紫竹花园位于海淀区车道沟板块。海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。车道沟板块位于西三环到蓝靛厂路之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含三条地铁线路、一个写字楼商务区、两条流经河流、多家中学大学学府，是以商务、学院、居住为主体的板块。

板块内包含三条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线、地铁16号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。地铁16号可实现与4号线、6号线、9号线、10号线换乘，到达中关村、国贸、通州、石景山、北京西站等地。

板块内包含一个写字楼商务区在车道沟地铁站东侧，包含北方地产大厦、中国兵器大厦、青东商务区等，聚集互联网、科技、地产、通讯科技、旅游等公司。

板块内主要道路为西三环、阜成路、蓝靛厂南路、长春桥路，皆为北京城区内主要道路，进入城中心较为方便。

板块内两条河流流经，分别为南北向的京密引水渠、东西向的南长河，是北京内城护城河，源自密云水库，主要作用为观光、防汛、为各大公园湖泊输送水源。

教育方面，板块内学校比较多，包含首都师范大学（北一区）、北京化工大学西校区、中国青年政治学院、北京外国语大学西校区、国家行政学院等著名学府，学院氛围浓厚。

目前，板块内主要为1979年-2006年建公房、商品房为主，主力户型42㎡-180㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内、北京西部的刚需、改善人群。

板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，高校、大学教职工，企事业单位员工为主。

车道沟板块与海淀其他板块对比，亮点在于交通及教育，三轨环绕，高校林立，整体以学院、居住属性为主。

车道沟板块已多年无地可售，2020年1月，车道沟板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅，估计售价至少会达到14万元/平方米左右。

车道沟板块未来的发展方向以老旧社区改造、河道周边景观改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，车道沟板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

京密引水渠-南长河绿廊方面，“注重建筑形态与自然环境整体协调，强化标志空间塑造，增强绿色生态空间与城市生产生活空间的连通互动”。

1、三环附近的紫竹花园，户型设计科学，利用空间合理，房价较周边偏低，性价比突出。

2、老旧小区“不显老”。紫竹花园建成已有20多年，外立面红色瓷砖贴边，风格设计在老旧小区中别具一格，保洁绿化、环境维护情况较好，小区内部居住体验不错。

3、商业生活配套齐全。小区内部就有多家便利店，同时小区距离苏宁易购、世纪金源购物中心等大型商超比较近，驱车或步行前往皆可，周边的小型商业配套也基本可以满足居民的日常需要。

4、交通便利。小区出门就是公交站点，同时距离地铁10号线车道沟站、地铁16号线万寿寺站也比较近，对于小区居民来说出行或者通勤比较方便。

以幸福里APP为准，截至2021年7月小区参考价约为74185元/㎡，环比上个月上升了0.09%。该小区在二月份至三月份房价有所下降，三月份至四月份价格略有上升，从四月份至七月份房价波动不是很大，购房者在购房时也不必有过多的担忧。

举例：

具体来看，以在售234㎡四居为例，总价约为1736万元。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%，即该套房源首套首付为694万，二套首付为1388万。

小区户型多、选择面较广。有113㎡两居、198㎡三居、222㎡-237㎡的四居。两居和三居每栋楼都有分布，四居分布在A座、B座、D座、F座。主力户型是234.4㎡的四居。

小区6栋楼，A座、B座、C座、D座、E座、F座自西向东分布，南北楼间距100米左右，B座、E座为板楼，A座、C座、D座、F座为塔楼。

小区楼栋不多、面积不大，主要差别在于靠北临近紫竹院路的楼层略吵闹，比较喜欢安静环境的要谨慎选择。有公交出行需求的住户尽量选择C座、D座，出门即可到达。C座、E座没有四居。

1、小区大部分房源为四室两厅的大户型，各方面配套能够满足基本需求，居住环境一般，房价相对不高，对有硬性需求的三代之家或者成员较多的家庭来说性价比较高。

2、无论是公交、地铁，还是自驾，各方面通勤便利，业主多以年轻人为主，适合需要依靠地铁、公交出行的上班族或者有车一族。

3、小区均价与周边其他二手房相比较低，但面积较大、总价较高，小区的小户型对于过渡置业的新婚夫妇或者其他有过渡用房需求的人群来讲比较合适。

截至2021年7月，紫竹花园所在车道沟商圈作为城市中心，已多年没有新土地上市，故商圈内目前无在售新房，选取距离较近的丰台青塔商圈的保利和光逸境和海淀田村商圈的大苑海淀府做比较。

保利和光逸境，主要户型为四居，有板房、高层、小高层，售价89000元/㎡起，总价1800万起，全景落地天窗，主打大院生活氛围，居住环境好。从住房定位和购房人群来看，两个小区差异较大，不具可比性，新房预售对此影响有限。

大苑海淀府，主力户型为170㎡-320㎡三居到五居，有小高层和高层，容积率1.75，绿化率30%。小区均价110000元/㎡起，总价2500万起。该小区相比紫竹花园挂牌均价差距过大，改善居住条件的可以考虑该项目。

由于保利和光逸境和大苑海淀府不属于车道沟板块，因此对车道沟板块内的二手房市场基本没有影响。

紫竹花园与周边的世纪新景园和华澳中心公寓建成年代接近，小区定位和目标人群有一定的相似性，同属于商圈中热度较高的二手房。