海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。二里庄板块位于海淀区东部，北四环外，西侧邻学院路，南侧邻北四环学院桥至健翔桥，东至京藏高速、北至清华东路，是海淀各版块中发展较早的板块。

板块内含一条地铁线路、两条高速路、两所大学及研究院，是以学院研究和居住为主体的板块。 板块内含一条地铁线路为15号线，起至清华东路西口，终至俸伯，连接海淀、朝阳、顺义区域，可直达奥林匹克公园、望京、国展，也可换乘8号线、5号线、13号线、14号线东段，到达南锣鼓巷、天通苑、朝阳公园等热点区域。

板块内主要道路为北四环、京藏高速，还有南北向的学院路、花园南路，驱车无论去中心城区还是郊区都较为方便。 板块内教育配套全面，学院风浓郁。含多家幼儿园、小学、中学，也有高等学府北京科技大学、中国石油勘探开发研究院等，是高级学历教育基地，也是含国家级石油研究基地和重点实验室的综合性研究机构。 板块内无大型购物中心、三甲医院，区域内居民有购物、就医、运动健身等需求依赖周边五道口、中关村、牡丹园等板块。

板块内主要为1970年-2007年建公房、商品房，主力户型为42㎡-120㎡一居-三居，主要是80年代-2000年前建小户型社区，以二里庄小区、石油大院、志新村小区为代表。板块内居住人群以北四环周边、城区内区域工作生活人群、高校教职工为主。 板块优势于之一在于位置，之二在于学院气质，主要吸引在城内、北四环周边工作生活的人群。 板块发展较早，区域内配套以教育资源为主，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为老旧公房产品，板块内几乎不含存量用地，未来发展空间有限。

二里庄板块已多年无地可售。2017年10月，海淀四道口地块商品房以限价8.9万元/平米起拍，该地块拿地限制较多，除了执行“9070”政策，还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房（回购价3000元/平项目）、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套（合计建筑面积1370㎡），三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%，除此以外还须保留用地内的3棵古树。

即使面积小、限制多，仍然没有打击开发商的热情，保利、碧桂园、首开、中海、石榴、天恒等数十家房企参与竞逐，最终，天恒以16.5亿元，自持率36%，赢得海淀四道口地块，溢价率33.5%。

该地块后开发为天恒学院里项目，限价85373元/平，最高销售单价不超过89742元/平，被称为“最难买”的限竞房之一。以上地块距二里庄板块5公里，二里庄及周边所在的四环周边区域，由于位置优越，可售地块有限，一直处于惜售状态，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，二里庄板块作为中关村科学城核心区域，将中关村科学城建设成为世界一流的科学城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。

充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，形成一批具有世界影响力的原创成果。

主要发展以下几个方面：

科研层面：依托、支持驻区高等院校、科研院所和领军企业，推进国家实验室等重点创新载体建设，打造知识原创能力顶尖的科学城。

居住层面：以宜居复合为导向，打造“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟创新创业活力圈”。深入打造社区“一刻钟健身圈”，重点建设一批全民健身活动中心和户外健身步道。

1.志新村小区绿树成荫，环境优美舒适，空气清新。小区内有花园广场、老年人活动中心，茶余饭后，可以在小区内散步、锻炼身体。

2.小区内部设施与外部配套齐全。小区内部有引导牌、社区医院、旧物回收箱等设施；同时，小区附近超市、银行、生鲜市场等生活配套一应俱全，这给小区居民的生活带来便利。

3.物业尽职尽责，小区门口有安保人员24小时值班、保洁每天都会清理小区的公共区域，物业随叫随到，这使得小区居民的安全、卫生、生活服务都有保障。

4.志新村小区规模大，容积率低。小区主力户型是74㎡的两室一厅，双卧室朝南，采光充足，居住舒适度高。

以幸福里app为准，截至2021年7月，志新村小区挂牌均价89908元/㎡，比上月增长0.01%。

从近六个月价格波动来看，2月-3月价格呈下降趋势，3月-5月价格呈上升趋势，5月-7月价格趋于平稳，三月份以后，该小区的价格变化趋势与海淀和二里庄商圈基本保持一致，近三个月价格稳定在8.9万左右，因此，购房者不必过于担心。

从图中可以看出该小区的住房均价低于二里庄商圈的住房均价，可能是由于该小区建设于80年代，建设年代久远，并且周边也无大型商场，再加上该商圈内的有些老小区已开始进行改造，如二里庄小区在2018年部分楼栋已安装电梯，使得该小区的均价在此商圈内较低。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的61.8㎡的两居室为例，报价662万；参照北京现行的普宅+非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为264.8万，二套首付为592.6万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

志新村小区住房面积都比较小，户型有41-62㎡的一居，50㎡-74㎡的两居，80㎡的三居。

志新村小区是一个大型社区，楼栋分布呈南北走向，一共有28栋楼。

16号楼、17号楼、18号楼、23号楼距离志新广场近，环境比较好，休闲娱乐方便，适合有老年人或小孩的家庭。

35号楼、36号楼、41号楼、42号楼临近北四环中路主路，来往车辆较多，环境有些吵闹，喜欢安静的人群可避开这几栋楼。

27号楼、28号楼、29号楼、30号楼靠近老年餐厅，就餐方便，适合独居老人。

1.小区靠近志新村小区西、志新桥北公交站、志新桥西公交站等公交站，步行5分钟均可到达，可直达北京创业大厦、北京燃气工程建设管理分公司、塔院城市公园等地，公交出行便利，适合附近上班族或依靠公交出行的人购买。

2.小区东侧与华北所科技大厦仅有一路之隔 ，步行3分钟就可到达，到达中电太极集团步行仅需6分钟，推荐在此上班的人群购入。

3.小区内环境优美，活动设施齐全，宜居属性高，且周边医疗、生态配套完善，适合老年人在此养老。

4.小区户型面积小，整体售价低，购房压力小，适合首次置业人群和刚需人群。

截止2021年7月，志新村小区所属二里庄商圈，该商圈比较成熟，商圈内暂无在售新房。距离小区相对较近的新房是位于清河商圈的城建世华龙樾小区和强佑府学上院小区。由于两个新房不属于这个板块，所以对这个板块内的二手房市场没有影响。

城建世华龙樾小区于2019年8月开盘，售价82600元/㎡，是北京城建兴华地产有限公司开发的项目，主力户型是四居室，目前在售的有190-320㎡的四居室，物业费用6元/㎡/月，而志新村小区，目前在售的有两居室、三居室面积均不超过80㎡，物业管理费是0.5元/㎡/月-4.0元/㎡/月，相比之下，城建世华龙樾购房成本、生活成本都更高，适合有一定经济实力的口较多的家庭居住。

强佑府学上院小区于2021年3月开盘，该小区是北京强佑房地产开发有限公司的开发项目，小区售价80000元/㎡，户型有两居室、三居室，在售的户型面积126㎡-182㎡，规划户数4000个，车位有4500个。与志新村小区相比，室内空间大，车位充足，但整体售价更高。综合来看，两个新小区更适合改善人群及家庭居住，志新村小区适合刚需人群及单身人群居住。

志新村小区属于二里庄商圈，选择与志新村小区位置、建筑时间都相近的富润家园小区与健翔园小区进行对比。