牡丹园板块整体位于北三环内，板块西邻知春路板块，东邻健翔桥板块，南接北太平庄板块及马甸板块，北侧临二里庄板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有牡丹园、西土城、健德门三站供牡丹园板块居民选乘，400路内环（原740路内环）、400路外环（原740路外环）、670路、快速直达专线126路等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，牡丹园板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区较早商品房社区板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区多建于八九十年代，其中以牡丹园东里、塔院小区较为有名，2000年以后的小区有金尚嘉园、藤花紫院小区。 根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，牡丹园板块内二手房挂牌均价为9.7万/㎡，略低于海淀区整体二手房均价。

由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。 目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有翠微百货（牡丹园店）、西单商场社区；教育方面，板块内配套有民族小学北校区、海淀区九一小学、前进小学，还有北京电影学院等国内为知名学府；休闲资源方面，板块内有知名的元土城遗址公园、北极寺公园；板块内医疗资源丰富，著名的北京大学第三医院（简称“北医三院”）位于板块内，北医三院是一家综合性三级甲等医院；目前板块内有高德大厦、泰兴大厦、中国信息通信研究院等较为知名的写字楼，工作人群较为稳定。 作为海淀区内成熟的居住板块，牡丹园板块由于发展较早，目前居住人员以单位员工为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，牡丹园板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

牡丹园板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/（80%产权）。区域内住宅用地较少，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

北京市发展和改革委员会官网发布《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》，与海淀区相关的项目约26项，其中，对牡丹园商圈有辐射利好的是地铁19号线项目。根据规划图显示，北京地铁19号线，全长60余公里，线路分两期建设。一期工程全长22.4公里，经过海淀、西城、丰台三区，南起新宫站，北至海淀牡丹园。二期工程尚处于规划中，分为南北两段。

北段由牡丹园出发，经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园（史各庄）、沙阳路（沙河大桥）、满井，终点为沙河高教园与昌平线换乘。19号线远景规划由大兴芦求路至昌平高教园，全长60余公里，一期由新宫至海淀牡丹园，长约24公里，设计时速每小时120公里。19号线在牡丹园和北太平庄各设一座换乘站。其中牡丹园站与10号线换乘，北太平庄站与12号线换乘，北太平庄换乘站规划设在北太平庄桥南侧偏西。而在远景规划中，19号线的高教园站在轻轨昌平线高教园站西侧约1到2公里。这条轨道交通线，未来还有可能成为北部地区居民前往新机场的选择之一。

如果按已经披露的信息计算，19号线一期通车之后，居住、工作在北边的居民可以从牡丹园上车，乘坐到草桥站之后换乘到新机场线上，再花20分钟就可以抵达新机场。

1.小区物业费是0.85元/㎡/月-1.85元/㎡/月。物业费用为较低，可以减少平时生活支出。

2.小区为大型社区，户型种类丰富，64㎡-66㎡的一居，53㎡-104㎡的两居，101㎡-119.26㎡的三居，能够满足不同购房者的需要。

3.小区附近交通便利，公交、地铁、共享单车或自驾出行多种出行方式可选择，小区仅需步行5分钟就可到达地铁10号线西土城站，乘坐这条线路可以到达国贸、双井等商圈，也可以换乘前往更多商圈。

4.北影小区周边商业配套和医疗配套完善，距离翠微百货仅需步行13分钟，在小区附近2公里内有两所三甲医院，满足居民各种需求。

截至止2021年7月，幸福里APP北影小区挂牌均价92906元/㎡，环比上升0.05%。近六个月价格走势来看，环比上升为主要趋势，2021年2月到3月均价下降约1000元/㎡，2021年3月到5月价格急速上升，上升幅度约2000元/㎡，2021年5月到7月略有上升，幅度较小。小区价格相较于牡丹园板块总体均价低，每平米低于牡丹园板块均价约2000元/㎡，较海淀区板块均价约高4000元/㎡。

这与小区自身价值和周边配套有关，小区内部外部配套完善成熟，且紧邻三环，地理位置便利，且周边高校和商务区较多，所以均价高于海淀区小区均价。但小区为老小区，建成年代较久，所以均价低于牡丹园部分小区均价，整体来看该小区还是值得购入。

具体购房成本方面，拿在售的83.97㎡的两居室为例，报价920万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为368万，二套首付为736万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区内户型种类丰富，一居面积在64㎡-66㎡，两居面积为53㎡-104㎡，三居面积101㎡-119.26㎡。这里对小区84.12㎡的两室一厅和101.14㎡三室一厅进行分析。

北影小区共25栋3700户，板楼和塔楼结合，购房者需要首先根据所需户型进行楼栋选择。

小区面积较大，从北门步行7分钟即可到达西土城地铁站，追求高效出行且需要乘坐地铁的工作人群可以就近选择9号楼、10号楼、12号楼和14号楼。

小区22号楼旁有前进小学，周内有噪音影响，不适合喜静的人群选择。

小区15号楼、16号楼紧邻黄亭子路，平时来往车辆和学生较多，低层容易受噪音影响。

1.小区内部配套完善，有多处底商，像蔬菜水果店、生鲜便民超市、菜鸟驿站、餐饮店、理发店和干洗店等这种生活配套设施种类丰富，适合对内部配套要求比较高的家庭选择。

2.小区周边有多处商业写字楼，如新时代大厦、汉太华写字楼、怡和中心写字楼及通恒大厦等，且小区步行5分钟就可到达地铁10号线西土城站，可以到达国贸、双井等商圈，适合在这附近商圈和商务区以及地铁沿线商圈上班的工作群体选择。

3.小区距离元土城遗址公园步行10多分钟，公园面积大，风景优美，适合对周边生态配套有要求的老年人选择。

4.小区地理位置优越，且均价低于牡丹园板块均价，一居室总价较低，适合想选择三环附近房源且资金有限的刚需购房者。

截至2021年8月，北影小区售价92906元/㎡，所在牡丹园板块内无在售新房，因此选择相邻板块清河商圈内的新房项目强佑府学上院和田村板块的大苑海淀府这两个项目进行对比。

强佑府学上院由北京强佑房地产开发公司打造，在2021年3月份开盘，预计2021年12月份交房。项目位于八达岭高速清河桥西南角，小区共有1栋楼，5种户型，目前在售户型有83㎡-127㎡的二居室以及180㎡的三居室。截至2021年7月，强佑府学上院的售价为79000元/㎡起，总价655万元/套起。

就户型选择性来说，售卖楼栋仅1栋，相较于北影小区来说，可供选择性较少，北影小区的户型选择性和楼栋数量较多。就售价来说，强佑府学上院低于北影小区，这与小区所在商圈和周边配套有关。就周边配套和地理位置来看，强佑府学上院位于北五环外，周边商圈发展成熟度上略逊色于北影小区，且小区紧邻京藏高速，有噪音污染的可能性，对比看来，北影小区的生活便捷程度较高。

大苑海淀府项目是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司打造的高层住宅项目，小区位于田村路与田村东路交汇口往西300米，预计2022年1月31日交房。小区共有5栋楼，5种户型，在售户型有170㎡的三居、203㎡-263㎡的四居和320㎡的五居。截至2021年7月，苑海淀府的售价为110000元/㎡起，总价1870万元/套起。

就受众群体而言，大苑海淀府和北影小区差异较大，大苑海淀府项目为170㎡以上三居到五居户型，且均价和总价都高于北影小区，对比看来，北影小区针对的购房者范围更广，且户型实用性较高，总价较低，首付低，更适合有刚需的购房者。就周边配套和地理位置来看，大苑海淀府位于四环外，北影小区位于四环内，周边大型商圈较多，且周边配套更完善，2公里内有两所三甲医院覆盖。

总体来看，大苑海淀府对北影小区影响较小，二者针对购房群体不同。强佑府学上院所在的清河商圈对于发展完善的牡丹园商圈来说构不成太大的冲击，再加上北影小区所在区位商务区发展更丰富，交通更便利，对于上班族群体吸引力更大。

北影小区所在的牡丹园板块发展年限较长，现已日趋成熟，商业方面设施比较齐全，周边小区较多，二手房的报价在83943元/㎡-116520元/㎡，这里选择距离北影小区较近且均价接近的牡丹园北里和花园北路乙28号院与其进行对比。