水清木华园小区位于海淀区五道口板块，该板块北侧学院路板块，南侧临近知春路板块，西侧临近圆明园板块，东侧临近二里庄板块。五道口板块位于海淀区中部，紧邻北四环和学院桥，五道口和周边板块汇集了众多知名大学和研究所，五道口板块内包含中国地质大学、北京语言大学、中科院力学研究所和化学研究所等。高校的云集为这个板块带来了大量年轻群体，同时周边的产业也得到了迅速发展，很多互联网公司都曾在这边起航。

值得一提的是由于附近高校林立，特别是有大量的外国留学生在北京语言大学学习中文，使五道口具有浓厚的国际氛围，现今五道口已经成为北京最大的韩国人聚居区之一，街上有许多外国餐馆、咖啡吧、书店。

商业方面，板块内有知名的五道口购物中心，由WDK Mall和西街一号组成，以BHG百货及精品超市为主力店、引进品牌服装饰品、国际影院、生活用品、国内外美食品牌，总面积12万平方米。

教育方面，小学有中关村第二小学(中关村北一条)、中关村第二小学(华清校区)、海淀区第三实验小学(南校区)等；中学有中关村中学(清华园校区)、中国地质大学附属中学等。

医疗方面，板块内有北京大学第三医院，北京大学第三医院是国家卫生健康委委管的集医疗、教学、科研和预防保健为一体的现代化综合性三级甲等医院。

截止21年6月，土地成交信息显示，五道口板块内近三年无住宅地块成交。海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，由融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创又以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。

五道口板块区域面积相对不大，整体发展较成熟，交通、商业、医疗、教育都较完善，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

五道口板块之前通过清退一批不符合区域业态的商户，吸引了优质高端消费群体，全面转变业态定位和营销策略。同时作为北京市商务局传统商业“一店一策”升级改造重点项目之一，五道口购物中心经过为期一年半的装修改造，于21年6月重新开业，还计划引入网红小吃，打造深夜食堂，为五道口的夜生活注入新的活力。

未来，五道口购物中心将成为一个集文化艺术、购物休闲于一体的商业空间和时尚打卡地，吸引大量周边客群的同时，也为五道口板块提供更多的休闲娱乐及社交平台，促进整体板块的经济和文化发展。

1、生态休闲设施优、环境好。不仅小区内部花园林立，绿化率高，健身设施齐全。周边还有多家户外运动馆和休闲公园，整体提高了小区居民的生活品质。

2、小区社区氛围好，生活配套齐全。小区的便民服务设施随处可见，同时养老服务驿站的文娱活动也非常丰富，为居民的生活提供了便利。

3、小区出门便有多个公交站点，距离地铁也比较近，同时小区周边还有多条主干道路，为居民出行提供了方便。

4、小区容积率为2.0，人口密度相对小，居住比较舒适。既为业主带来舒适的生活空间，同时也保证了业主的私密性和安全性。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，水清木华园挂牌均价为103269元/㎡，比上月上升0.2%。

幸福里现有挂盘房源有7套，挂牌房源房型面积为102.3㎡-179.5㎡，从近六个月价格波动来看，小区整体均价高于海淀和五道口商圈均价，小区最近三个月变化趋势与商圈的趋势基本一致，房价总体保持稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的147.8㎡的三居为例，报价1600万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为640万，二套首付为1280万。

小区共8栋楼，有102.3㎡-121.9㎡的两居，147.8㎡的三居，179.5㎡的四居，小区户型以大户型为主，主力户型是102.3㎡的两居，面积较大。

小区楼栋分布范围均匀，1号楼、2号楼、4号楼是塔楼，3号楼、5号楼、6号楼是板楼。2号楼附近配有生活超市，日常生活购物比较方便。3号楼和5号楼靠近北门，进口左右两边是地下车库，适合经常出行的人群及上班族。4号楼在小区内一侧。环境相对清静，适合家有幼儿孩童及老年人的家庭居住。

1、小区周围环境较好，被公园环绕，而且小区不临街，较为安静，适合家有老人的人群，或想要改善居住环境的购买者。

2、小区周边交通便利，有多个公交站点和地铁4号线，依靠地铁、公交出行的上班一族也可以考虑该项目。

3、小区户型面积较大，总价高，最小的户型有102.3㎡的两居，适合三口及更多人口居住，资金相对充裕的或改善居住环境的可以考虑该项目。

水清木华园属于五道口商圈，属于海淀区比较成熟的地块，该板块内暂无在售新房。距离比较近的房源可参考清河商圈的强佑府学上院和北京城建世华龙樾。

强佑府学上院2021年12月31日交房，户型是两室和三室，其中以两室为主，容积率3，绿化率30%，物业费3.80元/㎡/月。截止2021年7月份挂牌参考价80000元/㎡，该小区相比水清木华园小区，挂牌均价更低，面积小总价低，资金有限的刚需人群可以考虑该项目。

北京城建世华龙樾2019年9月30日交房，在售为三种户型，均为四室，容积率2.2，绿化率30%，物业费6.0元/㎡。截止2021年7月份挂牌参考价为82600元/㎡，面积大总价高，最低报价1600万元。单价对比水清木华园单价相对较低，但总价压力大，在户型选择上也是比较有限。如果资金充裕，想改善住房的可以考虑该项目。

三个小区均属于海淀区五道口板块，属于比较成熟的板块，板块内的旧小区居多，这里选择价格相差较小、周边配套齐全、交通便利的五道口嘉园和华清嘉园小区进行对比。