东馨园小区位于海淀区西北旺板块，该板块北侧和西侧被温泉镇板块包围，南侧临近马连洼板块，东侧临近昌平区回龙观板块。

西北旺板块位于海淀区西北部，被大家称为中关村后花园，板块内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了众多高新科技产业，如北斗星通、大唐电信、纵横机电等。

交通方面，16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而区域内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。

商业方面，西北旺目前没有成熟的商业，这也是被附近居民所诟病的，较近的大型购物中心是位于昌平生命科学园附近的永旺商城。西北旺板块未来会建成西北旺万象汇，预计于2022年下半年竣工，地下二层将与地铁16号线西北旺站无缝衔接，万象汇建成后将集购物、时尚休闲、娱乐社交于一体，打造西北旺商业生活圈。

教育方面，小学有中关村第二小学(百旺校区)，中学有首师大附中北校区。医疗方面，板块内有中国人民解放军总医院京北医疗区，同时也有在规划的医疗用地，未来居民日常看病的问题可以得到缓解。

截止2021年6月，板块内无规划待拍的商品房地块，部分地块未来将建设写字楼、修建绿化公园为主。 板块内的价格高地位于地铁16号线的西北旺地铁站两侧，二手房西山壹号院、五矿万科如园单价都在9.5万/平方米左右，而房龄近20年的春晖园、秋露园等二手房房价也接近8万/平方米。 新房有海淀幸福里，作为海淀北部新区近3年来入市的唯一一个纯商品房项目，在售单价为8万/平方米，和周边开盘多年的新房冠城大通百旺府及首创天阅西山大致持平。

2020年5月，海淀区正式发布《中关村科学城北区发展行动计划》，中关村科学城再次扩容，沿“北清路前沿科创发展走廊”布局，以翠湖组团、永丰组团、软件园三大组团形成高精尖产业创新集群，集合新一代信息技术等五大战略产业。

同年9月，中国（北京）自由贸易区科技创新板块落定海淀中关村科学城北区，该自贸区将重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等产业，打造数字经济试验区、全球创业投资中心、科技体制改革先行示范区。

从上述来看，西北旺板块发展前景有两点值得关注：1.板块内产业以高新产业为主，未来还会有更多的高精尖企业入驻，会带来更多的高素养、高学识优质人才，能从“数量”和“质量”两个维度提升板块内的人口优势；2.板块内企业具备极强的经济优势，能带动板块内的经济发展，推动配套更加完善，目前在建的有故宫北院和西北旺华润万象汇，待建的有中粮大悦城。

1.中关村软件园近水楼台的地理位置是东馨园小区的一大卖点。小区周边大公司林立，年轻人可以享有更广阔的就业市场与人脉资源。由于优越的地理位置，小区房价会保持稳定，不会出现较大的下降；东馨园小区是周边工作人群租房的一大选择，因此住宅出租市场情况也比较乐观，租金回报比较高。

2.小区为公房社区，户型面积从一居到三居均有覆盖。上世纪建成的小区房型较为紧凑，得房率高，由于面积小总价低，对于刚需人群比较友好。

3.小区的房子多数为大产权房，在进行二手房买卖交易时，不需要再另外缴纳土地出让金和收益收成。相较于周边的小产权房，东馨园的购房者在手续费用上会有价格优势。

4.小区周边配套完善，大型商业综合体、银行、医院等一应俱全，居民生活便利。同时小区交通比较发达，门口就有多个公交站点。

截止到2021年8月，小区挂牌均价74330元/㎡，环比上升2.49%。

小区价格在2021年3月至6月价格一直有所下降，但是下降幅度不大，小区价格从2021年4月开始小幅度下降，6月到7月逐渐趋于稳定，于7到8月价格小幅度上升。通过与西北旺区域和海淀区的房价对比，可以看出东馨园在西北旺区域中属价格偏高，价格较高的原因主要是由于小区优越的地理位置。同时，小区房价7月以来有小幅上升，有买房意愿的朋友可以考虑早些入手。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿68.1㎡的一居举例，报价520万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为208万，二套首付为416万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

租房方面，目前东馨园整房出租包括一居室、两居室与三居室。根据装修质量，一居室价格在4000元/月-6000元/月不等，两居室价格在5800元/月-7600元/月不等，三居室价格在7500元/月-10000元/月不等。大部分三居室提供合租，单间价格在2500元/月-3500元/月。

小区户型面积有39.0㎡的一居、42.0㎡-68.1㎡的两居、50.0㎡-84.0㎡的三居，其中主力户型为56.7㎡的两居和68.1㎡的两居。

东馨园小区为12栋楼，四面被道路环绕，主要为东北旺路和东北旺中路。其中东北旺路为双向六车道，东北旺中路为双向两车道，东北旺路车流量较大有一定噪声，东北旺中路车流量少比较安静。距离道路较远的，比较安静的楼栋是1号楼、2号楼和7号楼，其余楼栋均邻近马路。

小区北侧的11号楼和12号楼之间开有北门，出了北门路对面就是软件园。有上班需求的群体可以考虑在小区内靠北的楼栋租住。

6号楼、8号楼、10号楼靠近东北门，方便前往药房与超市，购物需求较多的住户可以考虑这些楼栋。

1.对于在中关村软件园内的企业，如腾讯、新浪、网易、滴滴等工作的年轻员工，东馨园可以免去日常通勤这一大烦恼，同时节省了不少的时间成本。

2.小区板楼设计，户型较为紧凑，面积小总价低；同时具有较低的物业费用以及生活成本，比较适合资金有限的刚需人群。

3.东馨园小区距离西山森林公园，百望山森林公园等距离较近，适合喜欢亲近自然，爱好爬山、骑行等运动的年轻人。

截止到2021年7月，海淀区西北旺新房在售较少，在东馨园小区附近的在售楼盘有海淀幸福里、冠城大通百旺府。

海淀幸福里为2020年开盘的商品房住宅，户型面积为98㎡的三居和195㎡的四居两种户型，截止到2021年7月，售价为80000元/㎡，最低总价为1200万/套，小区物业为华润物业，物业费为7.20元/㎡/月，对比馨园生活成本较高，该小区也存在周边交通和生活配套不全面的情况，有待发展和完善。

冠城大通百旺府是由北京德成兴业房地产开发有限公司打造的商品房住宅项目，在售户型有113㎡-138㎡的三居和204㎡四居，售价均价为75000元/㎡，最低总价1000万/套起。该项目物业公司为北京长城物业管理有限公司，物业费3.88元/㎡/月，小区户型都是面积百平米以上的三居、四居大户型，有改善需求的购房者可以考虑该项目。但由于该项目开盘时间较早，产权时间以及项目规划都受到了一定影响。

海淀幸福里与冠城大通百旺府为较新开发的项目，总体上户型

面积偏大。这导致虽然三个小区单价相差不大，但是东馨园总价远低于海淀幸福里与冠城大通百旺府。在周边配套层面，则是发展较早较成熟的东馨园小区拥有更丰富完善的配套资源。

东馨园周围较近处二手房小区较少，根据地段、查询热度、价格等因素，选择了距离东馨园最近的东旭园与稍远的菊园作为二手房对比。