万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。

作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发较早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地并不多了，这也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.物业服务齐全，小区基础设施建设完好。小区定期保洁、二十四小时保安执勤、巡逻、基础设施维修等物业管理服务工作细致认真，服务周到，居民反响不错。

2.交通便利，四通八达。小区距离地铁10号线火器营站1.6公里，在800米范围内配备有巴沟南路公交站和火器营公交站，小区居民出行便利。

3.楼栋翻新，小区环境优美。虽然小区建成年限较久，但小区及时维修翻新，粉刷楼栋外立面。在小区11号楼和12号楼之间有花园，栽种了多种树木，如银杏和罗汉松等，楼栋之间还设有大片草坪，居住环境宜人。

4.大型地下停车场缓解小区道路拥挤。小区实行合理的人车分流，小区内的车辆全部停放在地下停车场，地面上无停车位，解决了小区内道路拥挤和堵塞问题。

截至2021年8月，碧水云天小区在售房源14套，成交房源暂无数据。碧水云天小区本月挂牌均价为160879元/㎡，对比上月上升了10.07%。

小区在三月份售价为139000元/㎡，四月份与三月份基本持平，在五月份小区售价为153000元/㎡，四月份至五月份售价不太稳定，六月份、七月份售价降低至141000元/㎡，在八月份骤增至160879/㎡，房价波动较大。

我们以碧水云天的一套134.5㎡的在售三居室为例，房屋总价2130万，按普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，此套房子首付为745.5万元，二套首付为1278万元。按非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，此套房子首套首付为852万元，二套首付为1704万元。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

碧水云天小区户型面积主要为大户型，有98.9㎡两居、134.5㎡-157.0㎡三居、181.0㎡-199.0㎡四居。这里选择户型较为经典的98.86㎡两居室和156.5㎡三居室为例进行分析。

碧水云天小区共12栋楼，1号楼与5号楼位于小区北侧，与万泉庄路仅一墙之隔，在小区北侧有许多商超和俱乐部、银行，虽然离小区正门较远，但生活也比较方便；

2号楼、3号楼、6号楼与9号楼位于小区中央，远离马路，环境较为为安静；

4号楼位于小区正门处，距离大门及地下停车场出入口近，出行方便，美中不足的是距离街道近，较为吵闹；

7号楼、8号楼与11号楼位于小区西北侧，也毗邻万泉庄路，同样离正门较远；

10号楼与12号楼紧邻泉宗北路和圣化寺路，拥有地下大型停车场出入口，出行较方便。

1.碧水云天内部和周边配套完善，医院等医疗资源丰富，同时小区内设置有多处养老服务管理中心，为老年人提供更周到的服务，老人们的晚年生活质量也能得到保障，所以适合照顾老人的家庭选择。

2.小区交通便捷，出行方式多样。小区门口有多条公交站线分布，同时距离地铁10号线火器营站比较近，乘坐地铁可直达知春里、国贸等商圈，适合在这些商圈上班的人群。

3.小区售价较高，房贷负担比较大，不太适合刚需购房人群。但是碧水云天地处商业区，休闲、购物、娱乐功能齐全，比较适合改善型购房人群。

碧水云天小区建成时间较长，万柳商圈暂无新房源出售，在2021年海淀区香山东商圈有香山壹号院和颐和金茂府小区有在售新房，碧水云天与其价格相差不算太大，且同属海淀区，所以我们选择香山壹号院、颐和金茂府与碧水云天小区做新房对比。

香山壹号院项目位于北京市海淀区核心区域，地处西四环至五环之间，香山壹号院外观整体采用现代简约建筑设计风格的同时添加中式建筑韵味，低密花园洋房居住舒适。户型基本为三居到四居，属于大户型范围，选择范围较小。该小区本月均价为112000元/㎡，参考总价为2453万/套，低于碧水云天小区。香山壹号院在交通方面不仅地处交通干线，而且紧邻地铁6号线，距离西四环路1.2公里，南侧杏石口路衔接西部所有环路，可直达西直门，驾车10-20分钟可到达世纪金源、中关村，五棵松三大商圈。出行更加方便。

颐和金茂府择址北京海淀西四环，颐和园外，小区整体建筑风格为园林与城市建筑相结合，以景观和建筑相融合，所以该小区在居住体验上表现优秀，更加符合现代化社区群的要求。小区在售户型为三种，均为四居室，户型面积为188㎡-256㎡，户型可选择度较小。该小区售价为111998元/㎡，参考总价为2256万/套，售价相对于碧水云天小区略低。小区距离西五环路杏石口桥入口仅1公里，可快速进入高速路网，距离地铁6号线廖公庄站3.9公里乘车约11分钟，距离西郊线万安站5.8公里乘车约16分钟，交通较为便捷。

香山壹号院和颐和金茂府小区作为新发售的楼盘，相对于碧水云天以及其处在的万柳商圈来说，颐和金茂府在小区交通便捷程度上略逊于碧水云天，香山壹号院在外部配套方面不如碧水云天小区。万柳板块近几年发展较快，发展前景也不错，也更能满足不同购房者的需求。

碧水云天、万泉新新家园和蜂鸟家园都属于万柳商圈的二手房房源，并且这三个小区建筑时间相近，小区周边配套和环境具有较大的可比性，对购房者们了解万柳商圈的二手房信息有一定的帮助，所以我们将万泉新新家园和蜂鸟家园与碧水云天做对比。