套有要求的家庭可以购入。

3.小区周边有中关村移动智能服务创新园、小米移动互联网产业园、上地科技园，在附近科技园、产业园工作的上班族可以考虑。

4.小区周边有多个公交站，1.5公里范围内有清河站和西二旗站两个地铁站，通地铁13号线和昌平线，可以到达望京西、西直门等地，交通便利，对于在西二旗商圈内工作及附近商圈工作的上班族来说是不错的选择。

截止2021年8月，小区所在商圈没有新开发项目，新房资源较为匮乏，只能选择清河商圈强佑府学上院和西北旺商圈的海淀·幸福里来对比。

小区周边二手房的报价在6.1万/㎡-9.1万/㎡，其中领秀硅谷和博雅德园与燕尚园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。