海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。二里庄板块位于海淀区东部，北四环外，西侧邻学院路，南侧邻北四环学院桥至健翔桥，东至京藏高速、北至清华东路，是海淀各版块中发展较早的板块。板块内含一条地铁线路、两条高速路、两所大学及研究院，是以学院研究和居住为主体的板块。

板块内含一条地铁线路为15号线，起至清华东路西口，终至俸伯，连接海淀、朝阳、顺义区域，可直达奥林匹克公园、望京、国展，也可换乘8号线、5号线、13号线、14号线东段，到达南锣鼓巷、天通苑、朝阳公园等热点区域。

板块内主要道路为北四环、京藏高速，还有南北向的学院路、花园南路，驱车无论去中心城区还是郊区都较为方便。

板块内教育配套全面，学院风浓郁。含多家幼儿园、小学、中学，也有高等学府北京科技大学、中国石油勘探开发研究院等，是高级学历教育基地，也是含国家级石油研究基地和重点实验室的综合性研究机构。

板块内无大型购物中心、三甲医院，区域内居民有购物、就医、运动健身等需求依赖周边五道口、中关村、牡丹园等板块。

板块内主要为1970年-2007年建公房、商品房，主力户型为42㎡-120㎡一居-三居，主要是80年代-2000年前建小户型社区，以二里庄小区、石油大院、志新村小区为代表。板块内居住人群以北四环周边、城区内区域工作生活人群、高校教职工为主。

板块优势于之一在于位置，之二在于学院气质，主要吸引在城内、北四环周边工作生活的人群。

板块发展较早，区域内配套以教育资源为主，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为老旧公房产品，板块内几乎不含存量用地，未来发展空间有限。

二里庄板块已多年无地可售。2017年10月，海淀四道口地块商品房以限价8.9万元/㎡起拍，该地块拿地限制较多，除了执行“9070”政策，还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房（回购价3000元/㎡项目）、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套（合计建筑面积1370㎡），三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%，除此以外还须保留用地内的3棵古树。

即使面积小、限制多，仍然没有打击开发商的热情，保利、碧桂园、首开、中海、石榴、天恒等数十家房企参与竞逐，最终，天恒以16.5亿元，自持率36%，赢得海淀四道口地块，溢价率33.5%。该地块后开发为天恒学院里项目，限价85373元/平，最高销售单价不超过89742元/㎡，被称为“最难买”的限竞房之一。

以上地块距二里庄板块5公里，二里庄及周边所在的四环周边区域，由于位置优越，可售地块有限，一直处于惜售状态，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，二里庄板块作为中关村科学城核心区域，将中关村科学城建设成为世界一流的科学城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，形成一批具有世界影响力的原创成果。

主要发展以下几个方面：

科研层面：依托、支持驻区高等院校、科研院所和领军企业，推进国家实验室等重点创新载体建设，打造知识原创能力顶尖的科学城。

居住层面：以宜居复合为导向，打造“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟创新创业活力圈”。深入打造社区“一刻钟健身圈”，重点建设一批全民健身活动中心和户外健身步道。

1.小区规模较大，整体房龄较新，公共空间设计较好，电梯房和楼梯房都有，小区户型多样，房子整体户型设计比较好。

2.小区为石油勘探院管理，物业管理认真负责，安全性高。小区内居住人群多为石油石化内部员工或者在附近中关村上班的人员。出租率低，租户少，流动人群少，且小区北门有警务室，治安比较好。

3.小区位于学院路的中间位置，距离地铁15号线北沙滩站912米，可以到达奥林匹克公园等地，小区附近还有二里庄南口公交站和二里庄公交站，交通优势明显，可满足多个通勤方向，为上班一族提供了便利。

4.医疗配套成熟，小区内部有社区门诊，能满足居民日常的医疗需求，小区2.6公里处有中国人民解放军战略支援部队特色医院，该医院为三级甲等综合医院，看病就医方便。

截至2021年8月，该小区挂盘均价为101372元/㎡，总价在698万/套-870万/套。

近6个月，小区整体均价高过二里庄、海淀在售均价，上图可以看出，近6个月来小区价格稳中有升，3月份到7月份价格有小幅度的上升，7月份到8月份价格比较平稳，石油大院小区位于二里庄学院路的中间位置，地理位置比较优越，并且小区在内部配套和外部配套方面，发展都比较成熟。小区各方面都比较有优势，总体性价比高，有意向购房的人群不必担心价格波动问题。

举例：

具体购房成本方面，以74㎡三室一厅为例，报价500万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为200万元，二套首付为400万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价格在一定程度上会影响首付的金额，所以上述例子仅供参考，具体首付金额视实际情况而定。

小区户型涵盖范围广，包括53㎡一居、55㎡-87㎡的两居、74㎡-97㎡的三居。小区主力户型是59㎡两居室，主卧套间设计带阳台，主卧朝东向，次卧朝西向，充分利用东西日照时间，明厨明卫通风好。

现选择65.3㎡两室一厅和74.2㎡三室一厅进行分析，得房率约80%。

小区共67栋楼6802户，一居主要分布在13号楼-35号楼，适合在小区周边工作的单身人士居住。两居占比约45％，适合三口之家或者老年人居住。三居主要分布在1号楼-10号楼，其中1号楼、2号楼正对青年公园，观景位置比较好。3号楼-9号楼位于小区的中间位置，环境相对比较安静，适合喜欢安静的人群居住。

1.小区户型多样，户型面积普遍比较小，总价与首付低，适合刚需人群选择。

2.小区内部配套在学院路片区来看，比较有优势，能满足老人小孩的休闲娱乐需求，适合家里有老人或者有小孩的家庭居住。

3.小区交通四通八达，附近有地铁15号线北沙滩站和二里庄南口公交站，可以满足在地铁15号线沿线工作的通勤人员的出行需求，适合上班一族居住。

截止2021年8月，小区所在的海淀区二里庄商圈内新房资源较为匮乏，海淀区内的强佑府学上院小区价格和石油大院相差比较多，不具备可比性。所以在此选择距离比较远的天润福熙大道和丽都悦府进行对比。天润福熙大道距离小区有13公里，丽都悦府距离小区14公里。

对比数据如下：

小区均价高于海淀二里庄商圈二手房均价，周边2公里范围内与石油大院均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、均价与石油大院相近的志新北里小区、志新村小区进行对比。

对比数据如下：