马连洼商圈东临上地商圈，南接圆明园商圈和颐和园商圈，西侧紧邻温泉镇商圈，北侧为西北旺商圈。

马连洼商圈主要以居住为主，这里聚集了大量的互联网上班族。马连洼北侧的西北旺商圈内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了北斗星通、大唐电信等众多高新科技产业等。交通方面，商圈内有北五环、农大南路、马连洼北路、信息路和黑山扈路，以及连通西北旺商圈的圆明园西路。地铁16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。

商业方面，商圈内部有BHG Mall北京华联购物中心(龙背村店)、 中发百旺商城、华联商厦等综合性购物中心等，三个商场分别位于商圈西、中、东部，另外还有物美、华联等生活超市，这些商业配套可以辐射到商圈内的大部分小区。

医疗方面配套较为薄弱，就医大部分需要向外拓展。除了基本的社区医院，商圈内仅有上地医院一家综合类医院，在商圈的西部和南部边缘有解放军第八医学中心和北医三院中央党校院区，其中北医三院中央党校院区是一家三甲医院。

另外商圈内有树村郊野公园，该公园是一座社会公益性公园，对社会开放，是周边居民休闲、娱乐的好地方。楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给，商圈在售均价约87436元/㎡。

土地成交信息显示，军博商圈内近三年无住宅地块成交。往外拓展，海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，楼面价接近7万/㎡。海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为R2二类居住用地，建设用地面积约5.3万㎡，规划建筑规模约8.3万㎡。在前期竞价中，该宗地达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后，进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/㎡，溢价率3%。 树村棚户区改造B-1北地块建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约9.2万㎡。在前期竞价中，该宗地同样达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。最终，北京陕创企诚置业有限公司竞得该地块，成交楼面地价68961元/㎡，溢价率3%。

2021年5月28日，北京市发展和改革委员会发布了《关于轨道交通13号线扩能提升工程项目可行性研究报告的批复》。同意组织北京市基础设施投资有限公司实施轨道交通13号线扩能提升工程。原13号线拆分后分别为13A线、13B线。其中13B线起点为既有13号线的东直门站，终点至海淀北部16号线马连洼站，将实现与地铁16号线换乘。从站点图中可以看到，拆分后的13B线在马连洼设有站点，在这附近工作和居住的将变得更加便利。

1、小区环境优美，植被繁多，并且楼层下方有庭院，外面还有水景广场，能够满足居民日常观景散心的需要。

2、小区物业的环保观念强，在小区内部设有分类垃圾箱和垃圾循环处理系统，让居民生活的非常舒适。

3、小区内建筑布局和道路规划好，并且人车分流，还设有消防通道、无障碍通道，保障居民出行安全。

4、小区周边医疗、购物、娱乐、餐饮十分完善，能够满足居民衣食住行各个方面的需求，使小区的居民生活满意度非常高。

根据幸福里APP查询显示，截至2021年7月，该小区挂盘均价为102846元/㎡，环比上升了0.69%。

从近六个月价格波动来看，2月份到4月份价格浮动不大，但是从4月份到7月初价格浮动略有上升，购房者可以此作为参考。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的169.06㎡的三居来说，报价1830万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付732万元，二套首付1464万元。

小区户型多样，这里选择小区经典户型且为主力户型的169.06㎡的三居和177.04㎡的四居进行分析。

小区的楼栋均匀分布，布局合理，非常整齐。内部道路整齐有序，出入方便。小区的澄光园6号楼靠近小区东门，此门暂时不能通行；5号楼靠近东1门，此门仅行人可以通过，适合老年人和有小朋友的家庭居住，出门更加安全方便；2号楼、15号楼靠近小区北门，北门机动车和行人均可通行；18号楼、19号楼靠近小区南门，南门也是机动车和行人均可通行，骑车上下班的居民靠近北门更方便。走出小区南门是天秀南二路，从南门到北京华联龙背村购物中心北门步行3分钟即可到达。

1、小区庭院设计，环境与人文融合、风景优美，适合退休人员和有较高生活品质的人群选择。

2、小区安防有保障，内部有24小时保安巡逻，安全管理到位，适合老年人和有小孩的家庭选择。

3、小区周边交通便利，距离地铁安河桥北站比较近，且停车位充足，适合乘坐地铁上下班的人群。

4、小区的户型面积大，设计美观漂亮，带有阳台露台，适合三世或四世同堂的大家庭在此居住。

西山庭院属于海淀马连洼商圈，该商圈发展成熟，暂无在售新房。这里选择距离最近的海淀幸福里和首创天阅西山。

2021年开盘的海淀幸福里，建筑类型是板楼，由北京铭海置业有限公司和北京毓秀置业有限公司开发。海淀幸福里的建筑面积是94337㎡，售卖户型有98㎡-130㎡的三居和145㎡-195㎡的四居，均价为80000元/㎡，总价为1200万/套起，2023年6月交房。小区的容积率2.5，绿化率30%，对比西山庭院购房门槛较低，对购买者的经济能力没有太高的要求。

2017年11月开盘的首创天阅西山是由北京旭嘉置业有限公司开发的楼盘，建筑类型是板楼，建筑面积是208702㎡。小区的容积率2.3，绿化率30%。售卖户型为175㎡的三居和210㎡-245㎡的四居。均价为80000元/㎡，总价为2000万/套起，首创天阅西山的在售户型也是大户型，对比西山庭院均价较低，精装修，资金有限的人群可以考虑该项目。

由于海淀幸福里和首创天阅西山与西山庭院不同属于同一板块，因此对于海淀马连洼板块内的二手房没有太大影响。

西山庭院于2007年建成，绿化面积较大，物业服务完善，交通便捷，周边配套完善。选择同属于海淀马连洼商圈的梅园和竹园小区进行对比。