海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。 板块内主要道路为西四环、西三环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房，主力户型60㎡-137㎡一居-三居，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。 教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，首都师范大学也坐落于此，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区，京西标志性建筑中央电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。 定慧寺板块与海淀其他板块对比，是西三环至西四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。 较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。 定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.小区于2002年-2004年分批次建成，外立面以瓷砖为主，不易损旧；共有13栋楼，其中两居占比60%，三居占35%，四居占5%，建筑密度低，居住舒适度高。

2.小区绿化面积大，楼栋间为社区花园，种有紫薇、海棠等植物，绿树灌木经过仔细打理，花园小道整洁，摆放多个长椅，营造了浓厚的庭院气息，环境优美，居民生活质量高。

3.云会里金雅园属于海淀定慧寺商圈，小区房价7万/㎡起，相较商圈内其他小区，房价更低。如商圈内北京印象、颐慧佳园三期8万/㎡起、水云局10万/㎡起、美丽经典园12万/㎡起，该小区价格更有优势。

4.小区配套设施完善。小区内有花园、健身器材，环境惬意，散步锻炼身体不愁没有地方；2号楼西侧有老年活动中心，住户们会自行组织活动，社区氛围融洽；5号楼下有蔬菜店、水果店、6号楼下有药店、邮局，以及楼下多种可供选择的就餐门店，十分便利日常生活。

5.小区门口就有两个公交站，同时距离五路居地铁站也比较近。小区居民交通出行比较便利。同时2022年底即将通车的12号地铁线距离小区比较近，发展潜力比较大。

截至2021年7月，参考幸福里APP云会里金雅园小区，近6月挂牌价格为77668元/㎡，对比上月降低0.31%。小区户型有98.0㎡的一居，88.0㎡两居、98.0㎡-160.6㎡三居、220.0㎡四居，其中两居占比为60%，三居占35%，四居占5%。

从近六个月的价格走势来看，价格一直处于稳定状态，只有轻微波动，整体价格变化不大，购买用户不用太担心。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的160.6㎡的三居举例，报价1340万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为536万，二套首付为1072万。

因税费和贷款额度需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

金雅园户型有98.0㎡的一居，88.0㎡-98.0㎡的两居，98.0㎡-160.6㎡三居，220.0㎡四居，以两居室为主，占比为60%，三居占比35%，四居占5%。

云会里金雅园小区西侧为西四环路北路，西侧的2号楼、4号楼、6号楼、8号楼、10号楼、12号楼有噪音污染，追求安静居住环境的用户可以谨慎考虑；云会里金雅园北区的1至4号楼，楼间距较南区楼栋间距更大，对采光要求高可以考虑北区楼栋。

1.小区绿化面积大，内部有多个社区花园，同时安置了健身设施，小区内部有超市便利店和药店，适合老年群体。

2.小区旁边便有公交地铁，交通便利。物业有24小时保安服务，楼栋间、单元门下配有门禁，安全有保障，适合对居住品质有要求的人群。

3.云会里金雅园房价相较商圈内其他小区房价更低，周边1.2公里左右便有健身体能训练馆、百步穿杨射箭馆，可供运动锻炼身体，适合有购房需求的年轻群体。

云会里金雅园所在的海淀定慧寺区域并没有新房，这里选择距离近的新房对比，分别是丰台区青塔商圈的保利和光逸境、海淀区田村商圈的大苑海淀府。

保利和光逸境位于西四环中路38号，建筑类型为板楼，房价89000元/㎡起，开盘时间为2019年8月21日，交房时间为2021年8月31日，小区共4栋，容积率2.8，绿化率30%，规划户数286个，车位480个，小区只有四居室一种户型。

大苑海淀府位于田村路北侧，地铁6号线田村站西侧800米，建筑类型为板楼，房价110000元/㎡起，开盘时间为2019年12月31日，交房时间为2022年1月31日，小区共5栋，容积率1.7，绿化率30%，规划户数348个，车位765个，小区共有三居室至六居室共10种户型。

两个新房小区绿化率为30%，皆环境优良，且两个小区车位数均大于规划户数，车位充足；配套方面，两个小区皆靠近公交站，距离地铁站较远，周边娱乐景点场所都少，但运动场所较多。

居住方面，保利和光逸境容积率远大于大苑海淀府，居住更拥挤，且保利和光逸境只有四居室一种户型，户型选择范围远远小于有10种户型的大苑海淀府；配套方面，保利和光逸境2公里内有10个医疗点，6个药店，而大苑海淀府相较更少，保利和光逸境1公里内6个购物点，但大苑海淀府1公里内有11个购物点，生活购物场所更多。

小区2002年-2004年建成，选择房龄相同及位置相近的北京印象、同样位置相近的诚品建筑进行对比。