国兴家园小区位于海淀区紫竹桥板块。紫竹桥板块整体位于西二环、西三环之间，北至万寿寺路，南至车公庄西路，西至西三环北路，东至三里河路；板块南侧是魏公村商圈，北侧为甘家口商圈，东西两侧分别是车公庄商圈和车道沟商圈。板块内交通便利，北二环线直穿过商圈，地铁6号线花园桥站、地铁6/9号线换乘点白石桥站以及地铁4/9/16号线三轨换乘点国家图书馆站均位于板块内部，极大方便了板块内居民的出行；紫竹桥商圈处于海淀区和西城区交界地带，承接了部分中关村、西直门区域人群的置业需求，是北京热度较高的住宅区。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以中国科学院植物研究所宿舍、机械科学研究总院东家属区、紫竹院公园宿舍为代表的已购公房社区，另一部分则是以国兴家园、中海紫金苑、主语家园为代表的商品房社区，目前板块二手房均价在10.8万/㎡左右，个别小区的二手房均价在13万/㎡+。

紫竹桥板块开发时间较早，板块内生态、教育基础配套比较完备。生态方面，板块北侧是4A景区紫竹院公园、中国国家图书馆、首都体育馆、中国画研究院展览馆；教育方面，板块内有北京理工大学附属中学（东校区）、首都师范大学实验小学、五色土幼儿园、北京理工大学附属中学分校等；医疗和商业基础配套方面比较薄弱，医疗方面板块内仅有一所综合性医院京民医院，商业方面板块内有餐饮、超市、菜市场等商业业态，无大型商场，医疗和商业需求外溢至周边商圈。

产业方面，紫竹桥商圈以科学研究为主，板块内有北京市水科学技术研究、北京市水利规划设计研究院、机械科学研究总院集团有限公司等；此外，板块内有一处外文文化创意园，该文化创意园前身是始建于上世纪60年代的北京外文印刷厂，经过改造之后现在已经成为集总部基地、文化创意与高科技产业等相关配套服务为一体的创意园区。

作为海淀区西南部较为知名的板块，紫竹桥板块内的居住人群以国企老厂退休职工为主，还有很多在中关村西区、金融街商务区、三里河商圈等地工作的优质人才落户并居住在此；价格方面，近六个月来，紫竹桥板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，紫竹桥板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。紫竹院板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

"海淀分区规划（2017年-2035年）资料显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区；海淀区将形成两横一纵三轴格局，一带一核多极体系的城市空间结构，以长安街首都功能轴、北清路前沿科创发展轴为两横轴，中关村大街高端创新集聚发展轴为纵轴，聚焦一村三山五园，守护好中心城区生态门户，塑造人文、生态与科技融合的城市风貌，重民生、强支撑、促实施，全方位推进创新城市建设。

从商圈地理位置看，紫竹桥商圈位于中关村大街高端创新集聚发展轴范围内，该片区将立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地的功能定位，以中关村大街、北清路沿线为纽带，串联多个创新资源发展极，统筹高端创新资源，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，建设具有全球影响力的科技创新中心核心区。"

1.园林式的绿化设计，合理的绿化布局，让居住在此的业主感受到优质的社区环境品质。

2.公共轨道交通发达，500米内有两个地铁站，其中最近的白石桥南站距小区240米，路线途径车公庄、官园等商圈，轨道辐射范围广，能有效缩短业主上班通勤时间。

3.京承高速、通顺路、坤安路等多条城市主干道交汇于此，四周交通发达，提供了优秀的自驾条件，无论是走高速还是跨区域驾车出行，都很便利。

4.小区建成年代久远，周边配套早已落地成熟，业主入住即可享受20多年区域发展带来的周边配套红利。

截至2021年9月，国兴家园小区的挂牌价为113098元/㎡，环比和上月相对持平。从近几个月的价格变动来看，房价总体呈现上升趋势。其原因可能是由于国兴家园小区优秀的居住品质，优越的地理位置，出色的交通配套以及紫竹桥板块没有新房开盘对二手房价格造成影响等原因，导致其价格上升并高于本板块的二手房均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的149.12㎡的两居为例，报价2200万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为880万，二套首付为1760万。

要注意的是，由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体的首付费用要视购房者银行评估情况而定。

小区有108㎡-149㎡两居、152㎡-159㎡三居，小区两居三居在每栋楼都有分布。现选择户型149㎡两室两厅和152㎡三室两厅进行分析。

小区位于北京市海淀区首体南路20号，共有8栋楼，户型是两居和三居，两种户型每栋楼都有分布。

小区1号楼、2号楼、靠近首都师范大学实验小学，可能白天会受到上下课铃声，做操铃声等声音影响，如果是对该方面介意的购房者需要慎重选择。

3号、4号楼靠近南2门，业主驾车从南门出门能驶上车公庄西路辅路，自驾非常便捷。无论上班还是外出，都会非常节省时间。

小区6号、7号楼离楼下底商较近，出门就是各类商铺，生活购物比较方便，但平时可能比较吵。

1.小区的交通配套表现优秀，三面环路，靠近车公庄西路、白石桥南路、首都体育馆南路辅路等大型街道，自驾条件优秀。小区周边设有两地铁站和多个公交站，公共交通轨道途径展览路、四季青等商圈，通勤方向广，适合沿线的上班人群。

2.小区整体社区环境品质较高，周边分布多个生态公园，适合对小区以及周边生态环境有要求的人群。

3.小型人工湖加合理的绿植布局构成小区的公园式绿化设计，提高了社区的整体环境品质，适合对社区绿化环境有一定要求的人群。

截⾄2021年9⽉，国兴家园小区所在的海淀区紫竹桥板块并无新房在售，但周边板块有多个新楼盘在售，这里选取相对直线距离较近的海淀幸福里和颐和金茂府两个新房项目进行对比分析。

国兴家园小区是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司的位于海淀区首体南路20号的商品住宅区，项目于2000年开始建筑，在建设完成交房之后开始售卖。截止2021年9月，小区售价为113098元/㎡起，总价为1285万元/套起，小区售卖152㎡-159㎡三居和108㎡-149㎡两居。项目位于海淀区的紫竹桥首体南路，还有周边的麦堆公园、西三旗公园等，都在这片区域范围内。周边交通四通八达，较为便利；配套设施完善，贴合居民需求；生活气息浓厚、社区氛围好。

海淀幸福里是由华润为主体，由北科建集团、北京住总地产、首开集团、中交地产其余四大知名房企联合开发的一个楼盘。跟国兴家园相比，该小区整体建筑风格为现代化简约风格，产品风格更受年轻一代购房者青睐。在绿化布局，该小区要远比国兴家园小区做的更加全面且到位，不仅有叠水庭院、城市会客厅、还设置了下沉林地等。无论从品质还是丰富度，无疑海淀幸福里的表现更好一些，毕竟是由多个知名房企开发的楼盘，在这些方面是远胜于老小区的，但从周边配套来看，海淀幸福里的不足之处就显现出来了，尤其在于交通配套方面。最近的地铁站距小区2.2公里，周边接壤的城市道路也不及国兴家园小区。商业配套方面相差不大，海淀幸福里的底商配套同样比较丰富。

颐和金茂府是北京青茂置业有限公司旗下的商品住宅房，2020-2023年建成，售价为111998元/㎡，且在售房源均为四居室，跟国兴家园小区相比，颐和金茂府更契合家庭成员数量多的改善型购房者。而且物业费10.58元/㎡/月，比国兴家园要高出不少，生活费用也更高一些。而颐和金茂府的车位比为1:2，这方面要比国兴家园更优秀，尤其是对于不止拥有一辆车的家庭来说更为便利。虽然两者单价相差不大，但由于颐和金茂府的售卖户型都为四居室，所以从总价来看，要高于国兴家园小区，更适合实力雄厚的改善型购房者购买。

小区周边二手房的报价在4.1万/㎡-12.3万/㎡不等，其中人济山庄小区和中海紫金苑小区与国兴家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。